Из анализа научной литературы мы сделали вывод, что ответ на поставленный вопрос можно найти при характеристике понятий, закрепленных в законодательстве – это здания, сооружения и жилые помещения.
1.1. Соотношение понятий: здание, сооружение и нежилое помещение
ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. (в ред. от 18.12.2006)[7] относит здания, сооружения, жилые и нежилые помещения к недвижимости, определяя их как объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 1 Закона). Таким образом, объединенные законодательством в одно понятие, данные объекты имеют и общие черты, вывести которые нам необходимо для определения понятия «нежилое помещение».
Понятие здание, сооружение и нежилое помещение в литературе и нормативных актах трактуется по-разному. Общероссийский классификатор основных фондов ок-113-943 (далее ОКОФ) к соответствующему подразделу относит здания, «представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита атмосферных воздействий и пр.), для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей». Под сооружениями понимаются «инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций». Очевидно, что взять за основу искомых понятий данные определения нельзя. Хотя бы потому, что ОКОФ не дает определений, а только относит к зданиям и сооружениям те или иные объекты. К тому же, к зданиям ОКОФ относит и прицепы, передвижные кухни-столовые, передвижные лаборатории и т.д., которые учитываются как «передвижные предприятия». Отнесение тех или иных объектов к зданиям и сооружениям было совершено в интересах бухучета и никак не соотносится с нормами гражданского и предпринимательского права. В отличие от понятий классификатора, здания и сооружения, наоборот, отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации. Такая неподвижность на данном этапе технического развития является весьма условной, но в этом случае идет речь о том, что прочно связано с землей, т.е. «с землей вообще, а не с конкретным участком» [8].
При анализе данных понятий необходимо отметить и тот факт, что толковые словари русского языка отмечают родовую связь между понятиями здание и сооружение, так как под зданием понимается архитектурное сооружение, а под сооружением всякая значительная постройка.[9] Но все же следует иметь в виду, что сооружение имеют временный характер и в основном служат производственным целям, в отличие от зданий, которые предназначены для постоянного нахождения в них людей.[10]
Понятия "здание" и "помещение" также не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания[11].
Существует и иное определение помещения как "единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей".[12]
Автор статьи «Аренда зданий и сооружений» И. Исрафилов отмечает, что Гражданский Кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений, однако объединяет под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений. Следует обратить внимание и на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.[13]
Данное мнение отличается от высказываний В.В. Витрянского. Последний обосновывает свою точку зрения таким признаком объекта недвижимости, как «отдельно стоящим», к которому нельзя с полной уверенностью отнести нежилое помещение. Помимо этого, Витрянский выделяет следующие признаки здания и сооружения: «искусственно возведенные»; «привязаны к определенному земельному участку», с «прочной фундаментальной связью»; «законченные объекты, которые могут быть использованы по прямому назначению». [14] Тем не менее, все эти признаки никак не обосновывают точку зрения о том, что нормы ГК РФ о зданиях и сооружениях не распространяются на нежилые помещения.[15] Действительно, данная точка зрения имеет свое обоснование со стороны ВАС РФ. В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС от 1 июня 2000г. «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Так как в Гражданском Кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 (Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения) Гражданского Кодекса Российской Федерации.[16]
Из вышесказанного можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. "Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета".[17]
Тем не менее, как отмечают некоторые теоретики, здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание - это системный "организм". В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. [18]
Таким образом, из вышесказанного можно сделать вывод о том, что при соотношении понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение» необходимо понимать, что существуют две параллели: по значению в гражданских отношениях данные понятия выступают как виды объектов нежилого фонда, и в этом случае нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости; но по сущности, в основе данных понятий лежит соотношение между целым (здание, сооружение) и частью (нежилое помещение).
1.2.Соотношение понятий: жилые и нежилые помещения
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".[19] Законодатель, объединив данные понятия, видимо исходил из неких общих начал, свойственных каждому из них. При этом закон не определяет, как это было уже указано в данной работе, понятия нежилого помещения. Можно, впрочем, объяснить это простым недосмотром законодателя, к тому же не имеющим большого значения, так как законом прямо предусмотрен такой объект, как жилые помещения. Если так, то без предварительного обсуждения феномена жилых помещений, видимо, нельзя рассматривать проблему помещений нежилых.[20]
Понятие жилых помещений предусмотрено ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ[21]. Проанализируем понятие, данное законодателем. Жилым признается изолированное помещение. Традиционно изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку и т.п.) или на улицу.
На первый взгляд указание на то, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, лишено правового содержания, тем более что в силу ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Однако в таком указании есть смысл.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).
К сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, т.е. вещью, являющейся объектом жилищных прав (ч. 1 ст. 15 ЖК РФ), признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу.[22]
Жилым признается только то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Здесь же (в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) поясняется, в каких случаях квартира, дом и т.д. считаются пригодными для постоянного проживания, - они должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Для решения вопроса о соответствии того или иного помещения этим требованиям используются материалы бюро технической инвентаризации, санитарно-эпидеомиологических служб, заключения технических (и иных) экспертиз и т.д.
В ранее действовавшем законодательстве обычно придавалось правовое значение не всей (общей) площади квартиры или жилого дома, но только жилой площади. В нее включалась лишь площадь собственно жилых помещений (комнат) и не учитывалась площадь прихожей, коридора, кухни, ванной и т.п. (по ранее принятой терминологии - подсобных помещений и мест общего пользования). Сегодня эти объекты именуются в ЖК РФ (в том числе в ч. 5 ст. 15) "помещениями вспомогательного использования, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд".