7.08. Недвижимая собственность, расположенная в разных странах
Европейский стандарт определения стоимости:
Оценщики, прежде, чем подписывать соглашение об оценке недвижимой собственности, расположенной в разных странах, должны иметь соответствующий опыт или должны кооперироваться с квалифицированными специалистами других стран в области определения стоимости собственности, которые имеют необходимый практический опыт и знание местных особенностей.
7.08.1. Директива Совета Европы, касающаяся общей системы признания дипломов о высшем образовании, выдаваемых по завершении профессионального обучения и по крайней мере трехлетней практики, принятая 21 декабря 1988 года, является основой, предоставляющей право квалифицированным специалистам практиковать за пределами своей страны при условии соблюдения ими определенных предосторожностей. Поэтому профессиональная квалификация тех, кто уполномочен в соответствии с данной Директивой, признается в других странах, хотя на дату публикации настоящих Европейских стандартов определения стоимости на практике все еще существуют некоторые ограничения.
7.08.2. В некоторых европейских странах существует множество законодательных ограничений и ограничений, вытекающих из существующей практики, а также существуют нормы, требующие сертификации или лицензирования деятельности по определению стоимости имущества. Некоторые основные ограничения будут приведены в разделе 10 ЕСОС, называемом "Особое законодательство и особая практика некоторых стран".
7.08.3. Оценщик, практикующий в стране, входящей в Европейский союз, может получать поручения от транснациональной или интернациональной компании, либо от международного или национального агентства на проведение оценки имущества, которое расположено за пределами страны, где живет оценщик. В таких случаях оценщик, в дополнение к тому, что было оговорено в разделе 3 ЕСОС, должен следовать нижеприведенным руководящим принципам.
7.08.4. Оценщику, который собирается проводить определение стоимости собственности за пределами страны, в которой он обычно практикует, рекомендуется советоваться с директорами компании-клиента, ее аудиторами и другими профессиональными советниками, которые работают в той стране, в которой расположено оцениваемое имущество, кроме того до заключения соглашения на проведение оценки оценщик должен подписать именно с ними обоюдно согласованные условия его найма.
7.08.5. Если оценщик не обладает необходимым опытом и необходимым уровнем компетентности для оценки основных фондов, расположенных в другой стране, он по согласованию с клиентом может восполнить этот недостаток, работая совместно с квалифицированным оценщиком, или, если это необходимо с другими специалистами той страны, где находится оцениваемая собственность. В отчете или справке о проведенном определении стоимости собственности необходимо указать на то, что оценщику была оказана профессиональная помощь.
7.08.6. В отчете о проведенном определении стоимости должно быть четко указано на отличия в законодательстве и практике страны, где расположено оцениваемое имущество от таковых в стране, где находится клиент. Там, где существуют различия в законе, регулирующем бухгалтерскую отчетность, или существует иная практика в этой области, и (или) если методы определения стоимости отличаются от таковых в стране, где расположена компания-клиент, для финансового отчета должны использоваться правила, принятые законодательством той страны, где расположен клиент. Эти различия должны отражаться в отчете оценщика.
7.08.7. В отчете о проведенном определении стоимости имущества должны быть отражены отличия в налогообложении в той стране, где расположено имущество, так как это может повлиять на доход от продажи собственности или на цену ее приобретения. Если сумма-нетто от продажи имущества будет значительно меньше стоимости, которую он получил в результате оценки, то оценщик должен отметить это особо. Оценщик должен иметь ввиду, что издержки при продаже и покупке собственности даже в странах - членах ЕЭС значительно разняться друг от друга.
7.08.8. В справке о проведенном определении стоимости кроме распределения собственности в соответствии со стандартной классификацией, ее следует распределить по странам, где она расположена.
7.08.9 Прейскурант на проведение оценки должен составляться либо в валюте той страны, где находится клиент, либо в валюте страны, где расположено оцениваемое имущество. В любом случае оценщик должен провести переговоры с клиентом или с аудиторами клиента по установлению курса конвертации валюты, даты конвертации и источника, из которого будет браться курс валюты.
8. Сметные предположения и нерыночные оценки
8.01. Понятие ценности - подлинной инвестиционной ценности
8.01.1. Существует риск путаницы между терминами стоимость и ценность. В отчетах по оценке объектов недвижимости принята хорошая практика использования только термина стоимость для выражения объективно установленной меновой стоимости на данную дату, использовать только термин ценность в контексте субъективного понятия ценность при использовании.
