2011: 6839*1200*1,03/1000=8453,55 тыс. руб.
2012: 6839*1200*1,03*1,04/1000=8791,69 тыс. руб.
2013: 6985*1200*1,03*1,04*1,05/1000=9427,68 тыс. руб.
2014: 6985*1200*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=9993,35 тыс. руб.
2015: 7130*1200*1,03*1,04*1,05*1,06*1,07/1000=10915,65 тыс. руб.
Полученные результаты заносим в таблицу 2.4.
Коммерческие помещения. Общая площадь S=1605 м?. Используя данные таблицы 2.2. «Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам» и «Степень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений по годам», а так же таблицы 2.3. «Уровень арендной платы по коммерческим помещениям в 2010г.» – 5000 руб/м?, рассчитаем доход от аренды для коммерческих помещений.
2011: 1605*0,9*5000*1,03/1000=7439,18 тыс. руб.
2012: 1605*0,85*5000*1,03*1,04/1000=7306,92 тыс. руб.
2013: 1605*0,89*5000*1,03*1,04*1,05/1000=8033,32 тыс. руб.
2014: 1605*0,92*5000*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=8802,35 тыс. руб.
2015: 1605*0,98*5000*1,03*1,04*1,05*1,06*1,07/1000=10032,76 тыс. руб.
Парковочный холл. Общая площадь S=749 м?. Т.к. на одно место для парковки приходится 30 м?, то 749 м?/30 м?=25 мест. Используя данные таблицы 2.2 «Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам» и «Степень занятости парковочных мест по годам» и таблицы 2.3 «Уровень арендной платы по парковочным местам в 2010г.» – 12000 руб/место, рассчитаем доход от аренды для парковочных мест:
2011: 25*0,7*12000*1,03/1000=216,01 тыс. руб.
2012: 25*0,75*12000*1,03*1,04/1000=240,7 тыс. руб.
2013: 25*0,85*12000*1,03*1,04*1,05/1000=286,43 тыс. руб.
2014: 25*0,9*12000*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=321,48 тыс. руб.
2015: 25*0,98*12000*1,03*1,04*1,05*1,06*1,07/1000=374,56 тыс. руб.
Полученные результаты заносим в таблицу 2.4.
Расчет финансовых поступлений
Табл. 2.5
| Рассчет финансовых поступлений | ||||||||
| №пп | Показатели | Едизм | Годы | |||||
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| 1 | Доходы от аренды | тыс. руб. | 0 | 16 108,73 | 16 339,31 | 17 747,43 | 19 117,17 | 21 322,97 |
| 2 | Техническое обслуживание | тыс. руб. | 0 | 5 435,17 | 5 598,23 | 5 822,16 | 6 113,26 | 6 480,06 |
| 3 | % за привлеченный капитал | тыс. руб. | 1 080,00 | 1 080,00 | 972,00 | 874,80 | 787,32 | 708,59 |
| 4 | ЧОД | тыс. руб. | -1 080,00 | 9 593,56 | 9 769,08 | 11 050,48 | 12 216,59 | 14 134,32 |
| 5 | Амортизация | тыс. руб. | 0 | 590,00 | 590,00 | 590,00 | 590,00 | 590,00 |
| 6 | Финансовый результат перед уплатой налогов | тыс. руб. | -1 080,00 | 9 003,56 | 9 179,08 | 10 460,48 | 11 626,59 | 13 544,32 |
| 7 | Налог на прибыль | тыс. руб. | 1 800,71 | 1 835,82 | 2 092,10 | 2 325,32 | 2 708,86 | |
| 8 | Финансовый результат после уплаты налогов | тыс. руб. | -1 080,00 | 7 202,85 | 7 343,27 | 8 368,38 | 9 301,27 | 10 835,46 |
Данные по доходам от арендной платы берем из таблицы 2.4. «Расчет кассовых поступлений».
Техническое обслуживание. Используя данные таблицы 2.2. «Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам», Удельный вес различных типов площадей в общем балансе, а также табл.2.3. «Обслуживание и текущий ремонт жилья, офисно-коммерческих помещений» ― 600 руб/м?, рассчитаем затраты на техобслуживание:
2011: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02/1000= 5 435,17 тыс. руб.
2012: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03/1000= 5598,23 тыс. руб
2013: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04/1000=5822,16 тыс. руб.
2014: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04*1,05/1000=6113,26 тыс. руб.
2015: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=6480,06 тыс. руб.
3. Процент за привлеченный капитал. Заемный капитал берется на 10 лет под 12% и составляет 40% от инвестиционных затрат на ремонт и реконструкцию недвижимости, равные 22,5 млн. р. Погашение кредита происходит равными долями по 10% с конца 2010г. Процент от стоимости капитала в начале года заносим в табл. 2.5.
Обслуживание долга
Табл. 2.6
| Обслуживание долга | ||||||||
| №пп | Показатели | Едизм | Годы | |||||
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| 1 | Заемный капиталл на начало года | тыс. руб. | 9000 | 9000 | 8100 | 7290 | 6561 | 5904,9 |
| 2 | Погашение долга в конце года | тыс. руб. | - | 900 | 810 | 729 | 656,1 | 590,49 |
| 3 | Заемный капиталл на конец года | тыс. руб. | 9000 | 8100 | 7290 | 6561 | 5904,9 | 5314,41 |
| 4 | % от стоимости кредита на конец года | тыс. руб. | 1080 | 1080 | 972 | 874,8 | 787,32 | 708,588 |
4. Чистый операционный доход. Чистый операционный доход получаем за счет разности доходов от аренды, техобслуживания и процента за привлеченный капитал. Результаты заносим в таблицу 3.5.
5. Амортизационные отчисления. Годовые нормы амортизационных отчислений составляют 2% от балансовой стоимости 29500 тыс. руб., т.е. 29500 · 0,02=590 тыс. руб.
6. Финансовый результат перед уплатой налога. Финансовый результат перед уплатой налога есть результат разности чистого операционного дохода и амортизационных отчислений.
7. Величина налога на прибыль составляет 20% от финансового результата перед уплатой налога.
8. Финансовый результат после уплаты налога. Финансовый результат после уплаты налога есть разность между финансовым результатом перед уплатой налога и величиной налога на прибыль.
Расчет стоимости недвижимости
Табл. 2.7
| Показатели | Ед. изм. | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 |
| 1.Цена продажи объекта недвижимости | руб. | ― | ― | ― | ― | ― | 117736,738 |
| 2.Бухгалтерская стоимость | руб. | ― | ― | ― | ― | ― | 22050,000 |
| 3.Налогооблагаемая часть от цены продажи | руб. | ― | ― | ― | ― | ― | 95686,738 |
| 4.Налог на прибыль | руб. | ― | ― | ― | ― | ― | 19137,348 |
| 5.Конечная цена продажи объекта недвижимости на конец 2015 года | руб. | ― | ― | ― | ― | ― | 98599,391 |
| 6.Выплата долга за привлеченный капитал | руб. | ― | ― | ― | ― | ― | 5314,410 |
| 7.Чистые кассовые поступления от продажи объекта недвижимости | руб. | ― | ― | ― | ― | ― | 93284,981 |
1. Цена продажи объекта недвижимости определяется как сумма цен продажи жилых помещений и коммерческих помещений , умноженная на соответствующий коэффициент из табл. 2.2. «Прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам» цепным образом. Цена жилых помещений и коммерческих помещений определяется произведением площади помещения на цену продажи одного квадратного метра площади.