3. Приобретатель недвижимого имущества не считается добросовестным, если к моменту приобретения права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена отметка об оспаривании права собственности отчуждателя, или, если будет доказано, что приобретатель знал о несоответствии действительности регистрационной записи о праве собственности отчуждателя.
Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное добросовестным приобретателем, может быть оспорено в случаях, если отчуждатель был зарегистрирован в качестве собственника вследствие подлога, совершенного работниками органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, или другими лицами; либо такая запись была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении как работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, так и действительного собственника.
Лицо, которое по возмездной сделке приобрело иное право на недвижимое имущество, чем право собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), также получает защиту на основании настоящего пункта».
5. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество должна обеспечивать защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости:
- доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется прежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к единому государственному реестру прав за сведениями о собственнике недвижимости;
- в едином государственном реестре прав должны в обязательном порядке вноситься сведения о существовании спора о праве на недвижимое имущество. О существовании такого спора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об аресте имущества или записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которые были сделаны учреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов о принятии данных мер по обеспечению исков;
- добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником (если собственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретает право собственности на это имущество.
6. В Гражданском кодексе однозначно он не решен вопрос о гражданско-правовом режиме неправомерно отчужденной вещи, что порождает массу негативных последствий, главным из которых является фактическое выбытие вещи из гражданского оборота. Наилучшим решением, очевидно, является введение института государственной регистрации факта владения за ответчиком, если собственнику отказано в виндикационном иске. Заявление собственником виндикационного иска в этом случае будет иметь своей целью не только истребование имущества, но и перенесение всех обременений, вытекающих из владения имуществом, на ответчика, если истребовать имущество окажется невозможным.
Кроме того, необходимо внести некоторые изменения в ГК РФ, а именно:
- дополнить п. 2 ст. 218 фразой: "Оно возникает у добросовестного приобретателя при наличии предусмотренных ст. 302 оснований для отклонения иска собственника";
- дополнить п. 1 ст. 235 словами: "...в частности, когда имущество не может быть истребовано собственником по основаниям, предусмотренным ст. 302".
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 года, по состоянию на 17.07.2009] // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 года, по состоянию на 17.07.2009] // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 года, по состоянию на 30.06.2008] // СЗ РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 года, по состоянию на 28.06.2009] // СЗ РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.
6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 года, по состоянию на 19.07.2009] // СЗ РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.
7. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, принят 25.10.2001 года, по состоянию на 17.07.2009] // СЗ РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.
8. Семейный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 223-ФЗ, принят 29.12.1995 года, 30.06.2008] // СЗ РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 16.
9. О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]: [Федеральный закон № 217-ФЗ, от 30.12.2004 года] // СЗ РФ. – 2005. –.№ 1 (часть 1). – Ст. 43.
10. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: [Федеральный закон № 102-ФЗ, от 16.07.1998 года, по состоянию на 17.07.2009] // СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.
11.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, от 21.07.1997 года, по состоянию на 19.07.2009] // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
12.Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 219, от 18.02.1998 года, по состоянию на 22.11.2006] // СЗ РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.
13.Об утверждении инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах [Текст]: [Приказ Минюста РФ № 226, от 18.09.2003 года, по состоянию на 06.12.2006] // Российская газета. – 2003. – № 201. – С. 12.
Научная и учебная литература
14.Авласевич А.И. Проблемы защиты добросовестного приобретателя при отчуждении ему вещи неуправомоченным лицом [Текст]// Иваново-вознесенский юридический вестник. - 2001. - № 7/8.- С.12.
15.Автономов А. Конституционная защита владения в России [Текст]//Конституционное право.-2002. -№ 3. - С. 125 - 134.
16.Аксенова Е. Виндикация или реституция? [Текст]//Коллегия.- 2003.-№ 4.-С.11.
17.Алексеев В.А. Решение суда как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество [Текст]//Вестник ВАС РФ.- 2006.- № 10.- С. 34.
18.Афанасьева И.В., Кузнецова М.Н. Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя в контексте современного законодательства [Текст]//Юрист.- 2004.-№ 1.-С. 22.
19.Белицкий В.Б. О механизме регистрации прав собственности на домовладение [Текст]//Бюллетень нотариальной практики.- 2007.- № 2.- С.18.
20.Беляев И.Д. История русского законодательства. СПб.: Лань, 1999. – 102 с.
21.Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Текст]//Право и экономика.-2008.-№ 3.- С.29.
22.Булавинцев А.Т. К вопросу о субъекте регистрации незаконных сделок с землей [Текст]//Законы России: опыт, анализ, практика.-2007.- № 5.- С.12.
23.Булгаков Д. Паспорт для недвижимости [Текст]//ЭЖ-Юрист.- 2009.- № 38.-С.3.
24.Бутнев В.В. Понятие механизма защиты субъективных гражданских прав [Текст] // Механизм защиты субъективных гражданских прав: Сборник научных трудов. Ярославль, 1990. – С.16.
25.Витрянский В.В. Судебная защита гражданских прав [Текст]. Автореф. дис... докт. юрид. наук. М., 1996. – 24 с.
26.Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права[Текст]. - Ростов-на-Дону. Феникс. 1995. – 340 с.
27.Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования оборота недвижимости[Текст]//Бюллетень нотариальной практики.-2005.- № 3.- С.11.
28.Герасимов А. Возвращение имущества[Текст]//Бизнес-адвокат.- 2005.-№ 13.-С.10.
29.Голубок С. Порядок заключения сделок с недвижимостью [Текст]//ЭЖ-Юрист.- 2005.-№ 22.-С.9.
30.Гонгало Б.М. Понятие недвижимости [Текст]// ЭЖ-Юрист.-2001.-№ 11.-С. 12.
31.Гражданское право. В 2 т. Т. 1. [Текст]/ Под ред. Грибанова В.П. М., Юридическая литература.1969. – 622 с.
32.Гражданское право: Учебник [Текст]/ Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект 2004. – 724 с.
33.Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав [Текст]. М., Статут 2001. – 192 с.
34.Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст]. М., Юристь, 2003.- 144 с.
35.Дикусар В.М. Государственная регистрация прав на природные объекты [Текст]//Законодательство и экономика.- 2006.- № 2.- С.32.
36.Добровольский В.И. О признании сделок недействительными [Текст]//Право и экономика.- 2005.-№4.-С.13.
37.Еременко В. Применение последствий недействительности ничтожной сделки, связанной с отчуждением недвижимого имущества[Текст]//Корпоративный юрист.- 2006. - № 3.- С.40.
38.Жилкин Д.Г. Регистрация недвижимости по – новому[Текст]//Жилищное право.- 2007.- № 6.- С.11.
39.Жогов Д.Ю., Малета С.Е. Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки [Текст]//Право и экономика. – 2007.- № 3.- С.16.
40.Ельяшевич В.Б. История права поземельной собственности в России Том второй. [Текст]. Париж, 1951.- 370 с.
41.Зинина Ю. Виндикационный иск хозяйственного общества об истребовании имущества у добросовестного приобретателя в порядке ст. 302 ГК РФ [Текст]//Правовые вопросы недвижимости.-2006.-№ 1.-С.12.
42.Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий [Текст]//Журнал российского права.-2005.-№ 8.-С.70.
43.Иоффе О.С. Советское гражданское право [Текст]. Л., Изд-во ЛГУ, 1958.- 520 с.
44.Иоффе О.С. Советское гражданское право. Курс лекций. Часть вторая. Отдельные виды обязательств Учебное пособие для юридических высших учебных заведений [Текст]. Л., Изд-во ЛГУ, 1961.- 612 с.