Основной задачей аграрной реформы в России, проводимой с 1991 года, явилась приватизация земли и реорганизация совхозов и колхозов с целью формирования эффективного сельскохозяйственного производства на основе частной собственности на землю и личной предприимчивости производителей сельскохозяйственной продукции.
Передача земли в собственность была осуществлена по варианту раздела земли между членами сельскохозяйственных предприятий на условные земельные доли. В итоге этих преобразований 11.9 млн. российских крестьян получили право на земельную долю.
Собственники земельных долей распорядились ими следующим образом:
- около 5.5 млн. крестьян (46 %) передали земельные доли в аренду;
- около 1.7 млн. крестьян (14 %) передали право пользования земельными долями в уставной капитал сельскохозяйственных предприятий;
- около 0.9 млн. человек (7.2 %) выделили земельные участки для ведения личного подсобного и фермерского хозяйства;
- немногим более полумиллиона крестьян (4.2 %) передали свои земельные доли в уставные капиталы сельскохозяйственных организаций.
Российская модель земельных преобразований на селе изначально исходила из принципа социальной справедливости, а не экономической эффективности. Так значительную часть земельных долей получили пенсионеры и работники социальной сферы. Основная часть крестьян передала свои земельные доли в аренду. Размер арендной платы колеблется от 5 - 10 % стоимости годового урожая в южных районах до суммы ежегодного земельного налога в северных районах.
Из 25.8 тыс. колхозов и совхозов (1990 г.) было создано 5.4 тыс. акционерных обществ, 6.7 тыс. обществ с ограниченной ответственностью, 11.6 тыс. сельскохозяйственных кооперативов, 3.2 тыс. государственных унитарных и муниципальных предприятий.
Производители заключили договора аренды по использованию принадлежащих гражданам земельных долей. Частные земельные собственники, кроме владельцев личного подсобного хозяйства, садоводов и дачников, не обладают правом распоряжаться землей. Как следствие, затруднен рыночный оборот сельскохозяйственных земель, это осложняет процесс их перераспределения и концентрации в руках эффективного пользователя и собственника. Запрещен залог сельскохозяйственных угодий, что является одним из факторов слабого притока инвестиций в аграрный сектор. Все это не позволяет создать действенный механизм и наладить эффективное использование земель.
Повышение эффективности российского сельскохозяйственного землепользования должно идти за счет решения комплекса общих и частных проблем, таких как развитие многообразия всех форм собственности на землю, совершенствование земельных отношений в первую очередь через развитие залоговых и арендных институтов.
Важной для реформирования земельных отношений задачей является осуществление на всей территории России государственной кадастровой оценки земли и обеспечение перехода на систему земельных платежей, формирующихся исходя из рентной стоимости земли. [18]
Анализ системы земельных платежей показал, что она не отвечает современным реалиям в процессе создания системы экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами.
Причины несоответствия состоят в том, что низки ставки платежей, существует огромное количество льготников, освобожденных от платежей, средства от земельных платежей используются не целевым образом. В связи с этим, очевидно, что в действующую систему земельных платежей необходимо внести изменения. При их подготовке следует исходить из того, что ставки земельных платежей должны быть экономически значимыми и строго соответствовать рентной доходности соответствующего земельного участка. Платежи за землю должны быть обязательными для всех без исключения пользователей, льготное налогообложение должно регулироваться только размерами и сроками уплаты платежей и сборов.
Привлечению инвестиций в аграрный сектор, вследствие вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения, могут способствовать следующие мероприятия: формирование сети земельных ипотечных банков при активном участии государства, осуществление кадастровой и рыночной оценки земельных ресурсов, создание системы законодательной защиты прав на земельную собственность, формирование единой федеральной системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимость.
Земельный кодекс провозгласил ряд основополагающих принципов, которые должны лечь в основу всех принимаемых в России актов земельного законодательства, среди них:
- охрана земли и окружающей среды;
- право граждан на участие в принятии решений по использованию и охране земель;
- единство земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости;
- платность использования земли;
- определение правового режима земель, исходя из их целевого назначения, и другие.
Согласно новому Земельному кодексу земли по принадлежности делятся на земли Российской Федерации, земли субъектов Российской Федерации, земли находящиеся в собственности муниципальных образований и земли, находящиеся в частной собственности юридических и физических лиц. При этом разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю». [19]
До этого времени согласно Федеральному закону «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия управления и распоряжения землей осуществляют органы местного самоуправления в пределах их компетенции.
Кроме того, Правительству Российской Федерации предоставлено право установить порядок распоряжения указанными землями.
Нельзя не обратить внимание на то, что теперь все сделки с землей и права на нее подлежат обязательной регистрации. Исключение составляет только договоры аренды земли, заключенные на срок менее одного года.
Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
В части использования и предоставления земель сельскохозяйственного назначения Земельный кодекс Российской Федерации содержит большое количество норм, отсылающих к другим федеральным законам, в том числе к тем, которых пока нет. Так пункт 6 статьи 27 по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения, использования земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, предписывает обратиться к закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В этой связи нельзя не отметить деятельность Минсельхоза России, который совместно с другими заинтересованными ведомствами разработал проект федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который был одобрен на заседании Правительства Российской Федерации 14 марта 2002 г. и 18 марта 2002 г. представлен на рассмотрение в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации.
Указанный законопроект соответствует основным положениям Земельного кодекса Российской Федерации и прописывает регулирование следующих отношений:
- оборот земель сельскохозяйственного назначения;
- использование земельных долей, возникших в результате реорганизации колхозов и совхозов;
- условия предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При этом действие федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не будет распространяться на отношения, объектом которых являются земельные участки сельскохозяйственного назначения, предоставленные для индивидуального жилищного и гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.
Учитывая социально-политическую важность принятия федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», можно вкратце остановиться на его основных положениях.
Законопроект состоит из 19 статей и предусматривает, что отношения в области оборота земель сельскохозяйственного назначения, не урегулированные федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», будут регулироваться гражданским и земельным законодательством. Принятие субъектами Российской Федерации нормативных правовых актов, содержащих правила и ограничения оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
Участниками отношений в области оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения будут физические и юридические лица, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.
Целями правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения являются:
- обеспечение рационального использования сельскохозяйственных земель в соответствии с целевым назначением;
- охрана сельскохозяйственных земель;