Земельный участок, дом, квартира, любое иное недвижимое имущество ни в гражданском обороте, ни в любом ином виде общественных отношений не могут быть заменены иными по сущности объектами. Свобода в выборе юридических средств, неисчерпаемые, казалось бы, варианты юридических «суррогатов» реальных предметов материального мира (права, ценные бумаги и т.д.) не в состоянии (да и не приданы к этому) удовлетворить жизненные потребности и личности, и общества в жилище, территории. Пространственная ограниченность недвижимости, практически ее невосполняемость, значимость как среды обитания предполагают неизбежное «столкновение» в регулировании отношений по поводу недвижимости различных, даже прямо противоположных интересов. Неминуемое столкновение социально-публичного и частного моментов в собственно цивилистической конструкции недвижимой вещи ставит законотворца и правоприменителя перед извечной дилеммой: экономический взлет за счет индивидуальной предприимчивости или социальное движение с распределением благ всем субъектам. Особенности системы недвижимого имущества выражаются и в естественном ограничении абсолютности прав индивидуума на них.
В развитии отечественного гражданского права недвижимость, миновав очередной период солидаризации, выступает и объектом активного индивидуального предпринимательства, и предметом социального интереса. Сочетание этих начал, благотворного и разумного, - одна из задач познания системы недвижимостей и выбора, безошибочных правил ее участия в обороте.
Участок земной поверхности для государственной власти в известные исторические периоды - не только и не столько самостоятельный объект правового регулирования, сколько часть территории страны Ограниченный природный ресурс - ресурс, товаром не являющийся, но возведенный законодателем в стремлении не только обеспечить экономическое развитие общества, но и одновременно сохранить возможность контроля над главным богатством в изначально тесную юридическую конструкцию веши. Возникновение, развитие и современное право понимание действительно уникального юридического явления, каковым является конструкция недвижимого имущества, позволяют не только уяснить центральное место исследуемого объекта гражданских прав в подавляющем большинстве правовых порядков, но, что более важно, представить систему недвижимостей и проследить на ее судьбе постоянное и изменчивое противостояние публичного и частного права. В.Ф. Яковлев, анализируя современное взаимодействие публично-правового и частноправового регулирования в гражданском праве, отметил среди важнейших сфер такого взаимодействия, во-первых, отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей и другими природными ресурсами, и, во-вторых, осуществление права публичной собственности[22]. Очевидно, что указанные сферы непосредственно связаны с недвижимым имуществом, и это также подтверждает изначальную посылку о принципиальной и необходимой сочетаемости в статике и динамике недвижимого имущества элементов публичного и частноправового регулирования как сущностного признака изучаемого объекта гражданских прав. Надотраслевой характеp недвижимого имущества, значимость объектов недвижимости не только для гражданского, но и для ряда иных отраслей права неминуемо приводят к необходимости выработки единой, основанной на цивилисгических идеях позиции и законодателя, и правоприменителя, и науки. Как верно в этой связи отмечено А.Л. Маковским, такой «сложный и запутанный узел взаимосвязанных проблем образовался, например, в чрезвычайно важной сфере регулирования прав на недвижимость, регистрации этих прав и оборота недвижимого имущества. Их разрешение с целью создания на будущее ясного и стабильного правового режима недвижимости требует согласованного анализа многих законов и взаимоувязанных предложений об их изменении»[23].
Редкая норма ГК РФ является большим объектом критики, чем ст. 1302. В частности, совершенно обоснованно и конструктивно отмечает недостатки этой статьи (впрочем, как и самой Концепции) Л.В. Щенникова, кроме прочего отметив, что «никак нельзя согласиться с утверждением разработчиков Концепции о том, что определение недвижимой вещи ст. 130 не нуждается в пересмотре» [24].
В задачи настоящего исследования не входит детальный анализ содержания этой статьи, равно как и формулировка ее возможной новой редакции. Норма о недвижимых и движимых вещах, по определению, не может быть совершенной. Главное ее достоинство заключается в юридическом «отражении» того объекта (объектов) материального мира, который посредством этой нормы вводится в гражданский оборот.
Недвижимая вещь своей основной, сущностной чертой, к которой, безусловно, относится постоянство, определенность и индивидуальность недвижимости, предопределяет постоянство, стабильность и долговечность регулирующей юридической нормы. Все достаточно очевидные, но в общем-то непринципиальные огрехи в формулировке одного из основополагающих постулатов современного гражданского права меркнут перед единственным контрдоводом - ст. 130 ГК РФ действует двенадцать лет и своей сущностью предопределяет не только гражданско-правовые дальнейшие правила, но и в значительной степени - все иное российское законодательство, правоприменительную и судебную практику, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К недвижимому имуществу действующее российское гражданское законодательство относит, по существу, три группы объектов:
а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях;
б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах;
в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения).
Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом и скорее может служить известным пресловутым исключением, подтверждающим нижеописанные правила, суть которых выражается в построении единой системы научных знаний о юридических реалиях и представлениях, отражающих явления существующей действительности.
Традиционно в цивилистической науке объекты недвижимого имущества рассматривались и продолжают рассматриваться в ракурсе движимые - недвижимые вещи. Вместе с тем определенные законодательством и судебной практикой юридическая сущность недвижимости и, что не менее важно, особый характер отражаемого гражданско-правовыми нормами данного явления окружающей действительности с достаточной степенью очевидности свидетельствуют лишь об определенном сходстве признаков движимых вещей и объектов недвижимости при принципиальном их несовпадении. Воспроизведенная современным российским гражданским законодательством юридическая конструкция традиционной телесной вещи «тесна» для объекта недвижимости и не обеспечивает должным образом эффективность регулирования отношений по поводу исследуемого объекта гражданских прав. Прочность вещных прав на недвижимость и стабильность ее оборота могут и должны быть достигнуты путем легального отграничения недвижимости от иных, в том числе телесных, вещей, объектов. Деление объектов гражданских прав на движимые и недвижимые вещи (ст. 130 ГК РФ) умаляет значимость самого существа данной дихотомии, неоправданно низлагая ее до уровня только вещей. Традиционно (вплоть со Свода законов Российской империи) это деление занимало более высокое иерархическое положение, классифицируя по этому признаку не только вещи, но и все имущество в целом. Это, впрочем, не означает, что в состав недвижимого имущества кроме вещей напрямую следует включать вещное или обязательственное право, иски или даже документы, свидетельствующие о правах на недвижимость. Действительно, вещное (а в отдельных случаях - обязательственное, например, право аренды) право, доля в нем в соответствии с действующим российским гражданским законодательством[25] могут выступать предметом ипотечных отношений, однако в настоящем исследовании предметом анализа являются недвижимые вещи как таковые, вещи, отнесенные к недвижимости в силу их физических, материальных свойств.