Обращаясь к п. 7 ст.30.2, следует заметить, что при переходе права аренды земельного участка, в том числе для комплексного освоения, к приобретателю участка (права на участок) переходят права и обязанности в том же объеме, в каком они принадлежали прежнему владельцу (пользователю) земельного участка на момент перехода права. Кроме того, исходя из содержания комплексного освоения участков, которое, как уже было сказано, включает в себя осуществление жилищного строительства, при приобретении прав на земельный участок обязанность по соблюдению максимальных сроков осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (в отношении применения подп. 8 п. 3 ст.38.2) может перейти к новому правообладателю при условии не завершения строительства прежним владельцем участка. При этом следует сделать вывод о том, что комментируемой статьей предполагается соблюдение данного требования и при приобретении земельного участка в собственность. Следует заметить, что такое нормативное условие является новеллой и требует оценки с точки зрения правовой практики. [6]
При реализации п. 8 статьи следует обратить внимание на то, что основания, по которым права на земельные участки могут быть принудительно прекращены (право аренды и право собственности на земельные участки), предусмотрены ст.44, 46 ЗК РФ; кроме того, право собственности на земельные участки может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным ст.284 ГК РФ, согласно которой земельный участок может быть изъят у собственника в том числе в тех случаях, когда участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник (лицо, исполняющее обязательства по договору) обязан уплатить кредитору (лицу, обладающему правом требования по договору) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. При этом ст.330 ГК РФ установлено, что кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
2.5. Порядок предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства.
Земельный кодекс подробно не регламентирует вопросы предоставления земель указанным в названии комментируемой статьи категориям граждан. Действие Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” согласно норме, содержащейся в абз. 2 п. 1 ст.1 этого Закона, не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества. Соответственно отношения по поводу указанных земельных участков должны в основном регулироваться специальными законами, названными в комментируемой статье. [10]
В соответствии с Федеральным законом “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки и из земель иных категорий. [11]
Данный Закон подробно регламентирует особенности процедуры предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности.
Установлено, что граждане, которые заинтересованы в предоставлении таких участков, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны:
- цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);
- испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду);
- условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно);
- срок аренды земельных участков;
- обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);
- предполагаемое местоположение земельных участков.
К заявлению должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства в соответствии со ст.4 Федерального закона “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”.
Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании этого заявления или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение 14 дней принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду с приложением проекта его границ. В случае отказа это решение может быть оспорено в судебном порядке.
Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. [11]
Важные особенности установлены названным выше Законом в отношении минимальных размеров земельных участков, предоставляемых крестьянским хозяйствам. Минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов РФ.
Если гражданин имеет в собственности земельную долю, полученную при приватизации сельскохозяйственных угодий, он имеет право требовать выдела в счет ее земельного участка для ведения крестьянского хозяйства в порядке, установленном Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.
Земельные участки для крестьянского хозяйства в счет земельной доли могут быть выделены в том случае, если они не внесены в уставный капитал (паевой фонд) сельскохозяйственной организации. Для ведения личного подсобного хозяйства земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в основном гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских поселениях. Тем гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в городских поселениях, земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются при наличии свободных земель. При включении земель сельских поселений в черту городских поселений граждане, ведущие личное подсобное хозяйство, сохраняют право на ведение личного подсобного хозяйства на тех земельных участках, которые были им предоставлены или были ими приобретены для этих целей.
В соответствии с Федеральным законом “О личном подсобном хозяйстве” предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством.
Упомянутый выше Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” достаточно подробно регламентирует вопросы предоставления земли таким объединениям.
Обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками возложено на органы местного самоуправления, которые ведут регистрацию и учет заявлений граждан, проживающих на данной территории и нуждающихся в получении указанных участков, определяют на основании этих заявлений потребности в садовых, огородных, дачных участках и ходатайствуют перед органами, в ведении которых находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков.
Гражданину может быть отказано в предоставлении садового, огородного или дачного участка, только если он уже получал бесплатно участок под указанные цели и совершил сделку по его отчуждению (продал, подарил) или если он имеет такой участок (на любом праве) и предоставление еще одного участка приведет к превышению установленных предельных норм предоставления земельных участков. Эти нормы для граждан отдельных категорий устанавливаются федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, на их основе субъекты РФ принимают нормативные акты о размерах садовых, огородных и дачных земельных участков, предоставляемых на территории данного субъекта РФ.[12]