Заключение
Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых, что вызвало широкое распространение договоров в гражданском обороте и развитие гражданского законодательства. Принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введённой в действие с 1 марта 1996 года вернуло договор аренды в семью договорных обязательств, исключив возможность его использования в целях, противоречащих природе договорных обязательств.
Из рассмотренного выше института договора аренды нежилых помещений следует, что, действительно, данный договор весьма распространен, особенно в коммерческой деятельности. Этому способствует не только историческая природа данного договора, но и большое практическое значение, поскольку в большинстве случаев в качестве одной из стороны (преимущественно арендатора) выступают индивидуальные предприниматели или организации. Однако должного законодательного закрепления данный вид договорных отношений не получил. Анализ правового регулирования, материалов судебной практики и научных трудов ведущих теоретиков в сфере, связанной с арендой нежилых помещений как объекта недвижимости позволяет сделать следующие выводы и предложения:
1. При отсутствии в действующем гражданском законодательстве договора аренды нежилых помещений целесообразно закрепить в Гражданском Кодексе Российской Федерации такой договор в качестве отдельного вида договора аренды, дать правовое понятие нежилого помещения и определить сферу его правового регулирования, его правовую принадлежность к объектам недвижимого имущества.
2. Сравнительный анализ норм Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет в полной мере распространить действие параграфа 4 Главы 34 ГК РФ (“Аренда зданий и сооружений”) на отношения, связанные с арендой нежилых помещений. Гражданский кодекс РФ выделяет договор аренды здания, сооружения как отдельный вид. Однако с одной стороны, данный нормативный акт не даёт определения понятиям “здание” и “сооружение”, юридически их не разграничивает, а с другой стороны, требует закреплять в договоре данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Это может стать причиной различного понимания терминов сторонами и привести к конфликтным ситуациям. Представляется необходимым внести чётко сформулированное определение терминов “здание” и “сооружение”, а наряду с ними “нежилые помещения” в статью 650 Гражданского кодекса, норма которой устанавливает понятие договора аренды здания, сооружения.
3. Новое жилищное законодательство весьма прогрессивно, однако все же остается открытым вопрос, касающийся помещений, отнесенных ч.2 ст.36 ЖК РФ к общей долевой собственности. Отсутствие дифференцированного подхода к определению данных объектов приводит к многочисленным судебным спорам.
4. Анализ судебной практики продемонстрировал, что в большинстве случаев субъекты предпринимательской деятельности и юридические лица предпочитают заключать договоры аренды нежилых помещений в отношении имущества, закрепленного за органами муниципальной власти. Но действующее законодательство отличается наличием пробелов и противоречий в регулировании института налогообложения услуг по аренде нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, что вызывает многочисленные разногласия между сторонами.
5. В связи с тем, что норма, закрепившая обязанность арендодателя осуществлять капитальный ремонт здания (помещения) диспозитивна, а жизненные ситуации многогранны, невключение или неточное определение при заключении договора аренды нежилого помещения условий о наложении на одну сторону или распределение между сторонами данной обязанности может послужить основанием для возникновения разногласий между арендодателем и арендатором при исполнении договора.
Из всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что действующее гражданское законодательство, регулирующее арендные обязательства несовершенно и противоречиво в отношении нежилых помещений. Вполне разумно при данной ситуации и важности данного института принять нормативно-правовой акт, регламентирующий арендные отношения на федеральном уровне, как это было ранее (Основы законодательства об аренде), который бы предусмотрел все необходимые моменты данного вида обязательств и исключил имеющиеся недостатки в настоящем законодательстве.
Список использованной литературы.
I.Нормативно – правовые акты:
1. Гражданский Кодекс РФ. Часть первая. (в ред. от 18.12.2006)// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
2. Гражданский Кодекс РФ. Часть вторая. ( в ред. от 30.12.2006)// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
3. Жилищный Кодекс РФ (в ред. от 29.12.2006). – М., 2006. – 127 с.
