Таблица 2
Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом
| № строки | Расчётные показатели | Значение показателя |
| 1. | Стоимость земельного участка, тыс.руб. | 2090,47 |
| 2. | Восстановительная стоимость здания, тыс. руб. | 3358,76 |
| 3. | Прибыль застройщика, тыс. руб. | 1007,63 |
| 4. | Итого затрат на строительство, тыс. руб. | 4366,39 |
| 5. | Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни), тыс. руб. | 69,86 |
| 6. | Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни), тыс. руб. | 74,23 |
| 7. | Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни, тыс. руб. | 986 |
| 8. | Итого физический износ, тыс. руб. | 1130,1 |
| 9. | Устранимый функциональный износ, тыс.руб. | 255,26 |
| 10. | Неустранимый функциональный износ, тыс. руб. | 644,82 |
| 11. | Итого функциональный износ, тыс. руб. | 900,15 |
| 12. | Внешний (экономический) износ, тыс. руб. | 423,20 |
| 13. | Общий накопленный износ, тыс. руб. | 2453,72 |
| 14. | Оценка стоимости недвижимости затратным подходом, тыс. руб. | 4003,14 |
Стоимость 1 м2 жилых помещений составляет 34030 рублей
Стоимость 1м2 городских земель под жилым помещением составляет 14826 рублей.
Расчеты к таблице 2
1.Стоимость земельного участка = Сземх S3eM (руб)
Где: Сзем - стоимость единицы земельной площади земли; S3eM - площадь земельного участка. = 141Ч14826= 2090466,00 рублей
2. Восстановительная стоимость здания:
Св-ая =Сп.ая-И(руб)
Где: Св-ая - восстановительная стоимость; С„-ая - первоначальная стоимость; И-размер износа.
2.1 Первоначальная стоимость
Сn-M = CK6*SKe (рУб)(11)
Где:
Сп-ая - первоначальная стоимость;
Скв — стоимость единицы жилых помещений;
SKe - площадь жилых помещений. = 34030 х141 = 4798230,00 (руб)
2.2 Расчёт износа
Износ = фактический срок службы ч экономический срок службы Ч100 = 21ч70Ч100 = 30%
Итого восстановительная стоимость = 4798230,00 – 30% =3358761 ,00 (руб)
3. Прибыль застройщика
Св-ая Ч30%(13)= 3358761,00 * 0,3 = 1007628,30 (руб)
3. Итого затрат на строительство
Ce.M + Прибыль застройщика (14) = 3358761,00 + 1007628,30 = 4366389,3 (руб)
5. Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)
Итого затрат на строительство
Св-ая +Прибыль застройщика (15)= 4366389,3 Ч 0,016 = 69862,23 (руб)
6. Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)
Итого затрат на строительство
1,7% (16)= 4366389,30 Ч 0,017 = 74228,62 (руб)
6. Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни)
Cв-ая Ч 29,4% (17)= 3358761 ,00 * 0,294 = 986005,73 (руб)
8. Итого физический износ
п. 5 +п.6 +п.7(18)= 69862,23 +74228,62 +986005,73 = 1130096,58 (руб)
9. Устранимый функциональный износ
Св-ая Ч 7,6% (19)= 3358761 ,00 Ч 0,076 = 255265,84 (руб)
10.Неустранимый функциональный износ
Св-ая Ч19,2% (20)=3358761 ,00 Ч 0,192 = 644882,11 (руб)
11.Итого функциональный износ
п.9+п.10 (21)=255265,84+ 644882,11 = 900147,95 (руб)
12. Внешний (экономический) износ
Cв-ая Ч 12,6% (22), 3358761,00 Ч 0,126 = 423203,87 (руб)
12.Общий накопленный износ
п.8 + п.11 + п.12 (23)
1130096,58 + 900147,95 + 423203,87 = 2453718,4 (руб)
14. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
п.1+ п.4-П.13 (24)
090466,00 +4366389,3 - 2453718,4 = 4003136,90 (руб)
2.3 Отчёт об оценке
Наименование объекта, выполнившего отчёт и его адрес: Федеральное Государственное Унитарное Предприятие "Саратовская техническая инвентаризация" Марксовский филиал г. Маркс, ул. Ленина д. 83
Дата оценки: "04" апреля 2010 г.
Цель отчёта: Согласование итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
1. Сведения об объекте оценки
Адрес объекта оценки: Ул. Проспект Ленина д. 30 кв.30
Тип объекта недвижимости: Жилая недвижимость
Цель оценки: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости Оцениваемые права:
-земельный участок: право пользования;
-улучшения: право собственности.
Правоустанавливающий документ: Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество
Текущее использование объекта: жилая недвижимость
Наиболее вероятные покупатели: физические лица
Рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом: 4003136,90рублей (четыре миллиона три тысячи сто тридцать шесть рублей, девяноста копеек)
Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта: 4003136,90рублей (четыре миллиона три тысячи сто тридцать шесть рублей, девяноста копеек)
2. Анализ среды местоположения объекта оценки
Климат: Умеренный континентальный
Осадки: Дожди, снегопады, град: периодичность, среднегодовое и среднемесячное количество осадков по сезонам в норме.
Преобладающее направление ветров: юго-западное
Зоны затопляемости: скопление талых вод
Подземные воды: присутствуют
Природные ресурсы: отсутствуют
Состояние окружающей среды
Атмосфера: удовлетворительное
Водные ресурсы: удовлетворительное
Почвы: хорошее
3. Анализ местоположения объекта
Границы: Жилые многоквартирные дома
Полнота, тип и состояние застройки: уличные застройки, состояние удовлетворительное, полнота свыше 60%
Местоположение и транспортная доступность объекта: время до центра на общественном транспорте 14 минут, расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта 200 метров. Пересечение главной и второстепенной дорог.
Развитость инженерной инфраструктуры: ЛЭП, водопровод, газопровод, сети канализации, телефонная сеть
Состояние окружающей среды: хорошее
4. Заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости
Затратный подход, использованный для расчёта стоимости объекта недвижимости дал следующий результат : стоимость оцениваемого объекта недвижимости составила 4003136,90рублей (четыре миллиона три тысячи сто тридцать шесть рублей, девяноста копеек)