В трех случаях взыскания на предмет залога может быть обращено лишь по решению суда независимо от того, какое имущество (движимое или недвижимое) является предметом залога.
Судебный порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен, когда договора залога мог быть заключен после получения разрешения третьего лица. Так, если предметом залога является государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, то для его залога требуется разрешение органов Госкомимущества. Если заложены дворцы, картины, другое имущество, которое в силу своей исторической, художественной или иной культурной ценности имеет значение для общества, обращение взыскания на предмет залога осуществляется в судебном порядке. В случае спора ценность предмета залога определяется путем назначения экспертизы. Судебный порядок обязателен взыскания на предмет залога. Это правило вызвано необходимостью защитить интересы слабой (отсутствующей) стороны».
Указ Президента РФ от 28 февраля № 293 «О дополнительный мерах по развитию ипотечного кредитования» предусматривает, что в случае, когда взыскание обращается на жилое помещение, в котором проживает залогодатель, то собственник этого помещения, члены его семьи и другие лица не подлежат выселению (ч.2 с.13). Если же договор залога был заключен в обеспечение кредита для строительства нового жилого помещения, то из этого помещения указанные лица в случае обращения взыскания на заложенное помещение могут быть выселены в судебном порядке.
3. ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
Конституция Российской Федерации (ст.35) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности».
В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации, «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом». «Собственник вправе даже уничтожить имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи». (2.13, с.255).
Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарение, наследования, залога и другие.
3.1. Купля-продажа недвижимости.
Договор купли-продажи недвижимости является наиболее распространенным среди сделок с недвижимостью. Основы заключения подобного договора, а также права и обязанности сторон раскрыты в § 7 гл.30 ГК, а в части, не нашедшей урегулирования в этом параграфе, - в общих положениях о купле-продаже.
«По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество». (ст.549 ГК)
«Договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем таких условий, как предмет договора и цена имущества. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Со вступлением в действие закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменно (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст.7 Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшие требования о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК (договора продажи, (а в силу ст.567 – и мены недвижимого имущества) вообще и предприятия как его разновидности недвижимости). Следует отметить, что в г. Москве в соответствии с Информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. при заключении договоров купли-продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы 1994, №5, с.63-64).
Статья 550 ГК устанавливает, что несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий ничтожной сделки». (2.14, с.123-124).
«Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». (ст.551 ГК) «Регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества признается сторонами договора как единого документа, а не с момента регистрации перехода права собственника». (2.14, с.124).
В данном случае можно привести следующий пример. «Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пений за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанция обоснованного согласилась на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, принадлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрации договора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК, а не с момента государственной регистрации». (3.1, с.83).
«При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с момента перехода прав собственности на нее. Согласно п.2 ст.223 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной». (2.14, с.125).
Так «Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенной между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.
Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.