На дату оценки ПВС = 215962 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 51128019 тенге (на дату оценки).
Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;
1,03 - коэффициент поправки на конструктивное решение (панельные стены вместо кирпичных)
1,16 - индекс пересчета цен от уровня 1969 г. к уровню 1984 г.
1,95 - индекс пересчета цен от уровня 1984 года к уровню 1991 г.
104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к дате оценки (значения индексов по данным Национального Агенства по статистике).
Материальный склад
Восстановительная стоимость 1 м3 объекта-аналога составляет 21,0 тенге (сборник УПВС № 18 таблица 24) в ценах 1969 года.
Полная восстановительная стоимость склада составит:
ПВС = 1200 м3х21,0х1,07х1,16х1,95х104,662 = 6383604 тенге
Где 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;
1,16 - индекс пересчета цен к уровню 1984 года;
1,95 - индекс пересчета цен к уровню 1991 года;
104,662 - индекс пересчета цен к уровню даты оценки.
Склад строительных материалов
Восстановительная стоимость 1 м3 объекта-аналога составляет 8,4 тенге/м3 (сборник № 7, таблица 10).
Восстановительная стоимость склада составит:
ПВС = 2592 м3 х 8,4 х 1,03 х 1,07 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 5680897 тенге.
Где: 1,03 - коэффициент поправки на конструктивное решение;
1,07 - коэффициент поправки на климатический район;
1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;
1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;
104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки.
Все индексы приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.
Гараж
Восстановительная стоимость 1м3 объекта-аналога по сборнику УПВС (сборник № 18 таблица 24) составляет 21,0 тенге в ценах 1969 года.
Восстановительная стоимость гаража составит:
ПВС = 108 м3 х 21,0 х 1,07 х 1,16х .95 х 104,662 = 574524 тенге;
Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;
1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;
1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;
104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки.
Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.
Проходная
Восстановительная стоимость 1 м3 объекта-аналога по сборнику УПВС составляет 36,2 руб/м3 в ценах 1969 года.
Восстановительная стоимость проходной составит:
ПВС = 27 м3 х 36,2 х1,07 х1,16 х 104,662 = 24 759 тенге
Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;
1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;
1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;
104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки
Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.
Железобетонное ограждение
Восстановительная стоимость 1 м1 аналогичного ограждения по сборнику УПВС составляет 25,7 рубля в ценах 1969 года
Восстановительная стоимость ограждения составит:
ПВС = 800 м х 25,7 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 4867486 тенге
Где: 1,16 - индекс пересчета цен 84 г./69 г;
1,95 - индекс пересчета цен 91 г. /84 г.;
104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года, к уровню цен на дату оценки.
Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.
Благоустройство
Восстановительная стоимость асфальтобетонного покрытия в ценах 1991 года составляет:
4,61 тенге/м2 (по данным Азиатской экспертной компании - государственная лицензия на оценочную деятельность).
Восстановительная стоимость благоустройства составит:
ПВС = 4800 х 4,01 х 104,662 = 2014534 тенге.
Где: 104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к уровню цен на дату оценки.
Таблица 9
Расчет полной восстановительной стоимости комплекса зданий
| Наименование объекта недвижимости | Удельный измеритель | Количество | Полная восстановительная стоимость на 20 апреля 2006 г.; в тенге | Доля в общей стоимости % | |
| Административно-хозяйственный блок | 1 м3 | 5400 | 29957341 | 29,0 | |
| Цех РММ | 1 м3 | 23328 | 51128019 | 49,9 | |
| Материальный склад | 1 м3 | 1200 | 6383604 | 6,2 | |
| Склад строительных материалов | 1 м3 | 2592 | 5680897 | 5,5 | |
| Цех гидравлики | 1 м3 | 864 | 1893632 | 1,9 | |
| Гараж | 1 м3 | 108 | 574524 | 0,6 | |
| Проходная | 1 м3 | 27 | 24759 | 0,02 | |
| Железобетонное ограждение | 1 м1 | 800 | 4867486 | 4,7 | |
| Благоустройство: асфальтобетонное покрытие | 1 м2 | 4800 | 2014534 | 2,18 | |
| Итого: | 102524796 | ||||
3.3.3 Определение совокупного износа
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надёжность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости, не в меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется:
- Физический;
- Функциональный;
- Внешний.
Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты ими заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.
Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и др.
Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.
Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ.
Накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.
Износ рассчитывается методом разбивки и заключается в подробном рассмотрении и учете всех причин и видов износа, включая:
- Физический износ, устранимый и неустранимый;
- Функциональный износ, устранимый и неустранимый;
- Внешний, или экономический износ.
При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.
3.3.4 Определение физического износа объектов недвижимости
В данной оценке для расчета совокупного износа объектов недвижимости применяется экспертный метод.
Величина накопленного физического износа определялась на основе:
- Анализа технического состояния конструкций зданий имущественного комплекса;
- Правил оценки физического износа недвижимого имущества, утвержденного приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан № 70 от 17 апреля 2000 г.
- На основании произведенного осмотра.
Физический износ объектов недвижимости представляет собой отложенный
Ремонт и оценивается экспертным методом. «Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых строительных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости».
Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания по формуле:
n
Ф3 =∑ ФКili (4)
i=1
Где Ф3 - физический износ здания, %
ФКi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %
li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости
отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
n - число отдельных конструкций, элементов или систем задания.
Расчет физического износа представлен в таблицах.
Дефектная ведомость
Таблица 10
Административно-хозяйственный блок
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундаменты | 14 | 40 | 5,6 |
| Наружные и внутренние стены | 28 | 40 | 11,2 |
| Перегородки | 5 | 30 | 1,5 |
| Перекрытие, покрытие | 16 | 30 | 4,8 |
| Полы | 9 | 40 | 3,6 |
| Проемы | 8 | 40 | 3,2 |
| Кровля | 7 | 50 | 3,5 |
| Наружная отделка | 3 | 40 | 1,2 |
| Внутренняя отделка | 4 | 40 | 1,6 |
| Прочие работы | 3 | 40 | 1,2 |
| Сантехнические и электромонтажные работы | 3 | 50 | 1,5 |
| Итого | 38,9 |
Дефектная ведомость