В соответствии с законом «лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков…» (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Через действие этой и ряда других норм реализуется принцип полноты возмещения причиненного вреда (для внедоговорных отношений) или убытков (для договорных отношений). Так, эти требования конкретизируются в нормах договорного права: «должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства» (п. 1. ст. 393). Возмещение убытков как мера договорной ответственности носит исключительно имущественный характер в отличие от ответственности в сфере личных неимущественных правоотношений, которая наступает и за ущерб в области неимущественных отношений и нематериальных благ. Возмещение убытков следует отличать от возмещения вреда, так же как различаются убытки и вред. Категория «возмещение вреда» применяется при анализе ответственности в деликтных обязательствах. Необходимость возмещения вреда вытекает не из ранее оформленного обязательства (договора), а из норм закона. Кроме того, в силу нормы п. 1 ст. 1064 ПС РФ законом или договором может быть предусмотрена обязанность причинителя вреда выплатить компенсацию сверх возмещения вреда.
Законом или договором может быть предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ст. 15 ГК РФ). При определении размера подлежащих возмещению убытков суду предоставлено право на уменьшение размера ответственности должника в случаях, «если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размеров убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению» (ст. 404). Данная норма устанавливает принцип смешанной вины. Действие этой нормы стимулируют кредитора к принятию мер, нацеленных на уменьшение неблагоприятных последствий нарушения договора, что в свою очередь ведет к уменьшению размера ущерба и ответственности правонарушителя. В итоге уменьшаются имущественные потери обеих сторон обязательства.
Подлежащие возмещению убытки включают реальный ущерб, который выражается в расходах, уже произведенных потерпевшей стороной, или будущих расходах, необходимых для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). В реальный ущерб входят и утрата или повреждение имущества как предполагающие расходы для владельца. Данный вид убытков характеризуется уменьшением (реальным или неизбежным в будущем) наличного имущества потерпевшего, в отличие от упущенной выгоды, основной чертой которой является неувеличение наличного имущества, хотя оно и могло бы увеличиться, если бы не нарушение условий сделки[67].
При определении размера реального ущерба, подлежащего возмещению, необходимо исходить из характера последствий нарушения договорного обязательства, при этом при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено в день добровольного удовлетворения должником требований кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было – в день предъявления иска (п. 3 ст. 393 ГК РФ). Данное правило преследует цель обеспечить справедливое возмещение убытков, причиненных нарушением обязательств, особенно в условиях инфляции. С целью конкретизации и единообразного применения установленных правил Высший Арбитражный Суд РФ и Верховный Суд РФ пояснили: «Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг либо договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательства, и т.п.»[68].
Лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения не только понесенных расходов, но и затрат, которые должны будут быть произведены для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Кроме того, если нарушенное право может быть восстановлено в натуре путем приобретения определенных вещей (товаров) или выполнения работ (оказания услуг), может быть истребована стоимость еще неоплаченных соответствующих вещей (товаров), работ или услуг, которая должна определяться по правилам пункта 3 статьи 393 ГК РФ.
В договоре продажи жилого дома, квартиры или части жилого помещения включение в договор пределов ответственности сторон во многом облегчит разрешение в будущем возможных споров. Представляется, что в интересах покупателя можно предусмотреть ответственность продавца в том случае, если он не передаст недвижимость в срок, предусмотренный конкретным пунктом настоящего договора, то будет обязан уплатить покупателю пеню в размере, указанном в процентах от стоимости недвижимости за каждый день просрочки. Максимальный размер ответственности продавца за нарушение обязательств также следует указывать в процентах от стоимости жилого помещения, причем он не может превышать стоимости недвижимости.
Кроме того, можно утверждать, что в случае расторжения договора по инициативе продавца или по соглашению сторон, а также в случае признания данного договора недействительным по любым основаниям, возникшим до государственной регистрации права собственности на недвижимость на имя покупателя, продавец должен возместить покупателю убытки в размере рыночной стоимости жилого помещения, которая будет существовать к моменту расторжения (признания недействительным) данного договора. При этом размер убытков, подлежащих возмещению, в любом случае не может быть ниже стоимости недвижимости, определенной договором.
Практика показывает, что включение в договор оплаты в счет причитающихся платежей (задатка) составляет основную причину судебных разбирательств и открывает широкие пути для мошеннических действий как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Это подтверждает, на сколько актуален для общества вопрос должного правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений.
В настоящей работе на основе анализа существующей законодательной базы и судебной практики разработаны теоретические и практические положения, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора продажи жилых помещений. В этой связи в работе: изучена эволюция российского гражданского законодательства о купле-продаже жилых помещений; изучена система действующего российского законодательства, регламентирующего вопросы продажи жилых помещений; исследованы теоретические подходы к определению договора продажи жилого помещения, охарактеризованы существенные условия договора продажи жилого помещения, в том числе: предмет договора – жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого дома), цена договора, правовое положение и специфика гражданско-правовой ответственности сторон договора, иные существенные условия; проведено исследование актуальных теоретико-прикладных проблем приобретения жилого помещения по договору ипотечного кредитования; проведен анализ отдельных вопросов государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору продажи. Так же выработаны следующие конкретные предложения по совершенствованию современного российского гражданского законодательства, регулирующего общественные отношения по договору продажи жилого помещения:
1. Новое гражданское законодательство отменило нотариальное удостоверение сделки купли-продажи жилья, разработчики ГК РФ в обоснование своей позиции ссылаются на факт регистрации сделок с недвижимостью. При этом, они считают, что регистрация вполне заменит нотариальное удостоверение». Это утверждение представляется малоубедительным. Если мы считаем главной задачей защиту прав и законных интересов граждан, то нельзя не признать, что отмена нотариального удостоверения, в первую очередь, как раз ущемляет интересы сторон. Ведь сделки с недвижимостью для того, чтобы они соответствовали закону, должны отвечать ряду требований в отношении формы, условий. Конечно, сторонам необходима помощь специалиста. Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров. Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора. Характерно, что на практике, большинство договоров купли-продажи жилых помещений проходят нотариальное заведение в добровольном порядке.
Поэтому мы считаем, что необходимо вернуться к обязательному нотариальному удостоверению договора продажи жилого помещения в целях защиты прав и законных интересов как участников договора, так и иных субъектов, чьи права и законные интересы могут быть затронуты данной сделкой. В этой связи статью 550 «Форма договора продажи недвижимости» ГК РФ предлагается дополнить пунктом третьим следующего содержания: