Органы местного самоуправления вправе принимать акты, регулирующие жилищные отношения, однако компетенция их существенно ограничена.
За период после принятия нового ЖК сложилась правоприменительная практика, основанная на его нормах. Выявились достоинства и недостатки правового регулирования отношений по поводу жилых помещений. В основе всей этой системы, лежит положение, в соответствии с которым человек, проживающий в помещении, должен быть его собственником. Весь опыт развития человечества, вне зависимости от цивилизации, показывает основательность такого подхода.
Жилищное законодательство РФ основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность, на неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством РФ, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством РФ отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.[16] При таком законодательном закреплении места и роли государства оно не только не гарантирует получение жилья, но и не гарантирует его сохранения, если семья, проживающая в этом жилье, попала в сложное экономическое положение, не гарантируется просто крыши над головой. К сожалению, жилые помещения маневренного фонда не решают этой проблемы.
Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
2) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
3) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством;
4) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.
Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. С гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается до завершения расчетов после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. То есть после подобных расчетов граждане, которые не смогли погасить кредит или заем, выселяются не в общежитие, не в коммунальную квартиру, не в неблагоустроенное жилое помещение, а «в никуда», даже, если у них есть несовершеннолетние дети. Такая политика социального государства говорит скорее о его «антисоциальности»[17]. Но и эта задача при существующей величине маневренного фонда не может быть решена. Даже в Москве количество так называемых «ночлежек» совершенно недостаточно.
Одним из оснований возникновения жилищных прав и обязанностей по правилам п. 4 ст. 10 ЖК РФ является приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом, прежде всего по договору купли-продажи жилых помещений. Это одна из самых сложных гражданско-правовых сделок в российском праве, приводящая к многочисленным спорам и конфликтам.
В районных судах в 2009 г. жилищные дела составили 16,2% от общего числа оконченных производством дел (в 2008 году – 13,5%), в том числе:
· о выселении – 2,4% (46 тыс.), (в 2008 году – 2,2%) (45,6 тыс.));
· иски, связанные с приватизацией жилой площади, – 1,7% (32,9 тыс.), (в 2008 году – 0,8% (16,6 тыс.)), то есть их количество возросло почти в 2 раза;
· другие жилищные споры – 12% (229 тыс.), (в 2008 году – 10,5% (214,5 тыс.)), то есть прирост составил 6,8%, из них оплата коммунальных платежей – 24,2%, что в 2 раза меньше, чем в 2008 году – 51%. А у мировых судей количество споров, связанных с приватизацией жилой площади, и других жилищных споров выросло на 0,8% – 559,1 тыс., или 11,5% (в 2008 году – 10,7% (402,7 тыс.)), в основном за счет споров о взыскании платы за жилую площадь и коммунальные платежи (раздел 2 формы по гражданским делам)[18].
ЖК РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 г., имеет важнейшее значение практически для всех граждан. Этот основополагающий в области жилищных отношений документ, безусловно, особо интересен для представителей бизнеса. Более того, у них есть повод взглянуть на некоторые его положения с позиции здоровой критики[19]. В связи с приватизацией жилищного фонда в начале 90‑х гг. многие из граждан стали собственниками жилья. Сделки граждан с принадлежащим им жильем никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Ни для кого, ни секрет, что стоимость жилой площади в Москве очень высокая, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. А связано это с тем, что квартира – это не только место проживания, но и вполне ликвидный инвестиционный инструмент. На сегодняшний день у мелкого и среднего инвестора нет более привлекательного способа вложения своих средств. В поисках подходящего способа получения прибыли большинство потенциальных инвесторов пришло к выводу, что инвестиции в недвижимость – доходный и безопасный инструмент. При положительной динамике, характерной для растущего рынка, вложения в недвижимость приносят большую прибыль, чем проценты по депозитам.
Если оценить сложившуюся на рынке ситуацию, очевидно, что вложения в недвижимость по степени доходности гораздо выгоднее многих других видов инвестирования, С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214‑ФЗ привлекательность такого инвестирования значительно возросла, что убедительно доказывает очередной скачок цен на квартиры в 2008 г.
К сожалению, большая норма прибыли, значительные объемы сделок, наличие огромного неудовлетворенного спроса, сложность финансового цикла в строительном бизнесе и другие факторы привлекли в этот вид предпринимательской деятельности значительное число различного рода мошенников. Материалы экспертного опроса, проведенного среди ученых-правоведов Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов РФ, свидетельствуют о том, что при оценке эффективности норм действующего законодательства более 70% опрошенных респондентов расценили российское законодательство как недостаточно надежно защищающее права добросовестного приобретателя. Почти единодушным было мнение экспертов о необходимости внесения конкретных изменений в действующие нормы с целью формирования новых подходов в регулировании и защите прав на жилые и нежилые помещения и снижения рисков инвестиций в недвижимость[20].
В качестве примера приведем один из типичных случаев, В марте 2006 года гражданка В. вступила в потребительский кооператив «Ц», внеся туда в качестве паевого взноса 10000 рублей, еще 10000 ушло на вступительный взнос, страхование паевого взноса и членские взносы. За эти деньги ей обещали построить в ближайшем Подмосковье трехкомнатную квартиру. В сентябре 2006 года гражданка В. получила извещение о том, что проект строительства не удался и в 2007 году потребительский кооператив «Ц» не сможет предоставить ей квартиру. Она должна принять решение о выходе из кооператива «Ц» или ждать, когда ему удастся найти застройщика и вложить ее деньги в строительство. При анализе этого мошенничества выяснилось, что фактически были соблюдены все требования закона, при этом В. потеряла около 20000 рублей, если добавить к потерям банковский процент, который она могла бы получить, и самое главное, шесть месяцев времени, за которое стоимость жилья значительно выросла.
Из этого примера видно, что Федеральный закон от 30.12.2004 №214‑ФЗ не стал достаточно эффективным средством в борьбе с мошенничеством в жилищной сфере. С момента принятия Закона об участии в долевом строительстве ведутся споры о необходимости его изменения. В Государственную думу РФ было направлено не менее пяти разных законопроектов о внесении в него поправок. В итоге изменения в Закон об участии в долевом строительстве нашли отражение в принятом 18 июля 2006 г. Федеральном законе РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» №111‑ФЗ.
Вновь принятый Федеральный закон предусматривает следующие новеллы. Установлено, что действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве[21]. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. Представляется справедливым разделение правоотношений, имеющих различные каpуcы. Инвестиционная деятельность и удовлетворение потребностей в жилье должны иметь различные механизмы правового регулирования. Мировой опыт показывает, что решить жилищную проблему без привлечения средств приобретателей жилых помещений невозможно, но эти вложения не должны рассматриваться правом как вид инвестиционной деятельности. Приобретатель жилого помещения, удовлетворяющий свои личные потребности в жилье должен получать дополнительную правовую защиту.