Спор возник из гражданских правоотношений, а также только до принятия судом первой инстанции судебного постановления (судебного акта), которым заканчивается рассмотрение дела по существу[117].
В соответствии со ст. 30 ГПК РФ и 38 АПК РФ предусмотрена исключительная подсудность по искам о правах на недвижимое имущество. Такие иски предъявляются в суд по месту нахождения этого имущества. При этом исключительная подсудность не может быть изменена соглашением сторон ни в арбитражном, ни в гражданском процессе. Хотя некоторые специалисты считают, что «иски об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, не являются виндикационными и не преследуют цели установления порядка пользования земельным участком, поэтому правила об исключительной подсудности (рассмотрения споров по месту нахождения объекта недвижимости) неприменимы. Такие иски рассматриваются по месту жительства (нахождения) ответчика, а при отсутствии соответствующих данных — по месту нахождения основной массы его имущества». Я с такой позицией не согласна. Окончательное
решение по определению подсудности того или иного дела всегда определяет суд.
Вопросы, разрешаемые судомпри рассмотрении дела об обращении взысканияна заложенное имущество.
В п. 2 ст. 54 ФЗ об ипотеке содержится перечень вопросов, которые должны быть отражены в решении суда об обращении взыскания на заложенное имущество.
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем (п. 2 ст. 54 ФЗ об ипотеке):
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должна быть указана сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению[118];
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание[119];
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации (начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом; начальная цена устанавливается судом исходя из рыночной стоимости на момент вынесения решения);
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное движимое имущество, в принцип такие же.
Таким образом, обращение взыскания на предмет залогаопределяется в соответствии с договором о залоге, если законом не установлен иной порядок.
Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению судав случаях, когда (п. 3 ст. 349 ГК РФ):
1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно.
§5. Реализация заложенного имущества, на которое
обращено взыскание
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с п.1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом[120].
В отличие от порядка обращения взыскания на заложенное имущество, который имеет существенные изменения в новом законодательстве, правила, регламентирующие порядок реализации заложенного имущества, изменились незначительно. Между тем тенденция развития законодательства по этому важному этапу ипотеки, трагического для залогодателей - нуждающихся в жилище граждан, сохранена.[121]
К числу основных нормативных правовых актов, регулирующих реализацию заложенного имущества, следует отнести ГК РФ и Закон об ипотеке. Однако такая позиция законодателя подвергается критике. Так, в письме Президента РФ от 28.07.1997 содержится следующее положение: статьях 57 - 59 Закона определен порядок проведения публичных торгов по продаже заложенного имущества, хотя данный вид торгов достаточно подробно изложен в статьях 447 - 449 Гражданского кодекса. В связи с этим дублирование положений Гражданского кодекса в Законе представляется нецелесообразным[122].
В случаях, предусмотренных земельным законодательством, статьей 68 Закона об ипотеке, реализация заложенных земельных участков также может осуществляться путем продажи на публичных торгах, аукционе, по конкурсу. На приобретенный земельный участок распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.[123]
Порядок проведения публичных торгов регламентирован в статьях 447 - 449 ГК РФ. Более того, нормы Закона об ипотеке содержат прямые ссылки на эти статьи. Торги могут проводиться в форме аукционов и конкурсов, т.к. согласно п. 6 ст. 447 Гражданского кодекса правила, предусмотренные ст. 448 и 449 Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.
Независимо от того, в каком порядке происходит обращение взыскания на заложенное имущество, его реализация может производиться только с публичных торгов (правда, закон может устанавливать исключения из этого правила).[124]
С момента вступления в силу ныне действующего ГК стало ясно: установленные им правила реализации любого предмета залога исключительно с публичных торгов неоправданно сужают использование залога в качестве обеспечения обязательств участниками гражданских правоотношений. Иногда судебные инстанции оказываются в неловком положении, будучи вынужденными принимать парадоксальные с правовой точки зрения решения
Введенный в действие институт судебных приставов в значительной мере может улучшить и ускорить процесс реализации заложенного имущества. Однако поскольку данный институт не имеет достаточного практического применения, то сделать вывод о его процессуальных особенностях не представляется возможным.
Закон об ипотеке допускает также продажу заложенного имущества на открытом аукционе и в ст. 59 в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Естественно, и защищая его интересы[125].
Другими словами, судьбу жилища, на которое обращено взыскание, решает не собственник имущества, а другое лицо, в лучшем случае уполномоченное процессуальным законодательством. Завершение самого болезненного этапа в ипотеке жилища законодательство отдает на откуп стороне, заинтересованной лишь погасить свои затраты, а не в реализации жилища должника по максимально возможной цене.
Кроме того, Закон регламентирует правила поведения данного лица. Например, по ст. 58 Закона «организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
- на публичные торги явилось менее двух покупателей;
- на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
- лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок»[126].
Ни в одном из трех перечисленных случаев, по которым публичные торги объявляются несостоявшимися, нет вины залогодателя (заемщика). Данная норма применяется даже тогда, когда собственника жилища устраивает начальная цена, по которой покупатель готов приобрести квартиру.
Однако торги объявляют несостоявшимися с дальнейшими нежелательными последствиями для залогодателя.
По Закону об ипотеке проводятся повторные публичные торги, где начальная продажная цена заложенного имущества снижается уже на 15 процентов. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Следует отметить, что по сей день действует ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК РФ, по которой залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены и притом на повторных торгах. Но бесквартирные миллионы граждан на это могут не рассчитывать, поскольку для них существует специальный Закон об ипотеке. Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ в случае расхождения общих и специальных норм одинакового уровня по тому же вопросу должны применяться специальные нормы.