немного побогаче, – квартирой в частном доходном доме, арендуемой за счет
муниципалитета. Такой принцип существует, например, в Финляндии.
Отметим, что во многих странах государство поощряет строительство жилья путем
предоставления гражданам льготного (а то и вовсе беспроцентного) кредита на часть
суммы, налоговых скидок и т. д. Но нигде участие государства не принимает форму
прямого финансирования или выдачи безвозмездных субсидий.
Структура городского жилья
Каждый вид многоквартирного дома, рассмотренный выше, удовлетворяет те или иные
потребности жителей города, каждый вид имеет свои достоинства и недостатки. Поэтому
в структуре городского жилья они занимают свою определенную долю. Структура
городского жилого фонда складывается столетиями и зависит от традиций, менталитета,
экономических и политических реалий, существующего законодательства. Например, в
США и Канаде люди не любят многоквартирные дома, тем более коллективную форму
собственности, поэтому преобладающим видом городского жилья там является частный
односемейный дом. Некоторые цифры, характеризующие структуру жилого фонда в
разных странах, приведены в таблице 1.
Таблица 1
Структура в разных странах разная, но существует одна общая закономерность:
количество жилья, находящегося в собственности жильцов, примерно равно количеству
жилья в аренде (например, доля собственного жилья в Германии – 40%, Швеции – 45%,
Голландии – 45%, Франции – 55%). Это соотношение (50:50) является достаточно
устойчивым для современных развитых стран и сохраняется на протяжении последних
нескольких десятилетий.
В заключение главы – зарисовка о городском жилье в современной Франции.
Жилье во Франции
Во Франции тот, кто хочет иметь кров над головой, его имеет. В метро и в коробках на
улицах живут только клошары, люди, опустившиеся и не желающие делать никаких
усилий, чтобы жить по-человечески. Государство их только бесплатно лечит, но жилье и
пенсию просто так не дает. Нужно потрудиться, что практически невозможно для
субъекта, находящегося в вечном запое. Для получения государственного
(муниципального) жилья необходимо подать в муниципалитет города прошение и
подготовить необходимые документы, удостоверяющие вашу личность, бедственное
положение, наличие опекаемых детей и прочих родственников. И конечно же, пребывание
во Франции должно быть законным. После рассмотрения прошения выделяется жилая
площадь согласно нормативам. Конечно, приватизировать такую квартиру нельзя, она
остается в собственности города.
Желающих получить социальное жилье много, а государство не успевает строить, так как
норма квадратных метров на человека во Франции совсем не маленькая. Приходится
вставать на очередь и ждать от нескольких месяцев до нескольких лет. Могут дать без
очереди при особой благожелательности мэрии.
В основном такое муниципальное жилье строится в промышленных городах. Такое жилье
во Франции называется HLM, и живут там люди без особых запросов:
низкоквалифицированные рабочие, охранники, уборщики и прочие представители
низкооплачиваемых профессий, малоимущие. В таких домах селятся люди, потерявшие
или не имеющие себе применения, живущие только на государственное пособие. Жильцы
таких домов настолько разнятся интересами, что в сообщества не объединяются.
Единственное общее – это нужда.
Хотя по французским законам строить такое жилье обязан каждый город, многие
муниципалитеты уклоняются от этого под любым предлогом либо все-таки строят, но где-
нибудь на окраине, возле автомагистралей, железнодорожных путей или промышленных
территорий. Самое главное – подальше от хороших районов, чтобы дети не ходили в одну
школу.
Культурный уровень обитателей таких районов низок. Там поселяются в основном
переселенцы из слаборазвитых стран Африки и Азии, которые продолжают соблюдать
свои обычаи и ходят в национальных одеждах. Особо верующие мусульмане не
отказываются от своих атрибутов: борода у мужчин и черный платок на голове у женщин.
Дочери таких родителей не ходят в школу – французская бесплатная
общеобразовательная школа запрещает ношение в классах головных уборов. Мальчики не
проявляют интереса к учебе. Они ограничиваются надписями на стенах родного подъезда
и автомобилях соседей. Сказывается избыток энергии, освобожденной от умственных
усилий. Все, что может ломаться в этих домах, уже сломано. Оставленный у подъезда на
две минуты велосипед исчезнет без следа, а прикованный цепью к забору будет
изуродован. Мусор на улицах – нормальное явление, его выбрасывают из окон, тараканы в
таких домах – обычное дело.
Поселившиеся по незнанию в таких домах выходцы из России через какое-то время все же
изыскивают возможность сбежать от такого соседства и предпочитают платить больше за
снятую квартиру или дом, но чувствовать себя цивилизованным человеком. Для
африканцев возможность арендовать квартиру, где захочется, невыполнима. Во избежание
конфликта с соседями владелец респектабельного дома найдет причину для отказа, хотя
по французским законам все имеют равные права и расизм запрещен. Таким образом,
иммигранты живут только там, где не живут люди с достатком. Образуются нелегальные
резервации.
Покупка собственного жилья – мечта любого. Государство несколько помогает, давая
беспроцентную ссуду в объеме 100 тыс. франков (приблизительно 13 тыс. долл.) на
значительный срок. Можно взять параллельно ссуду в коммерческом банке, но уже под
проценты и гарантии. Многие французы идут на такой шаг, предпочитая платить в виде
процентов банку примерно такую же сумму, как хозяину снимаемого жилья. Плата за
арендованную квартиру во Франции в 2000 году составляла в среднем 3-4 тыс. франков в
месяц (приблизительно 400-500 долл.) при минимальной оплате труда 7 тыс. франков
(приблизительно 900 долл.) и средней зарплате порядка 1,8-2 тыс. долл. в месяц. Конечно,
для реализации мечты нужно быть уверенным в своих силах и иметь постоянную работу.
Взяв ссуду на 10-15 лет в дополнение к государственной ссуде, уже можно купить
приличное жилье. При покупке дома (коттеджа) нужно быть предельно осторожным – 8%
домов во Франции поражено термитами, превращающими со временем все деревянные
конструкции в труху. Покупая такой дом, вы подписываете себе приговор. Определить
наличие термитов в доме может только специалист. Не стоит скупиться на оплату
экспертизы, особенно если дом продается подозрительно недорого.
Покупая квартиру в многоэтажном кондоминиуме, нужно поинтересоваться, когда был
последний ремонт самого дома. Ремонт дома правление дома осуществляет каждые пять –
десять лет, возлагая все расходы на жильцов независимо от их согласия. Такие
обязательные платежи весьма обременительны. Представьте, какой неожиданный
сюрприз вы можете получить через месяц-два после покупки квартиры в еще не
отремонтированном доме.
Для французов основными критериями при покупке жилья являются безопасность и
покой, достаточная близость к коммерческим зонам и транспортным артериям для
поездок на работу. Агентства по продаже недвижимости за каждую проведенную сделку
берут 1 3% от суммы сделки до 800 тыс. франков и 5% от суммы более крупной сделки.
Затем существенная оплата услуг нотариальной конторы за юридическое оформление
покупки. Иностранцам не запрещено покупать недвижимость во Франции.
Жилье в современной России
Российский многоквартирный дом
Как отмечалось, в современных зарубежных развитых странах известно три вида
многоквартирных домов: частный доходный дом, кондоминиум и муниципальный
арендный дом. В результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах в
России появился четвертый вид многоквартирного дома – принципиально новый, не
имеющий признаков системности, т. е. внесистемный. Основной признак такого дома –
смешение форм собственности, конгломерат разнородных собственников и нанимателей:
собственники квартир, коммерческие наниматели, социальные наниматели, собственники
нежилых помещений, жильцы коммунальных квартир, малоимущие, маргиналы и все, все,
все. Среди собственников квартир наличествует существенная неоднородность: наряду с
состоятельными людьми квартиры приватизировали фактически малоимущие.
Поначалу такой внесистемный дом именовался кондоминиумом, но вскоре стало ясно, что
этот разношерстный контингент ни теоретически, ни практически не способен
объединиться для совместного владения и управления домом, поэтому термин
«кондоминиум» исчез из законодательства и был заменен термином «многоквартирный
дом». Российский многоквартирный дом со смешанной формой собственности, в котором
не создано юридическое лицо (ТСЖ), далее везде в тексте будем именовать
конгломератом.
Рис 1. Структура жилого фонда (домов) в современной России
Конгломерат имеет неопределенную форму собственности: до 1 марта 2005 года (дата
введения в действие нового Жилищного кодекса) он находился на балансе юридического
лица (органа местной власти), после 1 марта 2005 года он перешел «на баланс»
совладельцев, не имеющих юридического лица, т. е. стал фактически ничьим.
Российский конгломерат оказался очень устойчивой и живучей формой, он постоянно
самовоспроизводится. Большинство построенных после 1992 года и вновь строящихся
многоквартирных домов – это опять конгломераты: часть квартир в них продается, часть
отходит городу в качестве муниципального жилья и заселяется малоимущими, нежилые
помещения продаются сторонним юридическим лицам. Среди собственников квартир