7.05.3. На рынке собственности общепризнанным является мнение, что это один из аспектов рынка объектов недвижимости, который, наряду с отсутствием ликвидности, может отпугнуть инвесторов. Для преодоления этого недостатка в разных странах агентствами по продаже недвижимости и фондами разрабатывались и продолжают разрабатываться индексы и другие методы получения исходных данных для сравнительной оценки.
7.05.4. Отсутствие конкурсного рынка реального товара означает, что индексы должны формироваться путем создания моделей или типичных портфелей, полученных из объединения стоимости аренды и стоимости основного капитала существующей собственности инвестиционного уровня, которые (стоимости) определяются на основе строгих оценочных критериев.
7.05.5. Само собой разумеется, что только методика, позволяющая проводить независимое, точное, последовательное определение стоимости, которое легко можно было бы проверить, может обеспечить достоверную рыночную информацию, необходимую для того, чтобы:
* фонды могли использовать индексы собственности как для управлением портфелем, так и в качестве средства слежения для мониторинга результатов деятельности;
* можно было разработать механизмы управления фондами подобные тем, что используются на фондовых рынках и рынках ценных бумаг, такие, например, как современная теория портфеля и модель ценообразования на рынке основного капитала;
* оплачивать работу управляющих фондами в соответствии с их опытом управления инвестициями; и (что очень важно)
* разработать производные финансовые рынки по фьючерсным контрактам в рыночных индексах для недвижимости для того, чтобы способствовать хеджированию (страхованию от потерь) и заключению срочных сделок (geared forward positions), а также обеспечению рыночной ликвидности.
7.05.6. Поскольку индексы распространяются за пределы одной страны, все большее внимание будет уделяться сравнимости используемых различными авторами методик их получения, а также сравнимости методов оценки стоимости, которые лежат в основе получения индексов. Настоящие стандарты не адресуются к первому выпуску, но второй находится в сердцевине Европейских стандартов определения стоимости.
7.05.7. Формулировка индексов этой категории собственности будет создаваться на основе анализа конфиденциальной информации, раскрытие которой может оказать неблагоприятное влияние на коммерческую сторону дела. Следует принять процедуры сохранения конфиденциальности, включая принятие внутренних правил, которые могут быть проверены извне, а также твердые гарантии, для того, чтобы обеспечить сохранение конфиденциальности и чтобы любые ссылки на сделки и цены, которые будут доступны для третьих лиц (когда эта информация не принадлежит государству), делались в анонимной форме.
7.05.8. Группа TEGOVA рекомендует:
(а) чтобы для установки единообразных индексов в странах Европейского союза, и для работы с ними были приняты методики, представленные в разделе 7.03 для недвижимости, приобретенной с целью вложения капитала; и
(б) чтобы при использовании и интерпретации полученных данных оценщик проверял их на предмет точности.
7.06. Оценка стоимости предприятия
7.06.1. Оценки стоимости предприятия проводятся оценщиками во многих странах, когда предприятие поглощается (путем приобретения ценных бумаг или основного капитала), приобретается или ликвидируется как в странах - членах ЕЭС, так и в странах, являющихся ассоциированными членами. В некоторых странах, принадлежащих к группе ассоциированных членов, в частности, дифференциация между экспертами, проводящими определение стоимости собственности и экспертами, проводящими оценку стоимости предприятия, является искусственной. Оценка объектов недвижимости, проводящаяся как оценка действующих производственных единиц, как это описано в разделе 5.01. ЕСОС, говорит о том, что оценщик, владеющий таким методом, обладает и опытом оценки предприятия в целом за исключением только того, что он не принимает во внимание репутацию фирмы. Комитет по международным стандартам определения стоимости включил в свои стандарты определения стоимости предприятия.
7.06.2. Поэтому группа TEGOVA изучает возможность своего участия в опубликовании и распространении согласованных стандартов в этой области при условии, что в этом примут участие и другие профессионалы. В существующей редакции "Утвержденных европейских стандартов определения стоимости имущества" детально не рассматриваются вопросы определения стоимости предприятия. Этот стандарт является руководством, основанном на обширной базе, которое, как и все стандарты должно постоянно меняться и совершенствоваться, чтобы быть приспособленным к постоянно меняющимся условиям рынка.
