3.3.6 Определение износа внешнего воздействия
Под износом внешнего воздействия понимается снижение функциональной пригодности вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района или отрасли, местоположение объекта в районе, области или регионе или состоянием рынка, независящим от воли владельца недвижимости. На момент оценки, внешний износ характеризуется слабым спросом на услуги механизации работ, что вызывает систематическую недогрузку производственных мощностей.
По мнению оценщика внешний износ составляет 25%.
3.3.7 Расчет стоимости объектов недвижимости с учетом накопленного износа
Сзатр = ПВС х (1 - Ифиз) х (1 -Ифунк) х (1 - Ивнеш)
Сзатр = 102524796 х (1 - 0,451) х (1 - 0,1) (1 - 0,25)= 102524796 х 0,37
= 37993127 тенге.
Стоимость комплекса объектов недвижимости, полученная затратным методом составляет 37993127 тенге или (Тридцать семь миллионов девятьсот девяносто три тысячи сто двадцать семь тенге).
Общая стоимость имущественного комплекса с учетом стоимости земельного участка составит (см. раздел 3.3.1)
Сзатр = 37993127 тенге + 5137500 тенге = 43130627 тенге
(Сорок три миллиона сто тридцать тысяч шестьсот двадцать семь тенге) или по курсу валют 331774 долларов США (Триста тридцать одна тысяча семьсот семьдесят четыре доллара США).
3.4 Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Так как в Талдыкоргане подобных сделок не производилось (по данным исследования, проведенного автором работы), этот метод в данной оценке не использовался.
3.5 Доходный подход при оценке объектов недвижимости
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации, (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Существует две техники, которые применяют чаще всего - техника дисконтированных денежных потоков (ДДП) и техника прямой капитализации.
Для расчета стоимости объекта применен метод дисконтирования денежных потоков. Предпосылки метода ДДП:
- Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные преимущества;
- Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность, как соотношение между денежным выражением этих будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен;
- Преимущества (в денежной форме) будет получать инвестор на протяжении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно;
- Стоимость преимуществ, полученных в будущем (стоимость прав на получение будущих преимуществ), меньше стоимости аналогичных преимуществ, полученных немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна в текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на него.
Информация из расчета объекта:
Площадь - 4812 м2;
Арендная ставка в месяц - 200,0 тенге /м2;
Доход в месяц - 962400 тенге.
Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, выбираем горизонт расчета равным пяти годам. Стоимость объекта С в данном случае определяется как текущая сумма денежных потоков по годам (с учетом увеличения на 5% ежегодно), плюс текущая стоимость реверсии, рассчитанная по модели Гордона (продажи объекта по истечении пяти лет) по формуле:
n = 5 n
С = ∑ NOI / (1 + R) (5)
n = 1
где NOI - величина годового денежного потока, тенге;
R - ставка дисконтирования в %.
Годовой денежный поток складывается из потока средств, получаемых от сдачи в аренду (с учетом среднегодовой производительности), с учетом текущих эксплуатационных расходов.
Прогнозируется увеличение ставки арендной платы со временем на 15% ежегодно.
Ставка дисконтирования R определена кумулятивным методом и составляет 14,6%. Расчет ставки дисконтирования приведен в таблице 17.
Таблица 17
Расчет ставки дисконтирования (в процентах)
| Безрисковая ставка (средневзвешенная процентная ставка по привлеченным депозитам и вкладам предприятий и организаций, со сроком привлечения свыше 3-х лет) | 9,5 |
| Риск, связанный с недостатками управления Риск, связанный с неликвидностью проектов Риск, связанный с правовой нестабильностью в стране Финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы | 1,5 1,0 1,1 1,5 |
| ИТОГО | 14,6 |
Поток денежных поступлений по годам приведен в таблице 18.
Поток денежных поступлений по годам
Таблица 18
| Показатели | Год | Реверсия тенге | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||
| Доход от аренды в месяц | 962400 | 1010520 | 1061046 | 1114098 | 1169803 | ||
| Число месяцев | 12 | 12 | 12 | 12 | 12 | ||
| Потенциальный валовой доход за год | 11548800 | 12126240 | 12732552 | 13369179 | 14037637 | ||
| Коэффициент загрузки | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,75 | ||
| Фактический валовой доход за год | 8661600 | 9094680 | 9549414 | 10026884 | 10528227 | ||
| Затраты на ремонт в год | 240000 | 252000 | 264600 | 277830 | 291722 | ||
| Эксплуатационные расходы, тенге/год | 413100 | 413100 | 413100 | 413100 | 413100 | ||
| Ставка дисконтирования, % | 14,6 | 14,6 | 14,6 | 14,6 | 14,6 | ||
| Годовой i-тый денежный поток | 8008500 | 8429580 | 8871714 | 9586001 | 9823405 | 44719200 | |
| Текущая стоимость денежного потока | 6988220 | 6418547 | 5894591 | 5557750 | 4969802 | ||
| Текущая стоимость реверсии | 22624086 | ||||||
| Стоимость объекта, рассчитанная доходным методом | 52452996 | ||||||
Стоимость объекта оценки, полученная доходным методом, составляет 52453000 тенге.
(Пятьдесят два миллиона четыреста пятьдесят три тысячи тенге).
Или по курсу валют 419624 доллара США
(Четыреста девятнадцать тысяч шестьсот двадцать четыре доллара США).
3.6 Согласование результатов и определение рыночной стоимости имущества
Вывод о применении описанных подходов и методов оценки для целей настоящей оценки
Руководствуясь п. 1.6 МСО, который гласит: «Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при определении рыночной стоимости, должен рассматривать все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие», Оценщик пришел к выводу, что при определении рыночной стоимости имущественного комплекса применимы два описанных подхода - затратный и доходный подход.
Согласование полученных показателей стоимости заключается в сведении стоимостных показателей, полученных на основе применения двух подходов к единой итоговой средневзвешенной величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.
С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.
Таблица 19
Весовые коэффициенты
| Показатели | Затратный метод | Доходный подход |
| Достоверность информации | 45 | 55 |
| Полнота информации | 45 | 55 |
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 50 | 50 |
| Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта | 40 | 60 |
| Допущения, принятые в расчетах | 55 | 45 |
| Весовые показатели достоверности метода оценки | 46,7 | 53,3 |
Стоимость объекта определяется по формуле: