Среди коммерческих и параметрических поправок некоторые могут быть рассчитаны как в виде коэффициентных так и в виде денежных, поэтому следует придерживаться следующего правила: сначала к ценам объектов-аналогов вносятся коммерческие коэффициентные, затем коммерческие денежные; далее осуществляют внесение параметрических поправок в таком же порядке. Возможность игнорирования данного правила может иметь место в том случае, когда все поправки рассчитаны в виде денежных или коэффициентных.
Процентные поправки
Вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.
Стоимостные поправки.
1. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1га,единицу плотности, 0,1), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения можно отнести поправки, но качественные характеристики, а так же поправки, рассчитанные статистическими методами.
2.Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, применяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимые к цене проданного объекта самого в целом следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и др.).
Расчет и внесение поправок.
Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие: 1.методы, основанные на анализе парных продаж; 2.экспертные методы расчета и внесения поправок; 3. статистические методы.
Методы парных продаж
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположение), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на выше упомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Ограниченность применения данного метода объясняется стоимостью подбора объектов парной продажи поиском и проработкой большого количества информации.
Экспертные методы расчета и внесения поправок Основу экспертных методов расчета и внесения поправок составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обозначим стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0, тогда:
1. Если оцениваемый объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:
Х=1,0+15%*1,0=1,0*(1+0,15)=1,15;
2. Если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшиться:
Х=1,0-15%*1,0=1,0*(1,0-0,15)=0,85;
3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна уменьшиться:
1,0=х+15%*х=х(1,0+0,15),х=0,87;
4.Аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна вырасти:
1,0=х-15%*х=х*(1,0-0,15),х=1/0,85=1,18.
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.
Статистические методы расчета поправок
Суть метода корреляционно — регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями, каких либо его характеристик. Данный метод трудоемок и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборов из базы данных.
При оценке на основе соотношения дохода и цены продажи в качестве единицы сравнения используются:
1). Валовой рентный мультипликатор (ВРМ);
2). Общий коэффициент капитализации (ОКК).
Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу или к действительному валовому доходу для применения валового рентного мультипликатора, необходимо:
1. оценить рыночный валовой доход приносимый объектом;
2. определить отношение валового дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогам;
3.умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение валового рентного мультипликатора по аналогам. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
Цоб = ПВДо Ч ВРМа = ПВДо Ч [У(Цi /ПВДia]/m(6)
Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо - валовой доход от оцениваемого объекта;
ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
Цia -цена продажи итого сопоставимого аналога;
ПВДia - потенциальный валовой доход итого сопоставимого аналога;
т — количество отобранных аналогов.
Валовой рентный мультипликатор не корректируют на удобство или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи, и проданные цены в которых уже учтены указанные различия.
Данный метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:1 - может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
2-е полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогам;
3 - не учитывает вероятную разницу чистых операционных доходов сравниваемых объектов;
Общий коэффициент капитализации, основные этапы расчета стоимости объекта:
1.подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и дохода) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
2.общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяет отношение чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога его продажной цене;
Ккап = [Уm1 (ЧОДia / Цia] /m(7)
Ккап - общий коэффициент капитализации;
ЧОДга - чистый операционный доход итого сопоставимого аналога; Ща — цена продажи итого сопоставимого объекта; т — кол-во отобранных аналогов
3.далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле:
Цоб = ЧОДо ч Ккап = ЧОДо ч [Уm1( ЧОДia ч ia)]чm(8)
ЧОДо - чистый операционный доход оцениваемого объекта
Использование метода валовой ренты
Данный метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж, он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным доходом от сдачи ее в аренду. Чем выше рентный доход, тем выше цена продажи, эта взаимосвязь измеряется через валовой рентный мультипликатор как отношение цены продажи рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости широко реализуемой на рынке.
Этапы метода валовой ренты
1.Расчет валового рентного мультипликатора:
а)формирование перечня объектов недвижимости сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе;
б)расчет по средствам деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной плате для получения значений валового рентного мультипликатора;
в)согласование полученных значений мультипликатора для определения его единого значения или диапазона значений которые могут быть применены к оцениваемому объекту.
2.Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:
а)определение сопоставимых по уровню арендной платы сравниваемых объектов недвижимости.
б)анализ сравниваемых объектов по основным характеристикам сравнения соответствующих характеристикам объекта оценки;
в)расчет необходимой корректировки для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта;
3.Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:
а) умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости, на соответствующее значение мультипликатора полученного на первом этапе.
