Для предотвращения масштабных злоупотреблений и коррупции в жилищном секторе
необходимо законодательно определить границы вмешательства городских властей в
жилищное строительство, т. е. «развести» власть и строительный бизнес. Прежде всего
надо изменить коррупциогенные статьи Жилищного кодекса (ст. 32):
• четко определить, что такое «государственные и муниципальные нужды», коммерческое
строительство таковым быть не должно;
• изменить порядок сноса аварийных и ветхих домов.
Определить, что бюджетные деньги могут использоваться только в следующих случаях:
• для строительства муниципального арендного дома;
• на компенсации оплаты коммунальных услуг в муниципальном арендном доме;
• подведение коммунальной инфраструктуры с последующей компенсацией
застройщиком;
• льготное кредитование на цели строительства жилья.
Необходимо отменить безвозвратные субсидии и дотации, а также плату за землю, «долю
города» и прочие поборы с застройщиков. Запретить на бюджетные деньги приобретать в
собственность города квартиры в кондоминиуме и строить «муниципальные доходные
дома» (как это делают в Москве). Власть не должна заниматься бизнесом.
Будущее
Сложившуюся в настоящее время в жилом фонде структуру, в которой доминирует только
один вид многоквартирного дома – конгломерат, можно назвать одномерной. Если будут
проведены перечисленные выше мероприятия, то мы перейдем к трехмерной модели, в
которой присутствуют уже три вида многоквартирных домов: частный доходный,
кондоминиум и муниципальный арендный. Трехмерная модель значительно эффективнее
одномерной, так как различные виды жилья позволяют полнее удовлетворять
разнообразные запросы людей. При переходе к трехмерной модели многие практически
неразрешимые ныне проблемы получат свое разрешение, многие вообще исчезнут как по
мановению волшебной палочки.
Законы в жилищной сфере, и прежде всего Жилищный кодекс, станут значительно проще,
логичнее и понятнее. Например, из ЖК можно будет убрать раздел VII (об оплате услуг
ЖКХ), т. к. этот вопрос будет регулироваться Гражданским кодексом. Легко решается,
например, проблема перепланировок, главу 4 можно будет тогда записать в таком виде:
Статья 1. В муниципальном арендном доме перепланировки не допускаются.
Статья 2. В частном доходном доме перепланировка допускается с разрешения
домовладельца.
Статья 3. В кондоминиуме перепланировка допускается с разрешения правления ТСЖ по
согласованию с управляющей компанией.
И все, больше ничего не надо! Логика здесь понятная: арендное жилье по инициативе
жильцов очевидно не подлежит перепланировке. А за перепланировки в кондоминиуме
ответственность полностью несут совладельцы в лице ТСЖ, здесь начинают работать
обратные связи: чем быстрее они разломают свой дом, тем быстрее потеряют деньги,
вложенные в его строительство. Еще пример: глава 3 (о переводе жилого помещения в
нежилое и обратно) в трехмерной структуре вообще теряет смысл, ее можно просто
убрать. И вообще весь ЖК можно будет уместить на 10 страницах.
Многоквартирные дома (частный доходный дом, кондоминиум и муниципальный
арендный), построенные по новым правилам, т. е. жилье системное, будем называть
новым жильем в отличие от старого, т. е. конгломератов. Новое жилье будет
функционировать уже по рыночным правилам, поэтому его можно назвать не только
новым, но и рыночным в отличие от старого нерыночного социалистического жилья. Если
мы сумеем остановить строительство конгломератов, то новое рыночное жилье будет
постепенно увеличивать свою долю, вытесняя старое.
Что делать с уже имеющимися конгломератами? К сожалению, сделать с ними уже ничего
нельзя. В рыночной среде они существовать не могут, реформировать их невозможно,
остается единственный выход – сохранить для них командно-административную
нерыночную среду. Надо сохранить для этого сектора дотации и субсидии, управлять ими
должны муниципальные УК (приватизация ДЕЗов – очередная ошибка). Некоторые
конгломераты можно превратить в кондоминиумы, некоторые – в муниципальные
арендные дома (если доля приватизированных квартир невелика, местная власть может их
выкупить). Особенно тяжелые, маргинализованные, на грани трущоб конгломераты надо
сносить, выплачивая собственникам квартир денежную компенсацию, а социальным
нанимателям предоставляя квартиры в муниципальном арендном доме. На полную
ликвидацию «социалистического» жилья, т. е. конгломератов, уйдет не менее 80-100 лет
(до их полного физического износа).
Новое системное рыночное жилье будет функционировать в десятки раз эффективнее
старого. Но это жилье рыночное, и ему присуши все рыночные риски. Каждый покупатель
квартиры в кондоминиуме должен сознавать, что он рискует: в случае неэффективного
управления, банкротства ТСЖ возможно падение цены на квартиру, и вернуть вложенные
деньги уже не удастся.
