При продаже предприятия или других сделках с предприятием как имущественным комплексом баланс должен быть составлен.
Если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием, то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общие имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок[155].
В случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления[156].
Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору[157].
В Гражданском кодексе РФ правило о том, на какое имущество распространяется ипотека предприятия, сформулировано следующим образом (уже без деления на основные фонды и оборотные средства и без упоминания «самостоятельного» баланса). При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки (п. 2 ст. 340 ГК РФ). Иное может быть предусмотрено законом или договором. Аналогичное правило предусмотрено и ФЗ об ипотеке, причем в тексте ФЗ об ипотеке дается ссылка на п. 2 ст. 340 ГК РФ, хотя данные нормы не идентичны. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Если предметом ипотеки является предприятие, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права[158].
Нельзя взять или передать в ипотеку (а также совершать другие сделки) права организации, полученные на основании лицензии. В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем[159].
Главное, на мой взгляд, понять то, что ипотека распространяется на все имущество предприятия, включая и долги предприятия. Брать в ипотеку долги нонсенс, поэтому в договоре как раз можно уточнить состав отдельных видов имущества, входящих в состав предприятия, которое становится предметом ипотеки. Предмет ипотеки, а именно состав предприятия или его части, должен быть идентифицирован в договоре с как можно большей степенью точности. Необходимо указать наименование имущества, место нахождения имущества, другие характеристики. Данный перечень технически более удобно будет приложить к договору в качестве отдельного приложения, являющегося составной и неотъемлемой частью договора ипотеки[160].
Спецификой залога предприятия как имущественного комплекса является то, что реальным обеспечением является не конкретное имущество (за исключением недвижимого и некоторых других видов имущества), а некая «балансовая стоимость», которая напрямую зависит от эффективности работы предприятия.
В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.
К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное [161].
Действующее законодательство не проводит разграничения между понятиями «здание» и «сооружение». В общепринятом смысле различие заключается в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям и люди находятся в них временно. Здания и сооружения делят на временные и постоянные, жилые и нежилые. Временные здания и сооружения не подлежат государственной регистрации, в бухгалтерском учете учитываются в качестве накладных расходов. Что касается жилых зданий и сооружений, то их правовой режим регулируется, помимо Гражданского кодекса РФ, нормами Жилищного кодекса РФ, также существуют особенности ипотеки жилых домов и квартир, установленные в гл. XIII «Особенности ипотеки жилых домов и квартир» ФЗ «Об ипотеке».
В статье допущена некоторая неточность, так как должником не обязательно является залогодатель. Основное обязательство все-таки должен исполнить должник, а не залогодатель. Должник и залогодатель не всегда одно и то же лицо, в соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» залогодателем может быть и третье лицо.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК РФ, предл. 2 ч. 1 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»).
Возникает вопрос: должен ли одновременно закладываться участок под частью здания[162]? По мнению некоторых специалистов, залог участка под частью здания не является обязательным условием действительности договора ипотеки, тогда как ГК РФ прямо устанавливает такое правило только в отношении всего здания. Однако в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»[163] указывается, что, согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений[164]. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Следовательно, на части здания или сооружения распространяются все те правила, которые распространяются на здание или сооружение целиком. Однако данное разъяснение было дано именно для целей государственной регистрации аренды, и возможно, что, рассматривая вопрос с другого ракурса, высшие судебные органы придут к другому противоположному выводу.
В теории и практике поднимался и другой вопрос: может ли вообще часть здания или сооружения быть предметом залога? Так, п. 3 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» было установлено: «Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки». Теперь данный Указ Президента РФ утратил силу. Не должна вызывать вопросов ситуация, когда предметом залога является часть здания или сооружения, зарегистрированная в качестве отдельного объекта в соответствии с ФЗ о государственной регистрации недвижимости[165]. Также современным российским законодательством допускается залог доли в праве обшей собственности. Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности может по своему усмотрению отдать в залог свою долю в праве собственности. Такое же правило предусмотрено и в ФЗ об ипотеке. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (ч. 1 п. 2 ст. 7 ФЗ об ипотеке).
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется[166]. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ч. 2 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»).