2. Практическая часть
2.1 Описание объекта недвижимости
Таблица 1
Описание объекта недвижимости для целей оценки
| Характеристика объекта | Примеры |
| Сегмент рынка | Рынок жилых помещений |
| Текущее использование | Квартира |
| Вид данных | Оценка |
| Юридическое описание: | |
| Регион | Саратовская область |
| Район | Г.Маркс |
| Адрес | Ул.Проспект Ленина д.30 кв.30 |
| Право собственности на здание | Полное право собственности |
| Право собственности на земельный участок | Право пользования |
| Участок | |
| Площадь участка | 141 м2 |
| Зона | Жилые помещения |
| Форма | Прямоугольная |
| Топография | Ровный |
| Состояние участка | Имеется посадка |
| Неблагоприятные условия окружающей среды | Затопление, ветер |
| Транспортная доступность участка(выбор нескольких значений) | Пересечение главной и второстепенной дороги |
| Качество дорог | С твердым покрытием |
| Состояние дорог | Удовлетворительное |
| Доступные инженерные коммуникации | ЛЭП, водопровод, газопровод, сети канализации, телефонная сеть |
| Здания | |
| Год постройки | 1989 год |
| Первоначальная балансовая стоимость | 60000рублей |
| Год последнего капитального ремонта | |
| Количество этажей | 1 |
| Общая площадь | 141 м2 |
| Полезная площадь | 135 м |
| Площадь застройки | - |
| Техническое состояние | Удовлетворительное (21-49%) |
| Фундаменты | Железобетонные |
| Стены | Ж/б плиты |
| Колонны и столбы | - |
| Перекрытия | Ж/б плиты |
| Кровля | Двухскатная покрытая жестью |
| Степень огнестойкости | 2 |
| Коммунальные услуги | Электроснабжение, вода, телефон, газовое локальное отопление, канализация |
| Дополнительные постройки | - |
| Дополнительные удобства | - |
| Помещения | |
| Размещение в здании | Этаж |
| Отделка | Сделан косметически ремонт |
| Вход | Со двора |
| Вид из окон | На улицу |
| Количество телефонных линий | 1 |
| Сведения о доходах | |
| Вид арендной платы | Все помещение |
| Вид договора аренды по сроку | Помесячные |
| Вид арендной платы | Постоянная |
| Ставка аренды | 3000рублей |
| Количество платежей в году | 12 |
| Потери арендной платы | 1460 |
| Операционные расходы, всего, в т. ч.: | 1460 |
| налоги | 460 рублей |
| страховые взносы | - |
| капитальный и текущий ремонт | 500 рублей |
| коммунальные услуги | 500рублей |
| содержание территории | - |
| заработная плата персонала | - |
| расходы на управление | - |
| обеспечение безопасности | - |
| прочие | - |
| Дата оценки | 01.04.2009 г. |
| Вид оцениваемой стоимости | Рыночная |
| Стоимость | 850000рублей |
| Дата предложения/продажи | 06.05.2009 |
| Цена предложения | 1000000 |
| Цена продажи | 900000 |
| Условия продажи | Рыночные |
| Условия финансирования | Рыночные |
| Доля заёмных средств | 20% |
| Сумма займа | 180000 |
| Норма процента | 2% |
| Описание местоположения объекта | |
| Время до центра на общественном транспорте | 14 минут |
| Время до центра на личном транспорте | 2,5 минуты |
| Расстояние до остановок общественного транспорта | 200 метров |
| Ближайший город | Энгельс |
| Расстояние до ближайшей автомагистрали | 1000 метров |
| Расстояние до ж/д станции | 70 километров |
| Ближайшее окружение | |
| Границы окружения | Жилые многоквартирные дома |
| Типичное использование окружения | Жилая недвижимость |
| Основной тип застройки | Уличная |
| Основной тип зданий | Жилые многоквартирные дома |
| Качество застройки | 1985-1995 |
| Полнота застройки | 60% |
| Этажность застройки | Многоэтажная |
| Социальная инфраструктура | Детский сад, аптека, школа |
| Объекты повышенной опасности | - |
| Благоустройство территории | Тротуары, освещение |
| Источник информации | Администрация Марксовского Муниципального образования, отдел архитектуры |
2.1 Расчёт стоимости объекта недвижимости затратным подходом