Теперь мы можем ответить на вопрос, вынесенный в название этой главы: есть ли свет в
конце туннеля? Если мы перейдем к системному жилью, к трехмерной модели, то да, свет
в конце туннеля появится. Только ждать этого придется очень долго, и каждый день
неправильной жилищной политики отдаляет нас от цели. Чем раньше мы возьмемся за
дело, тем быстрее наступит момент, когда можно будет сказать, что пресловутый
«квартирный вопрос» перестал портить не только москвичей, но и всех россиян.
Приложение
Закон РФ «О муниципальном жилье в РФ» (проект)
Закон регулирует права и обязанности муниципальной власти в жилищной сфере.
Целью данного Закона является:
1) социальная зашита малоимущих;
2) регламентация участия муниципальной власти в жилищной сфере;
3) уменьшение коррупции в жилищной сфере.
Основные положения
1. Единственным видом муниципального жилья является квартира (комната) в
муниципальном арендном доме (МАД). Другие виды жилья не могут находиться в
собственности муниципального образования (МО), в том числе через аффилированные
структуры.
2. Муниципальный арендный дом – жилой многоквартирный дом, находящийся в
собственности города (муниципального образования).
3. Источник средств для строительства МАД – местный бюджет. Другие источники
финансирования не допускаются.
4. Все 100% жилых и нежилых помещении в МАД находятся в собственности МО,
отчуждение (приватизация, продажа) не допускается. Возможно использование нежилых
помещений на 1-м этаже для предприятий торговли на правах аренды.
5. МАД является единственной формой участия МО в жилищной сфере, участие
бюджетных денег в других видах жилого фонда не допускается. Возможно льготное
кредитование граждан (физических лиц) для целей строительства жилья.
6. Жилые помещения в МАД – отдельные благоустроенные квартиры с кухней не менее 5
м2. Возможен вариант комнат (для одиноких), кухня и туалет на 5-7 комнат.
7. Правом проживания в МАД обладают только и исключительно малоимущие семьи,
состоящие из граждан РФ, натурализованных мигрантов.
8. Семья признается малоимущей, если ее годовой доход на 1 члена семьи меньше
половины среднегодового душевого дохода по данному МО. Среднедушевой годовой
доход по данному МО ежегодно определяется статистическим органом и утверждается
муниципальным выборным органом.
9. Исполнительная власть МО при наличии малоимущих обязана строить МАД.
10. Семья, признанная малоимущей, имеет право подать заявку в департамент
муниципального жилья и получить квартиру в МАД или встать на очередь, если
свободных квартир нет.
11. Норма жилой площади на 1 человека в МАД устанавливается федеральным законом.
Квартира меньшей площади не может быть предоставлена.
12. Семье малоимущих предоставляется квартира в МАД на временный срок, на правах
аренды, без права приватизации. Никакое отчуждение, в том числе обмен, не допускается.
13. Квартира в МАД предоставляется малоимущей семье исключительно для целей
проживания. Использование ее под другие цели (офис и т. д.), а также сдача в наем или
поднаем третьим лицам не допускаются. В этом случае семья подлежит выселению в
административном порядке.
14. Члены семьи, получившей квартиру в МАД, должны быть зарегистрированы по этому
адресу. Дополнительно регистрироваться на этой площади могут только родившиеся дети.
При увеличении семьи ей должна быть предоставлена квартира в МАД большей площади.
1 5. Жильцы МАД оплачивают 50% стоимости услуг ЖКХ (кроме телефона), остальное
дотируется из местного бюджета. Плата за аренду жилого помещения и за управление
домом не взимается.
16. Управление МАД осуществляется органом местной власти через муниципальную
управляющую компанию. Никакие формы самоуправления жильцов не допускаются.
17. При неуплате за услуги ЖКХ вопрос рассматривается жилищной комиссией. Если
семья не имеет средств, ей назначается субсидия из местного бюджета сроком на 1 год. К
злостным неплательщикам может быть применено взыскание на имущество (через суд).
18. Статус малоимущего предоставляется сроком на 1 год, каждый год его надо
подтверждать. Семья, переставшая быть малоимущей, подлежит выселению из МАД в
административном порядке.
Список литературы
1. Страйк Р., Косарева Н. Реформа жилищного сектора России, 1991-1994. – М.: Институт
экономики города, 1994.
2. Чернышев Л.Н. Кризис экономики жилищно-коммунального хозяйства// ЖКХ, журнал
руководителя и главного бухгалтера. 2003, № 7.
3. Дэниелл Д., Пузанов А., Страйк Р. Рекомендации по разработке программ повышения
квартирной платы и введения пособий на жилье в городах и республиках РФ. – М.:
Институт экономики города, 1993.