В случае, если залогодатель по соглашению с залогодержателем не заложил последнему вместе с земельным участком находящееся на нем здание или сооружение, то при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение. Более того, залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Под сервитутом здесь понимается, прежде всего, право прохода к этому зданию или сооружению по этому участку.
При строго формальном прочтении п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» представляется очевидным, что если в договоре об ипотеке земельного участка прямо не указано, что он не распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке объекты, принадлежащие залогодателю, то такие объекты, даже если они не были названы в договоре и даже если ранее возникшее право на них не зарегистрировано, должны считаться заложенными на его основании, то есть такие объекты также составляют предмет ипотеки. Схожим образом сформулировано правило ст. 75 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом»[150].
Поэтому, регистрируя такой договор об ипотеке земельного участка, орган, осуществляющий государственную регистрацию, должен внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке не только самого земельного участка, но и всех имеющихся на нем принадлежащих залогодателю зданиях и сооружениях, если его право собственности на эти объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В п. 2 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что в случае нераспространения ипотеки на расположенные на земельном участке здания и сооружения права залогодателя распоряжаться ими со стороны залогодержателя не ограничены. Лицо, приобретшее такие здания и сооружения, в отношении земельного участка, на котором они расположены, будет иметь право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.
При заключении договора об ипотеке земельного участка на практике возникают два вопроса: необходимо ли сторонам специально указывать в договоре объекты недвижимого имущества, расположенные на нем, и надлежащим образом их идентифицировать, а также нужно ли залогодателю зарегистрировать свои права на эти объекты? При формальном прочтении ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» можно сделать вывод, что если в договоре об ипотеке земельного участка прямо не сказано, что он не распространяется на объекты, расположенные на нем, то такие объекты считаются заложенными, т.е. тоже составляют предмет ипотеки. Земельный участок или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге в силу закона, если на соответствующем участке построено или строится за счет кредита, предоставленного кредитной организацией, либо за счет средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, здание или сооружение. Очевидно, что в данной норме речь идет о ситуации, когда собственник земельного участка (или его арендатор) выступает заемщиком по соответствующему кредитному договору или договору займа и является или будет являться собственником построенного или строящегося здания.
Именно в этом случае законодатель счел возможным и нужным предусмотреть возникновение законной ипотеки в отношении именно земельного участка, на котором построен или строится объект недвижимости, или права аренды такого участка, но не в отношении самого строящегося или построенного объекта.[151]
Что же касается строящихся или построенных за счет заемных или кредитных средств зданий и сооружений, то в отношении их законная ипотека может возникнуть только в том случае, если это жилой дом. Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру». Во всех иных случаях сторонам придется специально заключать договор об ипотеке строящихся или построенных зданий или сооружений.
В силу п. 1 ст. 64.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указанный земельный участок или право его аренды считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на построенное или строящееся здание (сооружение) либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя (то есть собственника или арендатора участка, являющегося заемщиком) и залогодержателя (кредитора или займодавца) о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением этого договора. Таким образом, в первом случае право собственности на земельный участок или право его аренды будут обременены законной ипотекой, обеспечивающей возврат кредита (займа), предоставленного собственнику или арендатору участка для строительства здания, только с момента регистрации его права собственности на это здание (как на законченный объект или как на объект незавершенного строительства). Во втором случае право собственности на земельный участок или право аренды может быть обременено задолго до того, как на участке будут построены какие-либо объекты. Но в первом случае регистрация законной ипотеки должна быть совершена органом, осуществляющим государственную регистрацию, «автоматически» при регистрации права собственности заемщика, являющегося собственником или арендатором участка, на построенное или строящееся здание. Разумеется, если орган, осуществляющий государственную регистрацию, сможет выявить при правовой экспертизе представленных документов, что здание построено за счет предоставленного кредита (займа). Во втором случае и залогодатель (заемщик), и залогодержатель (кредитор) должны обратиться к этому органу за государственной регистрацией возникающей законной ипотеки.
По общему правилу залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя не только распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями, находящимися на заложенном земельном участке, но и без согласия залогодержателя возводить их в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Однако тут же законодатель устанавливает правило, в соответствии с которым ипотека будет распространяться и на эти объекты недвижимости. Это означает, что нарушается основной принцип ипотечного права - специальности, сущность которого заключается в том, что благодаря внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке в имуществе залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником. Тем самым содержание указанной нормы противоречит общей теории ипотечного права, поскольку ипотека может распространяться только на имущество, которое является предметом договора. И в связи с этим содержание п. 1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» состоит в том, что «на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке»[152].
Таким образом, необходимо отметить, что в настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. Однако при проведении правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию договоров ипотеки необходимо обращать особое внимание на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.
Важную роль в реализации данного принципа должны сыграть и существенные поправки в ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», необходимость которых очевидна.
§2. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений
Ипотека распространяется, как правило, на все имущество предприятия. Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия.[153] Иное может быть установлено законом или договором. Надо сказать, что бухгалтерским законодательством не предусмотрено составление отдельного (тем более самостоятельного) баланса по предприятию (иными словами, отдельному виду имущества, объекту гражданских прав). Имущество предприятия входит составной частью в состав имущества организации, которой принадлежит данное предприятие (имущественный комплекс). Такая организация должна исполнять правила бухгалтерского учета, установленные Положением по бухгалтерскому учету «Информация по сегментам» ПБУ 12/2000 (утв. приказом Минфина РФ от 27 января 2000г. № 11н)[154].