Создание наблюдательных советов не противоречит действующему законодательству, т.к. указанные советы к числу органов предприятия не относятся (у предприятия по закону только один орган - его руководитель). Наблюдательный совет не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность предприятия, не вправе определять характер его обязательств по отношению к третьим лицам. Как представляется, круг полномочий наблюдательных советов можно очертить следующим образом:
а) определение стратегии развития предприятия, включая рассмотрение бизнес-планов и планов перспективного развития, представленных руководителем предприятия;
б) утверждение ежегодных отчетов о деятельности предприятия;
в) установление основных экономических показателей деятельности предприятия на предстоящий год;
г) контроль за использованием предприятием средств, выделенных ему из местного бюджета или кредитов, предоставленных ему под поручительство муниципального образования;
д) выработка предложений о размере на очередной год доли прибыли предприятия, перечисляемой в местный бюджет;
е) выработка предложений об установлении цен и тарифов на продукцию, работы и услуги предприятия, являющегося монополистом на местном рынке;
ж) принятие решений о назначении аудиторской проверки предприятия;
з) выработка предложений о реорганизации, ликвидации или приватизации предприятия;
и) принятие решений об установлении размера премии руководителю предприятия по результатам финансово-хозяйственной деятельности предприятия;
к) рассмотрение вопроса о привлечении руководителя предприятия к ответственности в соответствии с заключенным с ним контрактом;
л) рассмотрение кандидатур на должность руководителя предприятия;
м) согласование локальных нормативных актов предприятия:
Положение о порядке планирования деятельности предприятия;
Положение о контрольно-ревизионной комиссии предприятия;
Положение о порядке премирования;
н) выработка предложений по повышению эффективности работы отраслевых органов по координации, регулированию и контролю за деятельностью подведомственных им предприятий.
Создание наблюдательных советов в какой-то мере позволит компенсировать недостатки, внутренне присущие такой организационно-правовой форме юридических лиц как унитарные предприятия. Тем не менее, органам местного самоуправления не следует ориентироваться на создание муниципальных унитарных предприятий. Создавать предприятия целесообразно в случаях, когда социально-значимые цели и задачи, ради которых они создаются, не могут быть реализованы хозяйствующими субъектами иных организационно-правовых форм.
Решение о создании предприятия может быть принято также тогда, когда на территории муниципального образования отсутствуют необходимые населению коммерческие услуги. После же появления на соответствующем рынке услуг частных коммерческих организаций, предприятие подлежит приватизации в установленном порядке.
Для эффективности использования муниципального имущества необходимо рационально оценивать размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов города, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологической безопасности и т.д.
Оценку провести по трем аспектам использования муниципальной недвижимости: земельный; градостроительный; природоохранный.
С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей, с позиций второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.
На основании оценки эффективности использования объектов муниципальной недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объектов недвижимости (продажа, сдача в аренду, передача в управление, передача в залог, внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемого общества).
Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости.
В вопросе о сдачи в аренду муниципального имущества следовать следующим основным принципам:
1. безусловный приоритет возмездного вида пользования с определением исключительных случаев предоставления недвижимости на безвозмездной основе;
2. использование высокодоходной недвижимости исключительно в коммерческих целях;
3. запрет на предоставление имущества казны в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, сложившихся в регионе;
4. прозрачность действий по предоставлению в пользование имущества казны с обязательной публикацией списка объектов для всех заинтересованных лиц. При наличии двух и более заявителей объекты предоставляются в пользование исключительно путем организации и проведения торгов;
5. приоритет передачи имущества в аренду на длительный срок от трех до пяти лет при передаче имущества в аренду на торгах либо по результатам независимой рыночной оценки в целях увеличения доходов бюджета;
6. упрощение процедуры оформления прав пользования имуществом казны и сокращение ее сроков.
Для увеличения неналоговых поступлений в местный бюджет, можно привлечь арендаторов, предложив им следующую систему стимулов:
- освобождение от арендной платы в объеме 10 - 30% от сметной стоимости произведенных работ;
- увеличение срока действия договора аренды в зависимости от объема произведенных работ;
- возможность возмещения произведенных затрат при расторжении договора аренды.
Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или весь объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, сметная стоимость ремонта чаще всего не соответствует его рыночной стоимости.
Для частичного решения проблемы с неэффективным использованием земельных участков можно предложить следующее:
- провести полную инвентаризацию договоров аренды муниципального имущества, для выявления недобросовестных арендаторов, с последующим расторжением договоров аренды;
- создание районной комиссии для проведения работы по взысканию задолженности арендной платы за землю и составлению исков в суд.
Кроме аренды, Гражданский Кодекс Российской Федерации предоставляет собственникам (в том числе и муниципалитетам) еще немало способов управления имуществом без его отчуждения. Например, передача имущества в доверительное управление коммерческим организациям.
Следующей не маловажной проблемой, препятствующей на современном этапе результативному использованию муниципальной собственности, является также ветхость жилищного фонда и водопроводно - канализационной сети, которые "отвлекают" на ремонт значительные денежные средства.
Здесь возможно только два пути:
- повышение расходов на капитальный ремонт, что требует резкого увеличения доходной части бюджета, и с годами эта потребность будет только увеличиваться;
- активизация работы с органами государственной власти с целью привлечения государственных инвестиций на капитальный ремонт или полную реконструкцию. То есть снос ветхого аварийного имущества и строительство нового высокорентабельного объекта.
«Выбивание» средств из федерального или областного бюджета представляется довольно сложным. Следовательно, остаётся перераспределение средств расходной части городского бюджета либо общее увеличение доходной части бюджета, в том числе за счёт повышения эффективности деятельности муниципальных унитарных предприятий.
С целью совершенствования экономического механизма управления и распоряжения муниципальной собственностью и повышения эффективности управления во многих городах России, таких как Киров, Новороссийск, Иркутск, Архангельск, Пермь, Нижний Новгород была разработана и предложена к реализации Концепция управления муниципальной собственностью, в которой рассмотрены конкретные способы и методы управления различными видами муниципальной собственности.
Департаменту управления имуществом г. Самара разработать Концепцию управления муниципальной собственность, опираясь на опыт российских городов. Прописать в данной концепции все проблемы, задачи, мероприятия по их решению, установить сроки реализации. Главной целью которой будет создание четкой системы выбора объектов для осуществления муниципального управления, а также эффективного механизма управления и контроля за муниципальной собственностью. Проект концепции должен содержать следующие разделы, по которым будет составлена детальная программа действий:
1. Общие положения (характеристика современного состояния имущества МО).
2. Управление имуществом муниципальных учреждений.
3. Управление муниципальными унитарными предприятиями.
4. Управление имуществом казны.
5. Управление акциями, долями муниципального образования в уставных капиталах хозяйственных обществ.
Рассматривая усовершенствование процесса управления муниципальной собственности в социальном аспекте, для улучшения взаимодействия местной власти и населения муниципального образования целесообразно использовать опыт, применяемый в других города. А именно так называемое управление по «слабым сигналам» населения.
Важной особенностью управления по «слабым сигналам» населения является механизм учета и фиксации этих сигналов. В этом плане различают «сильные» и «слабые сигналы» населения. К «сильным сигналам» относятся митинги, акции протеста или неповиновения и т.п. К «слабым сигналам» - состояние общественного мнения горожан, эмоциональный фон повседневной жизни населения, эволюция менталитета горожан и т.п. Применительно к г.о. Самара данную деятельность можно осуществлять в сфере оказания услуг населению муниципальными предприятиями и учреждениями. При этом необходимо принимать предложения населения касательно управления данными организациями, анализировать информацию и - по возможности - внедрять в практику управления городской собственностью рациональные предложения.