(7276*9000+12000*1605)*1,06*1,06*1,07*1,07*1,08/1000=117736,738 тыс. руб.
2. Бухгалтерская стоимость с учетом амортизации определяется разницей между начальной стоимостью и амортизационными отчислениями из табл. 2.5.
25000-590*5=22050 тыс. руб.
3. Налогооблагаемая часть от цены продажи определяется разностью между ценой продажи объекта недвижимости и бухгалтерской стоимостью:
117736,738-22050,000=95686,738 т. р.
4. Налог на прибыль. Налог на прибыль составляет 20% от налогооблагаемой части:
95686,738·0,2=19137,348 т. р.
5. Цена продажи объекта недвижимости на конец 2015 г. с учетом налога равна цене продажи недвижимости минус налог на прибыль:
117736,738-19137,348= 98599,391 т. р.
6. Выплата долга за привлеченный капитал. Это есть величина заемного капитала в конце 2015 года, т.е. 5314,410 т. р.
7. Чистые кассовые поступления от продажи объекта недвижимости определяется как разность между ценой продажи объекта недвижимости с учетом налога и оставшейся выплатой по кредиту:
98599,391-5314,410=93284,981 т. р.
Кассовые поступления от сделки с недвижимостью
Табл. 2.8
| №пп | Показатели | Едизм | Годы | ||||||
| 2010 | |||||||||
| начало года | конец года | ||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| 1 | Начальная стоимость недвижимости | тыс. руб. | -25 000 | - | - | - | - | - | - |
| 2 | Инвестиции в реконструкцию | тыс. руб. | -22 500 | - | - | - | - | - | - |
| 3 | Заемный капитал (+) | тыс. руб. | 9 000 | - | - | - | - | - | - |
| 4 | Погашение заема (-) | тыс. руб. | - | - | -900 | -810 | -729 | -656 | -590 |
| 5 | Годовые финансовые результаты после уплаты налогов | тыс. руб. | - | -1 080,00 | 7 202,85 | 7 343,27 | 8 368,38 | 9 301,27 | 10 835,46 |
| 6 | Амортизационные отчисления (+) | тыс. руб. | - | - | 590,00 | 590,00 | 590,00 | 590,00 | 590,00 |
| 7 | Цена продажи недвижимости (+) | тыс. руб. | - | - | - | - | - | - | 117 736,74 |
| 8 | Величина налога (-) | тыс. руб. | - | - | - | - | - | - | -19 137,35 |
| 9 | Платежи по займу(-) | тыс. руб. | - | - | - | - | - | - | -5 314,41 |
| 10 | Кассовые поступления | тыс. руб. | -38 500 | -1 080 | 6 892,85 | 7 123,27 | 8 229,38 | 9 235,17 | 104 119,95 |
1. Первоначальная стоимость объекта недвижимости составляет 25000 т. р.
2. Инвестиции в реконструкцию составляют 22500 т. руб.
3. Величина заемного капитала составляет 40% от инвестиционных затрат:
22500*0,4=9000 т. руб.
4. Погашение кредита. Погашение долга осуществляется равными долями по 10% с конца 2011 года. Данные из табл. 2.6. «Обслуживание долга».
5. Годовой финансовый результат после уплаты налога. Используем полученные финансовые результаты после уплаты налогов для каждого года, ранее рассчитанные в таблице 2.5. «Расчет финансовых поступлений».
6. Величина амортизационных отчислений. Годовые нормы амортизационных отчислений составляют 2% от 29500 т. руб., т.е. 590 т. руб.
7. Цена продажи объекта недвижимости до уплаты налога па прибыль. Согласно таблице 2.7. «Расчет стоимости недвижимости», цена продажи недвижимости составит 117736,738 т. руб.
8. Уплаченный налог на прибыль. Согласно таблице 2.7. «Расчет стоимости недвижимости», налог на прибыль составит 19137,348 т. руб
9. Оставшаяся часть кредита. Согласно таблице 2.7. «Расчет стоимости недвижимости», платежи по займу составят 5314,410 т. руб.
