Несмотря на то, что гражданское законодательство использует категории здание и сооружение как различные, в строительной практике здание рассматривается как вид сооружения. «Сооружением называют всё, что создано человеческим трудом для обеспечения материальных и духовных потребностей общества. Зданием называется наземное сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное для различных видов человеческой деятельности (например, жилые дома, магазины, школы, заводские корпуса и т.д.)». Но так как правовой режим зданий и сооружений идентичен, то юридического значения разграничение этих объектов не имеет.
При характеристике названных объектов как недвижимого имущества могут возникать проблемы, поскольку современный уровень технического развития позволяет с помощью специальных средств осуществлять их перемещение (прежде всего, здания), без какого-либо ущерба для недвижимости[58]. Если в данном случае следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний земельный участок, но и в соседний район сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению. Действительно, юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. Поэтому, на наш взгляд, предпочтение следует отдать формулировке Основ гражданского законодательства 1991 г. - «земельные участки и все, что прочно с ними связано», которая ближе к истине, чем та, которая имеется в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации[59].
Пожалуй, в данном случае следует обратить внимание на такую функциональную направленность недвижимости, как удовлетворение интересов конкретных лиц или общества в целом именно нахождением в конкретном месте, на определенном земельном участке, то есть недвижимое имущество изначально не предназначено для перемещения в пространстве и имеет стационарный характер.
Для признания здания недвижимым имуществом необходимым конструктивным элементом этого объекта должно быть наличие фундамента. К числу недвижимых вещей не могут быть причислены временные и переносные сооружения, палатки, срубы, сборно-разборные конструкции и тому подобные сооружения, как не отвечающие признаку, указанному в п.1 ст. 130 ГК РФ. О том, что не любое сооружение может быть недвижимостью, обращено внимание и в одном из постановлений Президиума ВАС РФ. Отменяя решение суда первой инстанции, Высший Арбитражный Суд указал, что «суд не исследовал вопрос о том, можно ли признать объектом недвижимости одноэтажное деревянное здание площадью 10,5 кв. метров...»[60].
Перемещение объектов недвижимости невозможно без причинения им ущерба, в результате чего будет существенно уменьшена ценность объекта, изменится первоначальное назначение. Выделение такого критерия (признака) недвижимости, как существенное (значительное) уменьшение ценности перемещенного "имущества, можно объяснить тем, что такое уменьшение только подтверждает стационарность объекта, его непредназначенность для перемещения. Речь идет об уменьшении ценности именно в связи с ущербом, причиненным этому объекту, а не ввиду, например, изменения местоположения.
Ставится вопрос о том, с какого момента можно считать ту или иную вещь1 недвижимостью. Одни юристы считают, что недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права на неё и является понятием юридическим, другие, напротив, признают, что для возникновения недвижимости регистрация не требуется[61]. На наш взгляд, следует согласиться с последним суждением.
Содержание ст. 130 ГК устанавливает разграничение недвижимых и движимых вещей в зависимости от их естественных свойств и наличия (отсутствия) тесной связи с земельным участком, не связывая существование имущества как недвижимого с моментом регистрации на него права. «Очевидно, что можно регистрировать права на уже существующие объекты, -пишет Б.М.Гонгало, - если, допустим, жилой дом реально не существует, то невозможно и возникновение прав собственности на него»[62]. В ряде случаев нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации используют термин недвижимость, который не должен применяться, если встать на позицию первой группы авторов (ст.ст. 219, 222, п.З ст.225 и др.).
Например, возведенное здание или иное подобное сооружение существует в натуре как целостная конструкция, имеющая свою архитектуру, надземные и подземные средства коммуникации и тому подобное, а не как разрозненный комплекс строительных материалов. Лицо, создавшее это сооружение для себя, обладает законным интересом в отношении объекта в целом — недвижимости, который подлежит защите всеми правовыми средствами. Поэтому, если имущество прочно связано с землей (в смысле ст. 130 ГК), оно является недвижимым.
Интерес представляет следующее дело. В суд было заявлено требование о признании договора мены недействительным, ввиду того, что одной из сторон являлось государственное унитарное предприятие, которое произвело отчуждение стационарного промышленного холодильника без согласия собственника (необходимого для отчуждения недвижимого имущества). Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, сославшись на то, что истец не доказал невозможность перемещения холодильника без несоразмерного ущерба его назначению, а данные технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу не дают оснований считать сам холодильник недвижимым имуществом. Апелляционная инстанция правомерно отменила решение, заметив, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро - и водоснабжению, и оно является строением первой капитальности. «Суд первой инстанции, - указал ВАС РФ, - ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое»[63].
Естественное свойство недвижимости (связь с земельным участком) утрачивается с момента отделения её от земной поверхности, и недвижимое имущество переходит в движимое (например, продажа дома на снос в качестве стройматериалов, древесина, добытые полезные ископаемые и т.д.).
В то же время существует и такая позиция, что «перенос жилого дома по требованию собственника на вновь отведённый земельный участок взамен изъятого для общественных нужд не превращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности связи с землей»[64]. Следует согласиться с мнением Н.А. Сыродоева, что в случае перемещения здания, сооружения в пространстве на новое место они в момент перемещения не могут признаваться недвижимостью (хотя из буквального смысла п.1 ст. 130 ГК РФ можно сделать противоположный вывод)[65]. В данном случае здание или сооружение утрачивают физическую связь с конкретным земельным участком, даже если при перемещении не был причинён ущерб их назначению.
Представляется, что в указанном И.В. Козловой случае всё же с юридической точки зрения имеет место возникновение права собственности на недвижимость на вновь отведенном земельном участке, поскольку здания (в данном случае - жилой дом) индивидуализируют не только и не столько особенности постройки, оригинальность архитектуры и тому подобное, сколько определённым местонахождением, которое фиксируется в учётной документации на недвижимое имущество и в данных государственной регистрации права собственности на строение. В соответствии с законодательством складывается следующая схема: как только здание теряет связь с участком, его необходимо рассматривать не как единое целое, а как стройматериалы, право собственности на которые принадлежит бывшему владельцу здания. После перенесения жилого дома на новое место право собственности на здание в целом (как недвижимость) возникает у лица с момента регистрации права. Хотя с точки зрения обывателя вещь (жилой дом) осталась прежней.
Также не следует забывать и о принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).
По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым[66].
Позиция указанных авторов не изменилась и после введения в действие Закона о регистрации прав, согласно которому в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25).