используется для коммерческой застройки (торговые предприятия, бизнес-центры,
коммерческое жилье, казино и т. д.), что никак не может быть отнесено к категории
«государственных и муниципальных нужд». Участок может быть изъят, а дом снесен
также в случае признания его ветхим и аварийным, что противоречит ст. 36 – дело
совладельцев, жить в аварийном доме или снести его. Местная власть должна иметь право
лишь предложить снос и переселение, а дело совладельцев – принять эти условия или
отказаться. Эти положения ЖК на практике приводят к произволу местных властей в
сговоре со строительными фирмами, к коррупции и криминалу в сфере строительства.
Очевидно, они были пролоббированы строительной олигархией и связанным с ней
коррумпированным чиновничеством.
Ошибочным представляется отнесение порядка признания граждан малоимущими к
компетенции местной власти (ст. 49). Местная власть получает возможность занижать
планку, что приведет формально к уменьшению числа малоимущих и уменьшению
обязательств по отношению к ним. Необходим федеральный стандарт. Во многих странах
(например, в США) семья признается малоимущей, если годовой доход на одного члена
семьи меньше половины такового в среднем по данному округу (муниципальному
образованию). Таким образом произвол местных властей исключается.
В целом о новом ЖК можно сказать, что он носит ярко выраженный временный,
переходный характер, содержит ряд тяжелых принципиальных ошибок, способных на
многие десятилетия закрыть путь к реформированию ЖКХ и созданию правильной
структуры жилищного комплекса. Это свидетельствует о низком уровне научной
обоснованности столь важного для страны закона.
Национальный проект «Доступное жилье»
Жилищный вопрос в России до сих пор стоит достаточно остро: почти 2/3 россиян не
удовлетворены жилищными условиями, 25% семей проживают в плохом и очень плохом
жилье, среднее время ожидания в очереди на получение жилья составляет 15-20 лет. Для
продвижения в этой области правительством разработан ряд мероприятий, объединенных
в Национальный проект (НП) «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Основные мероприятия проекта:
• обеспечение жильем молодых семей и молодых специалистов на селе;
• выполнение гособязательств по жилью для отдельных категорий (уволенных с военной
службы, ликвидаторов аварии на ЧАЭС, ветеранов и инвалидов и т. д.);
• увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной
инфраструктуры;
• увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.
Цель НП – увеличить возможности приобретения жилья россиянами, для этого
предполагается выделить порядка 1 трлн. руб. (30 млрд. долл.) из бюджетов разных
уровней на субсидии и дотации. Решение жилищного вопроса в НП (и вообще в России)
понимается исключительно как приобретение квартиры в собственность.
Между тем решить жилищный вопрос можно и по-другому, а именно, предоставив семье
жилье в аренду. Сотни миллионов семей во всем мире живут в арендованных квартирах, в
настоящее время в мире примерно 50% жилья находится в собственности жильцов, а 50%
– это аренда. Мы уже отмечали, что собственным жильем владеют только люди
состоятельные, которые могут его содержать, управлять им, защищать от преступных
посягательств. Люди с достатком ниже среднего живут, как правило, в арендном жилье.
Жилье, за которое надо выплачивать 20-30 лет, причем общая сумма по ипотеке с учетом
процентов составляет для наших граждан астрономическую величину, – такое жилье
доступным быть никак не может.
Доступное жилье на самом деле – это жилье арендное, которое можно получить в течение
нескольких дней, имея небольшую сумму. Арендное жилье бывает двух видов: частный
доходный дом и муниципальный арендный дом. Выше неоднократно отмечалось, что
доходный дом, т. е. коммерческая аренда, – это очень эффективный рыночный вид жилья
и очень перспективный для России, где из-за низких доходов приобрести собственное
жилье, даже по ипотеке, могут немногие. Доходные дома бурно строились и развивались в
России во второй половине XIX века именно по этой причине, практически все
многоквартирные дома были частными, доходными. Особенность данного вида жилья –
широкий спектр предложения: от дорогого элитного жилья в центре до простого и
дешевого на окраинах, что позволит быстро решить жилищные проблемы массовым
категориям граждан (военные, учителя, врачи и др. работники бюджетной сферы,
молодые семьи и т. д.), это воистину доступное жилье. Наличие достаточно большого
сектора арендного жилья позволит снизить спрос и соответственно цены на жилье в
собственность.
Кроме того, частный доходный дом имеет наивысшую эффективность по управлению,
приносит доход в бюджет (вместо расходов), обеспечивает человеку мобильность. Список
достоинств можно продолжать. Люди малообеспеченные вполне могут решить свои
жилищные проблемы в частном доходном доме, тогда как для малоимущих необходимо
строить муниципальные арендные дома. Дотирование малообеспеченных из бюджета для
приобретения жилья в собственность – глубоко ошибочная и порочная практика, об этом
мы неоднократно упоминали. Наконец, в рамках НП по ипотеке строятся опять все те же
конгломераты, т. е. наименее эффективное жилье, и продолжается всеобщая
коллективизация (кондоминиумизация) жилищного комплекса.
С учетом вышесказанного проводимая в настоящее время в России жилищная политика (в
том числе и по Национальному проекту «Доступное жилье»), направленная на массовое
приобретение жилья в собственность с помощью дотаций из бюджета и строительство
конгломератов, является ошибочной. Национальную программу правильно следует
сформулировать в следующем виде:
1) развитие малого и среднего бизнеса в жилищной сфере (частный доходный дом);
2) строительство муниципальных арендных домов для малоимущих;
3) людям, обладающим определенной финансовой самостоятельностью, надо
предоставлять льготный кредит (но не дотацию) для строительства жилья.
Только в этом случае мы начнем двигаться к нормальной и эффективной структуре
жилого фонда. НП в его нынешнем виде выгоден в первую очередь строительной
олигархии, поскольку все выделенные деньги в конце концов осядут в ее кармане.
Есть ли свет в конце туннеля?
Некоторые итоги
В настоящее время в России жилой фонд состоит на 70% (в Москве на 90%) из
низкоэффективных кондоминиумов (конгломератов), функционирование ЖКХ
характеризуется низкой эффективностью, носит явно выраженный нерыночный и
командно-административный характер, унаследованный от советской эпохи. Сущность
нынешнего кризиса в ЖКХ – это кризис государственного сектора, предел эффективности
которого уже достигнут и за границы которого мы никак не можем выйти. Проводимая
ныне реформа ЖКХ не способна изменить ситуацию к лучшему.
Главный путь успешного реформирования ЖКХ – переход на рыночные отношения на
основе частной собственности, договорных отношений, принципа «поставка против
платежа» и конкуренции, и основная причина неудачи реформы в том, что рыночные
механизмы в отрасли запустить не удалось. Для перехода к рыночным отношениям
необходимо создать в сфере ЖКХ субъекты рынка – эффективных собственников и
организовать конкурентную среду. Среди всех объектов ЖКХ только жилые дома могут
стать такими субъектами, а конкурентной средой – предоставление жилищных и
коммунальных услуг. Попытка создания частных собственников в ЖКХ путем
приватизации квартир в муниципальных домах была неудачной. Собственники квартир не
стали (и не могли стать) субъектами рынка, независимыми игроками, субъектом рынка
может быть только весь жилой дом в целом. Именно такая модель ЖКХ существует в
современных развитых странах.
Сможет ли наш конгломерат стать субъектом рынка? Однозначно нет! Конгломерат и
рыночные отношения несовместимы. Мы уже отмечали, что низкоэффективные
кондоминиумы в рыночной среде не выживают, они погибают, превращаясь в трущобы.
Показательным в этом отношении является пример Восточной Германии, где в ЖКХ
произошли радикальные рыночные перемены. Многоквартирные дома, построенные и
заселенные во времена социализма (немецкие конгломераты), даже в престижных
районах, вполне добротные и комфортабельные, стали терять состоятельных жильцов: кто
покупал частный односемейный дом, кто переселялся в более качественное жилье в
пригороде или в западных землях. Их место стали заполнять низкооплачиваемые
подсобные рабочие, иммигранты, престижность этих домов неуклонно снижалась,
снижалось и качество обслуживания. Возрастали криминогенность и долги за
коммунальные услуги.
Некогда престижные дома и целые кварталы стали превращаться в гетто. В то же время
много квартир пустовало, приличные люди не хотели селиться в таких домах, а заселять
их и дальше маргиналами было бессмысленно. Несколько попыток реконструкции
многоэтажных панельных домов было предпринято (в частности, в Дрездене), однако эта
практика оказалась чрезмерно дорогой и сложной. И тогда власти приняли решение о
сносе этих домов и строительстве на их месте нового, уже «рыночного» жилья. На снос
бывшего «социалистического» жилья (конгломератов) в Восточной Германии
федеральное правительство выделяет по 300 млн. марок ежегодно, остальное добавляют
местные бюджеты.
Пример Германии ясно показывает, что происходит с конгломератом при переходе к
рынку. Таким образом, вопрос стоит так: либо конгломераты, либо рыночные отношения
и реформа ЖКХ. Очевидно, мы выбрали первое: что строит Москва день и ночь, без