Таким образом, в целом, если брать основные параметры договора жилищного найма, в гражданском праве советского периода указанный договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие жилищный наем от иных типов гражданско-правовых договоров. В то же время в отечественной юридической литературе этого периода сложно найти серьезные научные исследования, специально посвященные договору жилищного найма. Поэтому при подготовке проекта нового Гражданского кодекса стояла задача вернуть договору жилищного найма нормальный цивилистический «облик».
В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Есть упоминания, что договор найма имел и другие названия. Например, назывался он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой прокатом; говорили также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору особый оттенок: так, арендой, называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом наем мебели, платья, вообще имущества движимого[16].
Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны хозяин (лицо отдающее имущество в наем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество). И хозяином и нанимателем могли стать люди имеющие общую правоспособность и дееспособность.
Законодательство того периода исходило из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Так Г.Ф. Шершеневич отмечал, что не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа. Вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а толь подобные, а следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег[17].[18]1
Вообще в российском дореволюционном гражданском праве предмет договора найма понимался более широко, чем это имеет место в современном законодательстве.
Действовавшее в ту пору законодательство предусматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати лет. Причины столь краткого предельного срока найма недвижимого имущества объяснялись российскими правоведами по-разному. Д.И.Мейер считал, что причина заключается, вероятно, в опасении, чтобы наем не прикрывал собой перехода права собственности. Это было бы убыточно для казны, так как переход права собственности по недвижимому имуществу доставляет ей значительный доход[19].
Признаком, характеризующим имущественный наем в дореволюционном праве, является вознаграждение за предоставленное пользование. Отсутствие данного признака превращало предполагаемый договор аренды в ссуду. Вознаграждение чаще всего выражалась в форме денег, но это было не обязательно. Плата могла быть определена известной частью произведений, собранных с нанятой земли, выражено в известных личных услугах и тому подобное. Особую форму вознаграждения составлял известный нашему законодательству ''наем из выстройки''. Наниматель, за пользование в течение известного числа лет отданную ему в наем землю, обязывается, по окончании срока найма, оставить все возведенные им постройки, дачи, мельницу, ригу в пользу собственника.
В качестве основной обязанности нанимателя рассматривалось своевременное внесение наемной платы. Сроки внесения платежей за пользование нанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они должны были определяться местными обычаями.
Для характеристики договора аренды (имущественного найма) по советскому гражданскому праву нужно воспользоваться нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 года, а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 года.
Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой (нанимателю) имущество во временное пользование за плату (ст. 275 ГК). Договор являлся консенсуальным возмездным, двусторонним.
Не изменился и подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально определенное имущество. Вещи, являющиеся предметом договора имущественного найма, могли принадлежать на праве собственности. Сузился круг объектов имущественного найма. В ГК 1964 года отсутствуют нормы регулирующие отношения, связанные с передачей в наем жилых помещений[20].
Форма договора имущественного найма могла быть и устной и письменной. Закон (ст. 276) ставил форму договора между гражданами в зависимость не от суммы, как это было предусмотрено для других договоров, а от срока его действия, устанавливая, что договор на срок более одного года должен был заключаться в письменной форме под страхом лишения сторон права в случае спора ссылаться в подтверждение договора на свидетельские показания (ст. 46 ГК).
Существование особого правила не отменяло правила общего, установленного ч.2 ст. 44 ГК, т.е. если цена имущества свыше 100 рублей, а срок договора менее одного года, то сделка должна была совершаться в письменной форме.
Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна была быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст.44).
По сравнению с ГК 1922 года ст. 277 ГК 1964 года сократил общий предельный срок имущественного найма с двенадцати до девяти лет и ввел специальные (менее продолжительные) сроки для отдельных групп правоотношений. В результате срок заключенного между государственными, кооперативными и общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет.
При этом государственная, кооперативная или общественная организация, надлежащим образом выполнявшая принятые на себя по договору найма обязательства, по окончании действия договора получала преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора (ст. 280).
Поскольку договор имущественного найма относится к категории возмездных, обязанность своевременно вносить наемную плату оставалась одной из основных обязанностей нанимателя, предусмотренных законом. Наемная плата, как правило выражалась в периодических денежных выплатах. В ряде случаев, когда хотя бы одной из сторон является социалистическая организация, действовали государственные тарифные ставки, за пределы которых не могли выходить участники договора имущественно найма.
Подводя итог основным характеристикам договора имущественного найма, в гражданском праве советского периода, можно отметить, что рассматриваемый договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие его от иных типов гражданско - правовых договоров.
Вследствие экономических и политических изменений, произошедших в 90-х годах ХХ в., государство стало рассматривать жилье в качестве не только блага, но и товара. В результате изменилось отношение государства к найму жилых помещений - появилась такая разновидность договора найма жилого помещения, как коммерческий наем, который стал функционировать параллельно со "старым", "потребительским" договором найма жилого помещения, сфера применения которого значительно сузилась. До принятия нового ГК РФ отношения по коммерческому использованию жилого помещения назывались арендой жилья[21]. В статье 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" было приведено следующее определение договора аренды жилого помещения: договор аренды - это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
Договор аренды применялся в отношениях, как между юридическими лицами, так и между гражданами - во всех случаях, когда речь шла о коммерческом использовании жилья. Гражданский кодекс не воспринял такую форму договора, как аренда, в отношении возмездного пользования чужими жилыми помещениями с участием граждан. В аренду жилые помещения могут предоставляться только юридическим лицам, которые в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ используют их только для проживания граждан. Гражданам жилые помещения предоставляются в пользование за плату только на основании договора найма жилого помещения. Следует также указать, что целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя в жилье. Поэтому юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найма жилого помещения.