7.06.3. Важно отметить, что в законодательствах многих стран нормы, устанавливающие, кто имеет право выступать советником в области капиталовложений, включая вопросы, связанные с поглощением, продажей и приобретением предприятий, а также вопросы, связанные с операциями с акциями и ценными бумагами, требуют регистрации таких советников или предоставления им полномочий по действующему законодательству для того, чтобы неквалифицированные, нескрупулезные лица не могли заниматься такого рода деятельностью, и для того, чтобы можно было проверять людей, занимающихся этой деятельностью. Оценщик всегда должен позаботиться о регистрации или получении разрешения на эту деятельность.
7.06.4. Проведение оценки стоимости требует тесных контактов оценщика с клиентом и другими экспертами, консультирующими клиента, для того, чтобы оценщик мог получить полную информацию по интересующим его вопросам и разобраться в ней наилучшим образом.
7.06.5. Как и в случае с оценкой стоимости имущества оценщик должен побеспокоиться о ясности своего положения, установив в предварительном соглашении вознаграждение за проведенную работу, и отразив в последующем отчете как минимум следующие моменты:
* название и описание компании, стоимость которой он оценивает, а также описание имущества компании, стоимость которого он определяет;
* цель определения стоимости;
* описание того, какую именно стоимость необходимо определить;
* описаний всей рассмотренной информации, какими методиками определения стоимости пользовался оценщик, и основания, на которых были сделаны выводы и заключения;
* дата начала проведения оценки и дата предоставления отчета.
7.06.6. Предприятие может оцениваться как Действующая компания. Стоимость предприятия на основе Стоимости действующей компании - это стоимость, созданная его работой. Это есть выражение стоимости существующего предприятия и она выводится из капитализации доходов этого предприятия, отражающей оборот и обязательства, появляющиеся в результате совершенных операций. Выведенная таким образом стоимость включает в себя стоимость земли, зданий и сооружений, установок, машин и оборудования, репутации фирмы и других нематериальных активов.
7.06.7. Стоимость действующего предприятия - это скорее оценка его деятельности, а не имущества отдельных производственных единиц, даже если методология, используемая для оценки этих классов активов может быть очень похожей. МСОС разработал и принял концепцию, когда такой нематериальный актив, как репутация фирмы, может включаться в оценку отдельной собственности на основе ее стоимости, описываемой как "Стоимость при использовании", и в результате сумма всех стоимостей при использовании всех действующих структурных подразделений в Действующем предприятии равняется Стоимости действующего предприятия. Такое определение стоимости относится только к особым обстоятельствам, когда предприятие владеет действующими структурными подразделениями, и на больших предприятиях это более похоже на пропорциональное распределение стоимости предприятия, чем на определение стоимости имущества на основе рыночной стоимости.
7.06.8. Как и в случае с другими классами собственности, методология определения стоимости должна, в соответствии с обязательными требованиями Директив ЕС, отражать подход, Который обычно принят на рынке. Оценщик должен знать, понимать и правильно использовать такие признанные методы и методики, которые необходимы для получения результата, заслуживающего доверия. Изменения и продвижения в области экономики, теории инвестиций, на финансовом рынке, в области регулирования обращения ценных бумаг, налогового законодательства и судебной практике могут очень сильно влиять на методы определения стоимости предприятия. Обычно можно использовать различные методы анализа прибыли, применять коэффициент капитализации к устойчивой прибыли, Методы дисконтированных поступлений наличности (МДПН), или сравнение стоимостей основного капитала, либо можно использовать комбинацию этих методов.
7.06.9. Оценщик обязан оценивать риск, связанный с коммерческим положением предприятия. Особенно важно, чтобы оценщику не предоставляли сбивающей с толку информации и чтобы непосредственно оценивалась зависимость оценки от изменений в материальном положении предприятия, в его торговом потенциале, а также зависимость от любых моментов, связанных с конкуренцией, изменениями законодательства и т.п.
7.06.10. При определении стоимости действующего предприятия или доли в данном предприятии необходимо принимать во внимание все соглашения на куплю-продажу, ограничения, отраженные в документах по инвестиционному фонду, ограничительные статьи устава предприятия или ограничительные пункты соглашения товарищества, также необходимо определить составляет ли оцениваемая доля большую или меньшую часть предприятия, и все другие характеристики и факторы, которые могут повлиять на определяемую стоимость.