Необходимо отметить отличительную черту договора аренды зданий или сооружений, сущность которой вполне правомерно отнести и к договору аренды нежилого помещения. Пункт 1 статьи 652 ГК РФ предусматривает, что одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Причем, передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. На первый взгляд эта норма не имеет ничего общего с договором аренды нежилых помещений. Данного мнения придерживаются большинство юристов. 1 Однако некоторые авторы правомерно утверждают, что “если иное не предусмотрено законом или договором, в арендную плату за пользование нежилым помещением, указанную в договоре, должна быть включена и плата за пользование земельным участком, который передается вместе с арендованным помещением”2. В действующей в настоящее время Методике по определению уровня арендной платы за нежилые помещения (здания) рекомендовано устанавливать годовую арендную плату за нежилые помещения не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывать по формуле, установленной п. 3.1. настоящего акта. Важно отметить, что в данной формуле учитывается стоимость арендной платы за землю, фактически используемую арендаторами нежилых помещений, включая занятую помещением, которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон и в соответствии с земельным законодательством3.
Пункт 2.10 Положения «Об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и методики определения арендной платы» предусматривает положение о том, что арендатор нежилых помещений имеет “право пользования той частью земельного участка, которая занята этими помещениями, пропорциональна их размерам и необходима для их использования и свободного доступа к ним''.4
Вышеизложенное подтверждает наличие у нежилых помещений одного из признаков недвижимости – связь с земельным участком.
Особое внимание необходимо уделить вопросу, касающемуся включения НДС в размер арендной платы при сдаче в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, а также ответить на вопрос: кто в данной ситуации является налоговым агентом?
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации … органами местного самоуправления в аренду … муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
Таким образом, обязанности налогового агента, предусмотренные пунктом 3 статьи 161 Кодекса, возникают у тех лиц, которые арендуют указанное имущество непосредственно у … органов местного самоуправления, то есть когда арендодателем выступает … орган местного самоуправления.
В случае оказания лицом, не относящимся к … органам местного самоуправления, услуг по сдаче в аренду муниципального имущества от своего имени (например, балансодержатель – Муниципальное унитарное предприятие) у арендатора имущества обязанностей налогового агента, предусмотренных пунктом 3 статьи 161 Кодекса, не возникает. А уплату налога на добавленную стоимость в бюджет осуществляет балансодержатель. Сумма арендной платы, включая НДС, перечисляется арендатором арендодателю-балансодержателю за оказанные услуги по представлению в аренду имущества, который, являясь налогоплательщиком-арендодателем, производит в общеустановленном порядке исчисление и уплату НДС в
бюджет.[30]
Важное значение в арендных отношениях имеет то, что передаваемое арендатору имущество, в соответствии с Общими нормами ГК РФ об аренде, должно соответствовать условиям договора и назначению имущества, вследствие чего арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены или известны арендатору, однако арендодатель обязан устранить те недостатки сданного в аренду помещения, которые препятствуют пользованию им, либо соразмерно уменьшить арендную плату, либо возместить расходы арендатора по устранению этих недостатков.
ГК РФ не исключает возможности сдачи в аренду нежилых помещений, обремененных правами третьих лиц (сервитут, право залога), однако закон обязывает арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Вышеизложенные положения в полной мере распространяются в отношении договоров аренды нежилых помещений.
На арендодателе лежит обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения (здания). Однако эта норма диспозитивна, и стороны имеют право предусмотреть в договоре иной порядок распределения этой обязанности.
Кроме того, в соответствии с пунктом 4.2 Положения «Об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и методики определения арендной платы» арендатор вправе произвести капитальный ремонт в арендуемом нежилом помещении только с согласия арендодателя по результатам обследования помещения постоянно действующей комиссией
Департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска. В дополнение к вышеизложенному, п. 4.4 данного Положения определяет перечень работ, затраты по которым зачитываются в счет арендной платы.
Невключение или неточное включение указанных условий в договор аренды нежилого помещения может послужить основанием для возникновения разногласий между арендодателем и арендатором при исполнении договора.
Так, 16 мая 1999 года Арбитражным судом Красноярского края было вынесено решение по иску Департамента недвижимости Администрации города к АОЗТ ''Криста'' о взыскании задолженности по арендной плате.
В судебном заседании суд установил следующее:
Департамент недвижимости Администрации г. Красноярска и АОЗТ ''Криста'' заключили договор № 3163 от 30.09.98 на аренду нежилого помещения. В п. 5.1 договора стороны определили размер арендной платы и сроки ее внесения ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за текущим месяцем. Передача помещения в аренду произведена согласно акта сдачи нежилого помещения 15.09.98. При осмотре установлено, что помещение находится в антисанитарном состоянии. По заключению представителей арендодателя и арендатора в помещении необходимо произвести капитальный ремонт. Вместе с тем, истец числит за ответчиком долг по арендной плате с 15.09.98 по 30.11.98. За нарушение сроков оплаты истец начислил штраф в размере 20% годовой арендной платы по п. 7.2 договора.
В п. 4.5 договора предусмотрено, что проведение капитального ремонта ''Арендатором'' своими силами допускается с согласия ''Арендодателя'' с возложением на ''Арендодателя'' расходов путем вычитания соответствующих сумм из суммы арендной платы. Сторонами по договору не достигнуто соглашение об объемах, сроках, стоимости капитального ремонта. Представленные ответчиком сметы на проведение капитального ремонта не приняты истцом. Согласно ст. 307 Гражданского кодекса РФ, обязательства возникают из договора. В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ у ответчика из заключенного договора возникла обязанность производить оплату за пользование взятым в аренду помещением.
Вместе с тем, с учетом изложенных выше обстоятельств очевидна невозможность использования арендуемого помещения до проведения капитального ремонта.
Письмом №25 от 01.12.98 ответчик обратился к истцу с предложением расторгнуть договор в связи с необходимостью крупных финансовых вложений в капитальный ремонт и отсутствием достаточных средств для этого. Кроме того, ранее (договор №1308 от 07.10.96) ответчик исполнил обязательство по погашению долгов предыдущего арендатора в сумме 20 тысяч рублей (п. 10.3 договора). Согласно ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается злоупотребление правом при осуществлении защиты гражданских прав. В случае несоблюдения этого требования суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
При таких обстоятельствах, как отметил суд, когда из-за ненадлежащего исполнения договорных обязательств самим истцом по предоставлению помещения в состоянии пригодном к целевому использованию, ответчик был лишен возможности использовать его.
На основании вышеизложенного суд не признал исковые требования подлежащими удовлетворению и в иске отказал.[31]
Приведённый перечень прав и обязанностей арендодателя не является исчерпывающим, при составлении договора аренды по соглашению сторон в тексте договора могут быть предусмотрены и иные права и обязанности. Например, обеспечение нежилого помещения сторожевой охраной, оплата страхования арендованной недвижимости одной из сторон договора и т. п.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, необходимо в законодательном порядке устранить пробелы и противоречия в регулировании института налогообложения услуг по аренде нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.