8.01.2. Понятие ценности основано на субъективной, нерыночной оценке экономической пригодности для предприятия какого-либо имущества. Иногда это понятие называется Подлинной инвестиционной ценностью. Последний термин может ввести в заблуждение, поскольку в нем применяется рыночная оценка, которую можно спутать с Рыночной стоимостью. Это понятие фундаментально отличается от оценки Рыночной стоимости, но подлинная инвестиционная ценность компонентом , который играет свою роль в активности рынка, которая основана на индивидуальных оценках ценности имущества участниками рынка.
8.01.3. Вычисление ценности может принимать вид субъективной оценки предполагаемой стоимости и прибыли, накапливаемой инвестором за определенное время, со скидкой, которая делается в соответствии с критериями, которые инвестор выработал сам, основываясь на совокупности различных элементов, включая, например, оценку тенденций экономических изменений, оценку остаточной стоимости, финансовые цели и анализ рисков.
8.01.4. Вычисление ценности, хотя и не являясь в строгом смысле определением стоимости, очень часто является частью важного процесса оценки проекта или возможностей альтернативных инвестиций. Они требуют таких же интеллектуальных способностей, что и определение стоимости, и качество таких оценок различных элементов влияет на деятельность инвестора в лучшую или худшую сторону.
8.01.5. Определение стоимости предприятием инвестиционного портфеля при помощи разработанных самим предприятием, но последовательных и согласованных критериев для принятого движения наличности может оказаться более подходящим долгосрочным определением деятельности группы, чем Рыночная стоимость, основанная на реальных рыночных цифрах, которые быстро меняются. Однако объективно судить и оценивать этот метод можно только через определенное время, пошедшее после определения стоимости портфеля.
8.02. Определение стоимости замены
8.02.1. Методики, в которых используется стоимость замены или перестройки в качестве основы для определения стоимости для предприятия, которая идет в финансовый отчет, считаются подходящими только в некоторых случаях, о чем говорится в разделе 4.07. ЕСОС, посвященном Восстановительной стоимости с поправкой на износ. Валовая восстановительная стоимость также необходима для страхования. Иногда одновременно с определением стоимости имущества проводится оценка стоимости для его страхования.
8.02.2. Оценщику необходимо подробно консультироваться с клиентом и его страховым агентом для того, чтобы обеспечить совместимость своих оценок с страховым полисом на здание, и чтобы включить в оценку все моменты, необходимые для целей страхования. Оценка восстановительной стоимости здания может включать предварительный осмотр и обследование, снос, временную защиту от разрушения и сопутствующие работы, установку временного ограждения вокруг здания, работы по подводу оборудования для обеспечения коммунальных услуг, работы на прилегающем к зданию участке, работы по благоустройству и т. д.
8.02.3. Возможно будет необходимо во взаимодействии с клиентом принимать решение о форме контракта на строительство. В контракте на строительство с нефиксированной стоимостью можно использовать планируемую окончательную стоимость, включая инфляцию, или стоимость на основе расценок одного для, которая будет сравнима с начальной стоимостью контракта.
8.02.4. В рамки настоящих стандартов не входит рассмотрение детальных методик оценки стоимости зданий для целей страхования. Такая оценка является прерогативой специалистов в области страхования и оценщики не обязательно могут иметь необходимые знания в этой области. В таком случае рекомендуется обратиться к специалисту.
8.03. Стоимость при использовании
8.03.1. В понятии бухгалтерской отчетности стоимость при использовании - это максимальная сумма, которую можно получить за действующую собственность при ее продаже. В стандартах по бухгалтерскому отчету, принятых МСОС, было разработано понятие, в которое может включаться нематериальный элемент - репутация фирмы при оценке отдельной собственности на основе ценности, которое было названо Стоимостью при использовании, в соответствии с которой суммарная стоимость при использовании всех действующих составляющих Действующего предприятия равняется Стоимости действующего предприятия. Стоимость действующего предприятия скорее относится к оценке предприятия, а не к оценке отдельных составляющих предприятия.
8.03.2. Такое определение стоимости относится только к особым случаям, когда предприятие владеет отдельными действующими производственными единицами, и на больших предприятиях оценка будет больше походить на пропорциональное разделение стоимости предприятия по этим производственным единицам, чем на оценку отдельного имущества на основе рыночной стоимости.