Однако ГК РФ предъявляет более жесткие требования к форме договора социального найма жилого помещения (ст.671), правилам сохранения договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст.675), правовому положению временных жильцов и поднанимателей (ст.680, пп.1 - 3 ст.685) и т.д. Как записано в п.3 ст.672 ГК РФ, другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Именно это положение порождает трудности в понимании и правильном применении конкурирующих норм, регулирующих сходные жилищные правоотношения. Остановимся на некоторых из них.
1. Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований. Вместе с тем следует признать, что вопросы социального найма регламентирован в большей степени жилищным законодательством. Этот дуализм следует устранить включив все нормы в жилищной законодательство, как один из составных институтов.
2. Согласно п. 1 ст. 51 ЖК гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются, в частности, граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. В соответствии с п. 2 ст. 51 ЖК при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. По нашему мнению это неверно. П. 2 ст. 51 ЖК устанавливает зависимость между правом одного из членов семьи на предоставление ему жилого помещения по договору социального найма и имущественным положением других членов семьи.
3. Согласно п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ (далее - СК) ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права на имущество ребенка. Возможность проживания ребенка в квартире родителей, как и пользования иным имуществом родителей, обусловлена исключительно согласием родителей, поскольку СК не возлагает на родителей обязанность содержать совершеннолетних трудоспособных детей. Следует обратить внимание, что предусмотренные п. 2 ст. 51 ЖК последствия наступают независимо от того, ведет ли ребенок совместное с родителями хозяйство. Таким образом, наличие в собственности у родителей жилых помещений не влечет возникновение у ребенка каких-либо имущественных прав, но препятствует улучшению ребенком своих жилищных условий. Тем самым право ребенка на улучшение жилищных условий оказывается поставлено в зависимость от независящего от него обстоятельства - имущественного положения его родителей.
4. На наш взгляд, в ЖК РФ следует пpедусмотpеть главу, посвященную договору аренды жилого помещения. В эту главу необходимо внести все те нормы договоров аренды и найма жилого помещения, которые применяются к pассматpиваемому договору, а также нормы, присущие только договору аренды жилого помещения.
5.Необходимо установить положения точно опpеделяющие те госудаpственные или муниципальные органы, которые могут быть аpендодателями по этому договоpу аренды и закрепляющие обязанность аpендатоpа сдавать жилое помещение гpажданину в найм, а не в субаpенду.
6. Следует пpедусмотpеть ноpмы защищающие пpава нанимателя в случае pастоpжения или пpекpащения договоpа аpенды жилого помещения
Жилищное и гражданскоезаконодательство обязано решать и детально регламентировать сложные вопросы найма жилого помещения, относящегося к любой форме собственности. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это нашло отражение в новом Жилищном кодексе.
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации. – М. Закон. 1994. - 96 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации ч.1-3. – М. ТК Велби. 2005. - 442 с.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации. – М. Проспект. 2005. - 122 с.
4. Жилищный кодекс РСФСР. – М. Городец. 2004.- 138 с.
5. Семейный кодекс Российской Федерации. – М. ТК Велби. - 136 с.
6. ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
7. ФЗ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.) // СЗ РФ. - 1996. - № 25. - ст. 2963.
8. ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 июля 1994 года // СЗ РФ. - 1994. - № 16. - Ст.1864.
9. ФЗ от 24.12.2002 г. № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» //СЗ РФ. - 2002. - № 52 (часть I). - Ст. 5135.
10. Федеральный закон от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (В ред. от 21 июля 2005 г .).// СЗ РФ. - 1995. - № 35.- Ст. 3506.
11. Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1. «Об основах федеральной жилищной политики» (в редакции Федеральных законов от 12,01.1996 № 9-ФЗ, от 21.04.1997 № 68-ФЗ, от 10.02.1999 №29-ФЗ) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1993. - № 3. - Ст.99.
12. Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утв. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5.11.85 г. № 529.
13. Закон Самарской области от 05.07.2005 № 139-ГД. «О жилище» // Волжская коммуна. – № 124. – 07.07.2005.
14. Положение о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы от 17.06.1997. // Вестник мэрии Москвы. - 1997. - № 9. - С.36-44.
15. Положение о порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи от 12.09.1997. // Вестник мэрии Москвы.- 1997. - № 18. - С.33-43.
Специальная научная и учебная литература
16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут. 2000. – 432 с.
17. Васильев П.П. Основания возникновения права пользования служебным жилым помещением //Проблемы теории и юридической практики в России. – Самара. Изд-во Самарской государственной экономической академии. 2005. 384 с.
18. Васильев П.П. Права и обязанности нанимателя служебного жилого помещения // Проблемы теории и юридической практики в России. – Самара. Изд-во Самарской государственной экономической академии. 2005. – 326 с.
19. Витpянский В.В. Договор аренды и его виды.- М.Статут. 1999. – 382 с.
20. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений, предприятий, лизинг. – М.: «Статут». 2001. – 420 с.
21. Войтович Е.Н. Договор аренды - досрочное расторжение // Финансовая газета. - 2004. - № 31. – С. 11.
22. Гетман Е. Два кодекса – две эпохи. // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 14. – С. 28.
23. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный) – М. ЗАО Юстицинформ. 2005. - 456 с.
24. Гражданское право: Учебник. Часть II. / / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М. Норма. 2004. – 562 с.
25. Гражданское право: В 2 т.: Учебник Т.2. / Под ред. Суханова Е.А. – М. БЕК. 1993. – 524 с.
26. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. Залесского В.В. - М. МТК Восточный экспресс, 1998. – 456 с.
27. Данилов Е.П. Справочник адвоката: Консультации, защита в суде, образцы документов. - М.: Юрайт-Издат, 2004. – 164 с.
28. Ерш А.В. Проблемы оборота недвижимости // ЭЖ-Юрист. – 2004. – № 46. С. 17.
29. Завидов Б.Д. Договорное право России. - М. ИПК Лига Разум. - 1998. – 472 с.
30. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. – 2004. – № 4. – С. 38.
31. Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современное право. – 2003. – № 10. – С. 34.
32. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права.
33. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. Садикова О.Н. - М.: Инфра-М. 1998. – 562 с.
34. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М.: Статут. 1996. – 482 с.
35. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М. Статут, 1999. – 468 с.
36. Кудашкин А.В. О служебной жилплощади «служивых» людей // Право в Вооруженных Силах. – 2005. – № 4. – С. 32.
37. Мальков А.Б. Вселение к нанимателю по договору социального найма жилья: старое законодательство в новых условиях // Адвокат. – 2002. – № 7. – С. 25.
38. Маркова И.В. Проблемы правового регулирования договоров аренды и найма жилого помещения // Актуальные проблемы частноправового регулирования. – Самара. Самарский университет. 2004. – 284 с.