Понятие и сущность договора аренды (стр. 1 из 7)

Договор аренды – один из важнейших и очень распространенных гражданско-правовых договоров. По этому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Широкое распространение договора аренды обусловило возникновение массы проблемных ситуаций, касающихся арендных отношений в области налогообложения и бухгалтерского учета.

В частности, в бухгалтерском учете доходы от аренды, не являющейся предметом деятельности организации, признаются операционными. Если же аренда – предмет деятельности организации, то поступления от нее относятся к доходам по обычным видам деятельности (пункты 5,7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

В связи с отсутствием четкого легального определения понятия «предмет деятельности организации» последняя сама определяет, что является предметом ее деятельности и в зависимости от этого принимает решение о порядке классификации доходов в учете и отчетности. В целях сближения бухгалтерского и налогового учета целесообразно одинаково классифицировать доходы от аренды в обоих видах учета.

Основным источником правового регулирования договора аренды является Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) (ст.ст. 606-607). Нормы об аренде земельных участков также содержатся в Земельном кодексе РФ (ст.22 и др.). В отношении финансовой аренды (лизинга) действуют как положения ГК РФ (ст.ст.665-670), так и нормы Федерального закона от 29 октября 1998г. №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (действует в редакции Федерального закона от 29 января 2002г. № 10-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральными законами от 24 декабря 2002г. №176-ФЗ и от 23 декабря 2003г. №186-ФЗ). Налоговый аспект договора аренды регламентируется нормами Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ).

Наряду с законодательными актами действует целый ряд подзаконных нормативных правовых актов, содержащих положения об аренде. В их числе можно назвать Постановление Правительства РФ от 17 августа 2002г. № 615 «Об утверждении норм расходов при продаже гражданам и юридическим лицам находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков», Постановление Правительства РФ от 2 декабря 2000г. №914 «Об утверждении Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (действует в редакции Постановления правительства РФ от 16 февраля 2004г. №84) и т.д.

Настоящее издание позволяет получить полное представление о многих нюансах налогообложения и бухгалтерского учета в арендных отношениях.

Основной целью данной курсовой работы является показать значение аренды основных средств в деятельности предприятия, задачи, нормативное регулирование, порядок учета и документальное оформление текущей и финансовой аренды основных средств у арендатора и арендодателя.

1. Договор аренды – один из важнейших гражданско-правовых договоров

1.1. Понятие и стороны договора аренды

Определение договора аренды содержится в статье 606 ГК РФ. В законодательстве закреплены два наименования этого договора – собственно аренда и имущественный найм.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Причем доходы, полученные в результате использования имущества за время его аренды, считаются собственностью арендатора.

Как следует из приведенного выше определения договора аренды, сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор. Арендодателем признается лицо, которому принадлежит право сдачи имущества в аренду. В качестве арендатора выступает лицо, временно владеющее и пользующееся (или только временно пользующееся) предоставленным ему арендодателем имуществом за определенную плату.

В первую очередь право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику этого имущества. Следовательно, арендодателем может быть любое физическое лицо или организация, в собственности которого находится соответствующее имущество.

Права и обязанности арендодателя.

Обязанности арендодателя.

Прежде всего, арендодатель обязан передать имущество арендатору. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

Следующая обязанность арендодателя состоит в том, что он должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. Данная обязанность закреплена в пункте 1 статьи 611 ГК РФ.

По общему правилу при сдаче имущества в аренду арендатору следует передать все имеющиеся у арендодателя документы на это имущество. К числу таких документов относятся технический паспорт, сертификат качества и иные подобные документы, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды.

Последствием неисполнения арендодателем данной обязанности может быть невнесение арендатором платы за пользование имуществом (арендной платы). Причем в этом случае арендная плата не подлежит взысканию в судебном порядке.

Кроме того, арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды и возмещения, причиненных ему убытков вследствие невозможности использовать имущество в соответствии с его назначением.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в срок, указанный в договоре аренды.

На арендодателя также возлагается обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (пункт 1 статьи 616 ГК РФ). Капитальный ремонт осуществляется в срок, установленный договором, либо если договором указанный срок не был установлен, то – в разумный срок. Если арендодатель не исполняет данную обязанность, то арендатор имеет право выбрать один из трех возможных вариантов своих дальнейших действий.

Во-первых, он может произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Во-вторых, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения размера арендной платы. И, наконец, в-третьих, он может потребовать расторжения договора и возмещения понесенных убытков.

Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду. К правам третьих лиц относятся, в частности, право залога, сервитут и проч. В противном случае у арендатора возникает право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения понесенных убытков.

Статьей 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества за исключением тех недостатков, которые:

· были оговорены при заключении договора аренды;

· были заранее известны арендатору;

· должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности.

Арендодатель вправе:

1. сдать в аренду имущество, на которое у него есть право сдачи в аренду;

2. при обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, и получении извещения об этом от арендатора арендодатель может выбрать из двух вариантов:

· произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом;

· безвозмездно устранить недостатки сданного в аренду имущества;

3. в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренда недвижимого имущества за три месяца – если договор аренды заключен на неопределенный срок;

4. если иное не предусмотрено договором аренды, требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок в случае существенного нарушения арендатором сроков ее внесения;

5. требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

6. требовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата арендованного имущества. Если эта плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.

Организации и индивидуальные предприниматели, сдающие какое-либо имущество в аренду населению, обязаны применять контрольно-кассовую технику при получении наличных денежных средств. Об этом говорится в Письме УМНС России по Московской области от 2 марта 2004г. № 25-14/4571-68/Г767. Предоставление имущества в аренду является услугой. Оказание услуг за наличный денежный расчет в соответствии с Федеральным законом от 22 мая 2003г. № 54-ФЗ осуществляется с обязательным применением ККТ.