Как было сказано выше, передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется местной администрацией или предприятием, учреждением в зависимости от того, в чьей собственности или ведении
находится жилое помещение.
Если передача осуществляется предприятием, за которым жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, то согласия собственника (в лице соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом) на передачу занимаемого гражданином ведомственного жилого помещения не требуется. Ст. 217 ГК РФ установлен приоритет норм приватизационного законодательства перед нормами ГК РФ о порядке прекращения права государственной (муниципальной) собственности, из этого следует, что п. 2 ст. 296 ГК РФ не применим. Глава 19 ГК РФ ограничивает согласием собственника распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарного предприятия. Это согласие необходимо для гражданско-правовой сделки с обычной недвижимостью которая осуществляется по воле предприятия и его контрагента. Но правовой режим заселенного жилищного фонда, находящегося в хозяйственном ведении предприятии, отличен от гражданско-правового режима иной недвижимости. Обычные сделки с ним невозможны, а для заключения договора безвозмездной передачи необходима воля только одной стороны - нанимателей, выразивших желание участвовать в приватизации. Передающая жилье сторона - предприятие или учреждение, только обязаны принять решение в двухмесячный срок (ст. 6, 7 Закона о приватизации), не испрашивая согласия собственника.
Как говорилось ранее, возможна также и приватизация ведомственного жилищного фонда, числящегося на балансе приватизированного предприятия, до передачи его в муниципальную собственность. В соответствии с п. 3 ст. 125 ГК РФ в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
Передача жилья в собственность граждан производится на основании
заявлений граждан, изъявивших желание приватизировать занимаемое ими жилое помещение путем заключения договора передачи, заключаемого местной администрацией (предприятием, учреждением) с гражданами (гражданином), получающим жилое помещение в собственность (см. приложение 1).
В заявлении граждан о передаче им жилого помещения в собственность указываются граждане - члены семьи нанимателя, выразившие согласие на приватизацию, указывается также в какую - индивидуальную или общую собственность граждане просят передать им жилое помещение. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:
1)заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также заявления об отказе от участия в приватизации, если не все члены семьи принимают участие в приватизации;
2) документы, подтверждающие право граждан на пользование жилым помещением (т.е. выписку из домовой книги о составе членов семьи нанимателя и копию финансового лицевого счета);
3) справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;
4)согласие органов опеки и попечительства, если родители за несовершеннолетних детей, проживающих в данном жилом помещении, отказались от приватизации.
В тексте самого договора передачи указываются также условия договора,
в том числе права и обязанности граждан, ставших собственниками квартиры.
Несмотря на то, что с одной стороны обязанность заключать договор установлена законом, его заключение соответствует и интересам общества и интересам нанимателей, т.е. потенциальным собственникам, и, несмотря на то, что некоторые условия договора (однократность приватизации, сохранение обязанности одной стороны по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения, дома и придомовой территории) определены императивно, договор о приватизации (передача жилого помещения в собственность) сконцентрировал в своем содержании все основные принципы гражданского права.
При всей свободе договора он должен соответствовать обязательным для
сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.
Содержание договора составляют те условия, на которых достигнуто соглашение. Существенным условием договора передачи жилья является обусловленная установленным порядком безвозмездность передачи (но при этом надлежит указывать стоимость жилого помещения, что имеет значение в последующем для налогообложения с имущества, налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, исчисления размера государственной пошлины или установленного тарифа при отчуждении, и т.д.)
Решение вопроса о приватизации жилого помещения должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения их прав они могут обратиться в суд (ст. 8 Закона).
Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит Закону. Соблюдение установленного порядка соответствующим органом представительной власти оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и
муниципальном жилищном фонде в собственность граждан.
Закон от 23.12.1992 года, внесшей изменения в Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” освободил стороны от обязательности нотариального удостоверения договора передачи. С одной стороны это усложняло процесс приватизации жилья, хотя и обеспечивало правоохранительный контроль за сделкой. Такое решение связано с тем, что договор о передаче - новый вид договора, он не является ни договором купли-продажи, ни договором дарения и, хотя это упростило его совершение, вместе с тем вывело содержание договора из под юридического контроля.
Поскольку договор передачи не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и заключается в простой письменной форме, в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации, заявления в учреждении юстиции должны подать обе стороны договора:
- граждане - о регистрации своего права собственности;
- передающие жилье орган или организация - о регистрации перехода
права собственности к гражданам.
Согласно ст. 7 Закона о приватизации жилья в редакции от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ договоры безвозмездной передачи жилых помещений подлежали регистрации в исполнительном органе местного Совета народных депутатов. Право собственности на приобретенное жилье возникало с момента регистрации договора передачи. О какой регистрации шла речь? Во всяком случае, не о государственной регистрации сделки, установленной нормами ГК РФ намного позже с 1 января 1995 г., и осуществляемой с 31 января 1998 г. по мере поэтапного создания учреждений юстиции в регионах. Регистрация договоров приватизации жилья являлась функцией органов местного самоуправления, но не учреждений юстиции по государственной регистрации прав.
Исходя из требований п. 1 ст. 164, ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация сделки необходима в случае, установленном Гражданским кодексом. Если договор не подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным в соответствии с основными положениями о заключении договора - с момента достижения сторонами оформленного надлежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ).
В настоящее время в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, вступившего в силу 31 мая 2002 г., положение о необходимости регистрации договора безвозмездной передачи в местной администрации исключено. Таким образом, договор безвозмездной передачи заключается в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. При этом данная сделка приватизации не подлежала государственной регистрации до 31 мая 2001 г., не подлежит и в настоящее время. Поскольку договор не подлежит регистрации, то не применяются и нормы п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации об обязательной государственной регистрации ранее возникших прав перед регистрацией сделки. Государственная регистрация права государственной или муниципальной собственности, возникшего до 31 января 1998 г., на приватизируемое жилое помещение не является обязательной.