4. ФЗ РФ от 21.07.1997 №122 (в ред. от 18.12.2006) «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним»// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
5. Постановление Госстандарта РФ от 26.12.1994 №359 (изм. от 14.04.1998) «Общероссийский классификатор основных фондов»// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
6. Приказ Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14.09.1992 №209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
7. Письмо ФНС РФ от 17.05.2005 №ММ-6-03/404 «Разъяснение по отдельным вопросам, связанным с применением законодательства по косвенным налогам»// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
8. Постановление Администрации г. Красноярска от 15.02.2005 №55/1 «Об утверждении положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений Администрации города»//Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
9. Решение Красноярского гор. Совета от 16.02.1999 №17-155 (в ред. от 20.12.2005) «Об утверждении положения о порядке управления и распоряжения городской собственностью»// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
10. Решение Красноярского гор. Совета от 8.02.2000 №22-232 (в ред. 31.05.2005) «Об утверждении положения об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и методики определения арендной платы»// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
II. Специальная литература:
11. Витрянский, В.В. Отдельные виды договора аренды/ В.В. Витрянский.// Хозяйство и право. 1996. №3. С.5-28
12. Герасин, С.И. О Концепции Развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (Материалы заседания Ученого совета ИГП РАН)/С.И. Герасин.// Государство и право. 2005. №9. С.113-117
13. Гришаев, С.П. Все о недвижимости: учеб. пособие / С.П. Гришаев. М.: Юрист, 1999. 456с.
14. Губский, Е.Ф. Философский энциклопедический словарь/ Е.Ф. Губский, Г.В. Кораблева, В.А. Лутченко. М.: Инфа – М, 1997. – 576 с.
15. Дорогавцева, Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий)/ Е.Е. Дорогавцева.// Государство и право. – 2002. №7. С.105-107.
16. Ерш, А.В. Здание, сооружение как предмет договора аренды/ А.В. Ерш.// Вестник ВАС. 2000. №8. С.95-101.
17. Иоффе, О.С. Обязательственное право/ О.С. Иоффе. М., 1975. 546 с.
18. Исфраилов, И. Аренда нежилых помещений/ И.Исфраилов.// Хозяйство и право. 1997. №10. С.23-29.
19. Калачева, С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений/ С.А. Калачева. М.: Норма, 2000. 343с.
20. Козырь, О. Аренда недвижимого имущества/ О.Козырь.// Закон. 2000. №7. С.58-65.
21. Комарова, Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды/ Т.Ю.Комарова.// Законодательство. 1999. №2. С. 12-19.
22. Комментарий к ГК РФ. Часть первая (постатейный)/ Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфа, 2005. 1062с.
23. Комментарий к Жилищному Кодексу/ Под ред. П.В. Крашенинникова// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Комментарий законодательства
24. Ожегов,С.И. Толковый словарь русского языка/ С.И. Ожегов.;4-е изд. доп. М., 1999. 987 с.
25. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение/ К. И. Скловский.// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Комментарий законодательства
26. Шапиро, М.Д. Как повысить эффективность управления муниципальной недвижимостью в условиях рынка/ М.Д.Шапиро.// Жилищное право. 2000. №3. С.9-16
III.Судебная практика:
24. Дело № А67-1918/98 по иску негосударственного учреждения «Научно-образовательный центр»Полет» о защите нарушенных прав//Судебная практика по гражданским дела. М.: ПБОЮЛ, 2001. – С.615-616.
25.Дело №А11-6116/99-К1-2/256-18 по иску ЗАО «Инвестиционная компания «Нимб» к ОАО «Институт Гидроагрохим» об обязании последнего включить отопление, электроэнергию и предоставить коммунальные услуги в арендуемом помещении, а также запретить арендодателю создавать препятствия в пользовании помещением// Судебная практика по гражданским дела. М.: ПБОЮЛ, 2001. – С.632-634.
26. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений»// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Судебная практика
27 Решение Арбитражного Суда Красноярского края по делу № А33-781/99 С2 от 16 мая 1999 года// Из архива.
28. Решение Центрального районного суда г. Красноярска по делу №2-1504/05 от 29 декабря 2005 года// Из архива.
1 Иоффе О.С. Обязательственное право. М, 1975. С. 304.
[1] Витрянский В.В. Отдельные виды договора аренды.// Хозяйство и право. 1996. №3. С.9.