10. Кассовые поступления. Кассовые поступления равны сумме выше перечисленных пунктов.
Расчет рентабельности вариантов по текущей стоимости кассовых поступлений
Используя полученные результаты кассовых поступлений, продисконтируем данные результаты кассовых поступлений по каждому году в отдельности. Для расчетов возьмем следующие процентные ставки: 15%, 18%, 20%, 25%, 27%, 30%, 35%,
Рассчитаем кассовые поступления по годам с учетом коэффициента дисконтирования, который определяется по формуле:
k =1/ (1+i)n ,где
i –процентная ставка ;
n- продолжительность расчетного периода;
k - коэффициент дисконтирования.
| Расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений |
|
| ||||||||||||
| Период | Процентные ставки | |||||||||||||
| 15 | 0,15 | 18 | 0,18 | 20 | 0,2 | 25 | 0,25 | 27 | 0,27 | 30 | 0,3 | 35 | 0,35 | |
| дисконтный множитель | кассовые поступления | дисконтный множитель | кассовые поступления | дисконтный множитель | кассовые поступления | дисконтный множитель | кассовые поступления | дисконтный множитель | кассовые поступления | дисконтный множитель | кассовые поступления | дисконтный множитель | кассовые поступления | |
| начало 2010 | 1 | -38 500,00 | 1 | -38 500,00 | 1 | -38 500,00 | 1 | -38 500,00 | 1 | -38 500,00 | 1 | -38 500,00 | 1 | -38 500,00 |
| конец 2010 | 0,8696 | -939,13 | 0,8475 | -915,25 | 0,8333 | -900,00 | 0,8000 | -864,00 | 0,7874 | -850,39 | 0,7692 | -830,77 | 0,7407 | -800,00 |
| 2011 | 0,7561 | 5 211,98 | 0,7182 | 4 950,34 | 0,6944 | 4 786,70 | 0,6400 | 4 411,42 | 0,6200 | 4 273,58 | 0,5917 | 4 078,61 | 0,5487 | 3 782,09 |
| 2012 | 0,6575 | 4 683,66 | 0,6086 | 4 335,44 | 0,5787 | 4 122,26 | 0,5120 | 3 647,11 | 0,4882 | 3 477,51 | 0,4552 | 3 242,27 | 0,4064 | 2 895,20 |
| 2013 | 0,5718 | 4 705,18 | 0,5158 | 4 244,62 | 0,4823 | 3 968,64 | 0,4096 | 3 370,75 | 0,3844 | 3 163,39 | 0,3501 | 2 881,34 | 0,3011 | 2 477,61 |
| 2014 | 0,4972 | 4 591,51 | 0,4371 | 4 036,78 | 0,4019 | 3 711,41 | 0,3277 | 3 026,18 | 0,3027 | 2 795,29 | 0,2693 | 2 487,30 | 0,2230 | 2 059,57 |
| 2015 | 0,4323 | 45 013,93 | 0,3704 | 38 569,31 | 0,3349 | 34 869,56 | 0,2621 | 27 294,42 | 0,2383 | 24 814,85 | 0,2072 | 21 571,18 | 0,1652 | 17 200,11 |
| Сумма | 4,784 | 24 767,132 | 4,498 | 16 721,237 | 4,326 | 12 058,575 | 3,951 | 2 385,892 | 3,821 | -825,790 | 3,643 | -5 070,078 | 3,385 | -10 885,432 |
Вывод: при процентной ставке, равной 25% кассовые поступления составят 2385,892 тыс. р., а при процентной ставке, равной 27% будет убыток 825,790 тыс. р. Следовательно, данные инвестиции будут прибыльны при ставке процента не выше 25%.
Список использованной литературы
1. "Экономика недвижимости", учебное пособие/под ред. Виноградов Д.М., 2007.
2. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости: Для вузов» // М.: Финансы и статистика, 2004 г.
3. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: Энциклопедический словарь» // Идел-Пресс, 2003 г.
4. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М.: Дело 1997 г.
5. электронный ресурс: http://www.aup.ru/books/m94/3_5_3.htm