10. Законодательство и практика отдельных стран
10.01. Предисловие
10.01.1. В настоящем Европейском стандарте предусмотрено проиллюстрировать только малую часть различий, которые существуют в законодательстве и практике различных стран Европейского союза. Неизбежно это будет краткий обзор законодательства некоторых стран в области определения стоимости. Более важно обратить внимание на необходимость быть очень внимательным при изучении или сравнении оценок, проведенных в странах Европейского союза, имеющих различное законодательство и различную практику.
10.01.2. Одним из ведущих принципов группы TEGOVA является способствование принятию общих стандартов определения стоимости. Тем не менее различия неизбежно появляются частично из-за уже укоренившейся практики, частично из-за различий в законодательстве. Различия в практике постепенно исчезают, в частности в отношении определения стоимости объектов недвижимости, так как бизнес, связанный с недвижимостью становится все более международным. Различия в законодательствах сохраняются и эта область гармонизируется более медленно.
10.01.3. Можно спорить о том, что гибкость нерегулируемого рынка недвижимости приводит к более динамичному, инновационному развитию практики оценки, и тот факт, что существует очень мало законов, регулирующих вопросы определения стоимости, приводит к тому, что законодательный контроль в этой области ограничен. Однако близость рынка недвижимости к другим рынкам капитала, а также большие деньги, присутствующие на этом рынке, что является почвой для мошенничества, предполагает, что необходимо самое серьезное внимание уделить проблеме создания гармонизированного стандарта определения стоимости.
10.01.4. Ниже для сравнения приводятся некоторые специфические моменты в законодательствах Германии, Испании и Великобритании. Этот раздел не претендует на полное освещение всех различий. Предполагается выпуск приложений с более детальным освещением законодательств различных стран. Группа формирует исследовательскую команду для изучения оставшихся различий в законодательствах различных стан с намерением опубликовать полученные выводы для того, чтобы законодательные органы этих стран обратили внимание на эти различия, которые сдерживают торговлю и неблагоприятно влияют на работу интернациональных корпораций.
10.02. Законы Германии, регулирующие вопросы определения стоимости имущества при получении ссуды под залог недвижимости, кредитовании и инвестициях
10.02.1. Методы определения стоимости в Германии очень хорошо разработаны и систематизированы, так как совершенствовались они в течение многих лет. Они подкреплены детально разработанными законодательными актами. В результате этого подходы к оценке стоимости довольно значительно отличаются от европейских и международных норм.
10.02.2. В отношении ипотечного залога, в соответствии с Разделом 13 Закона Германии об ипотеке (Hypothekenbankgesetz - HBG) каждый Hypothekenbank должен сам разрабатывать свои собственные инструкции для определения стоимости. Эти инструкции должны утверждаться Органами надзора за банковской деятельностью. Важно отметить, что ипотечные банки Германии выпускают большое количество ценных бумаг (Pfandbriefe), обеспеченных недвижимостью, которые продаются на международном рынке, что открывает методы определения стоимости для международной проверки.
10.02.3. В Германии значительную часть сектора инвестиций, связанных с недвижимостью, составляют инвестиционные компании открытого типа. В Законе, регулирующем деятельность инвестиционных компаний (Gesetz uber Kapitalgesellschaften) от 1977 года, содержатся методы определения стоимости собственности, которые, при их использовании на практике позволяют приблизиться к Рыночной стоимости для того, чтобы защитить инвестора от мошенничества.
10.02.4. Федеральный Акт об определении стоимости от 1988 года (Wertermittlungsverordnung) с последующей детализацией в законодательстве (Wertermittlungsrichtlinien) предоставляет детальное руководство для оценщиков, и, кроме всего прочего, требует, чтобы все оценки стоимости проводились путем объединения стоимости земли и зданий. В соответствии с системой Kaufpreisammlung все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются Bodenrichtwerte или карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов (Gutachterausschuss) устанавливают цену за 1 квадратный метр пустующей земли для городских районов, в которых продажа участков под строительство происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания из цены, которую платят за землю, стоимости здания. Актом утверждается три метода определения стоимости:
* Сравнение выгоды
* Метод "Доходы от инвестиций"
* Восстановительная стоимость с поправкой на износ (ВСПИ)
Требуется использовать два метода. Традиционно используется метод ВСПИ. Очевидно, что в Германии чаще всего имеют дело с устареванием зданий. Органы надзора за банковской деятельностью утвердили применение методов оценки стоимости на базе Федерального Акта об определении стоимости..
10.02.5. Закон Германии об ипотеке определяет стоимость залога и устанавливает методологию и процедуры определения стоимости. За этой деятельностью осуществляется строгий контроль. Стоимость залога, в соответствии с Директивой ЕЭС, не должна превышать 60% от надлежащим образом определенной рыночной стоимости. Эта стоимость может быть охарактеризована как устойчивая долгосрочная стоимость при "нормальных" условиях рынка. При определении стоимости цена, которую предлагает действительный владелец недвижимости, во внимание не принимается. Такая цена, по определению настоящего Стандарта, близка по своему смыслу к субъективной оценке Ценности, чем к Рыночной стоимости. Тем не менее, на относительно устойчивом рынке, к которому можно отнести рыночный сектор недвижимости Германии, этот метод можно считать надежным.
10.03. Методы определения стоимости недвижимости в Испании
10.03.1. В Испании оценкой стоимости недвижимости для определения стоимости залога, для фондов, осуществляющих инвестиции в недвижимость и для страховых компаний могут заниматься зарегистрированные оценщики, или Tasadores, которые должны быть либо архитекторами, либо инженерами, в зависимости от типа объекта недвижимости. Отчеты должны быть составлены по стандартной форме в соответствии с Декретом об определении стоимости от 1994 года.
10.03.2. Определение термина "Рыночная стоимость" отличается от определения Европейских стандартов определения стоимости, так, в него введено понятие приемлемости, и это понятие, как и в немецком законодательстве, используется с той же заботой о соблюдении принципа благоразумия , хотя в некоторых местах ему не хватает точности:
Рыночная стоимость - это чистая сумма, которую продавец может ожидать получить от продажи объекта недвижимости в день определения стоимости, если принять, что было достаточно времени для проведения маркетинга и что существует по крайней мере один потенциальный покупатель, который имеет достоверную информацию о характеристиках здания и что оба, покупатель и продавец, действуют свободно и без принуждения.
10.03.3. Оценщикам (Tasadores) запрещается учитывать ту часть выплаченной арендной платы, которая превышает уровень оплаты, сложившийся на рынке. Направлением развития законодательства в области ипотеки является поиск установления среднего благоразумного уровня цен, который еще ограничивается определенными основополагающими принципами по определению стоимости, включающими, например, публикуемыми ежегодно минимальными скоростями капитализации для оценок, проводимых на этой основе.
10.03.4. В отношении методологии можно сказать, что в Испании приняты основные признанные методы определения стоимости, хотя декретом к ним предъявляются определенные требования:
(I) сравнение выгоды - основанное по крайней мере на цене трех последних сделок, или на шести ценах продавца, которые запрашиваются в настоящее время;
(II) восстановительная стоимость или ВСПИ в соответствии с валовыми издержками на восстановление и принимая в расчет стандартный установленный законом срок службы объекта недвижимости;
(III) методы, применяющиеся для оценки строительных площадок и объектов недвижимости в процессе строительства, которые основаны на рыночной стоимости за минусом тех расходов, которые необходимы для завершения строительства;
(IV) капитализация или дисконтированное движение наличности.
10.04. Методы определения стоимости объектов недвижимости, используемые в Великобритании
10.04.1. В Великобритании оценка стоимости для личных целей клиента может проводиться любым человеком. Однако определение стоимости для финансового отчета в соответствии с различными кодексами и законодательными актами может проводиться только квалифицированными оценщиками, которые могут быть оценщиками страхового общества, получившими соответствующие грамоты, членами Корпорации оценщиков и аукционеров, либо членами Института оценки доходов и определения стоимости. Внутренние нормативные акты правительства и других органов могут также ограничивать круг лиц, которым разрешается проводить определение стоимости.
10.04.2 Существующая практика, которая описана в Руководстве RICS по оценке и определению стоимости, является обязательной для всех вышеуказанных оценщиков. Это Руководство основано на всех законодательных и иных требованиях, и в нем приведены определения термина Рыночной стоимости и других понятий, использующихся в качестве основы для определения стоимости. Хотя, как и в случае с Германией и Испанией, существуют специфические требования закона в этой области, различий с Европейскими стандартами определения стоимости очень мало. В частности, Великобритания переделала определения Рыночной стоимости, принятые TEGOVA и МСОС. Однако основной упор сделан на реальную рыночную стоимость на бирже, которую можно легко проверить или доказать. Существует только одно исключение, это разработка в сотрудничестве с Британской ассоциацией банкиров специальных определений терминов, использующихся при определении стоимости ипотечного залога.