Оценка автозаправочной станции №443 (стр. 15 из 18)
Стоимость нематериальных активов предприятия на дату оценки составляет 107 400 рублей. Финансовые вложения отсутствуют. Текущая стоимость запасов нефтепродуктов – 2 166 240 рублей. Дебиторская задолженность на 01.09.2005г. составляет 195 470 рублей. Текущая стоимость обязательств предприятия, в которые входят займы и кредиты, кредиторская задолженность, - 951 383 руб.
По формуле (1.5) определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:
руб.Таким образом, стоимость предприятия, рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 2 478 456 рублей.
3.2 Оценка сравнительным подходом
Подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке предполагает, что рынок для оцениваемого объекта установлен тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.
Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы оборудования в ее текущем состоянии. Основной принцип подхода – сопоставление, которое проводится:
- с точным аналогом, продающимся как на первичном, так и на вторичном рынке;
- с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;
- с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.
Источником информации являются каталоги, прейскуранты, пресса и специализированные издания, а также другие источники.
Проведем оценку административного здания АЗС №443 сравнительным подходом. Анализ источников информации дал информацию о недавних продажах аналогов данному административному зданию, которая приведена в таблице 3.10.
Таблица 3.10 – Характеристика объектов-аналогов административного здания АЗС №443
| Наименование | Местоположение | Дата продажи | Цена за 1 м2, руб. | S, м2 | Примечание |
| 1. Административное здание АЗС №201 | 2-ой км автотрассы Благовещенск - Свободный | Март 2005 г. | 82700 | 26 | Шлакоблочное панельное здание, износ – 40% |
| 2. Административное здание АЗС №431 | с. Романовка, 50-й км фед. трассы Владивосток - Находка | Август 2005 г. | 88450 | 34 | Шлакоблочное панельное здание, износ – 35% |
| 3. Административное здание АЗС №17 | Хабаровск, пересечение трассы Гаровка - Ракитное | Январь 2005 г. | 80400 | 32 | Шлакоблочное панельное здание, износ – 45% |
| 4. Административное здание АЗС №442 | г. Лесозаводск, Автозаправочная, 2 | Июль 2005 г. | 75180 | 29 | Кирпичное здание, износ – 55% |
| 5. Административное здание АЗС НК Альянс | г. Хабаровск, ул. Морозова | Август 2005 г. | 85600 | 30 | Панельное здание, износ – 35% |
Примечания: 1. Право собственности на объекты – полное для всех аналогов. 2. Условия продажи – рыночные для аналогов 1, 2, 3, 5, для 4-го аналога – родственные отношения между покупателем и продавцом.
Объект-аналог 4 исключаем из ряда сравниваемых объектов-аналогов, т.к. условия продажи по ним отклоняются от рыночных условий, а корректировку на нетипичную мотивацию приобретения недвижимости учесть очень сложно.
Корректировку по соответствующему параметру производим по отношению к оцениваемому объекту – АЗС №443, т.е. если, например, группа капитальности здания у объекта-аналога №2 выше, чем у оцениваемого объекта, то цену продажи 1 м2 объекта-аналога №2 корректируем на коэффициент 0,95, т.к. группа капитальности здания АЗС №443 ниже, следовательно, и цена 1 м2 административного здания АЗС №443 должна быть ниже. В качестве параметров корректировки выберем следующие: группа капитальности здания, наличие тепло- и энергоснабжения, наличие охранной и противопожарной сигнализации, качество внутренней отделки, дата продажи, техническое состояние (степень износа).
Таблица 3.11 – Оценка стоимости 1 м2 площади административного здания путем введения корректировок
| Параметры корректировки | АЗС №443 | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 5 |
| Цена продажи за 1 м2, руб. | - | 82700 | 88450 | 80400 | 85600 |
| 1. Группа капитальности | II | II | I | II | II |
| Корректировка | 1,0 | 1,0 | 0,95 | 1,0 | 1,0 |
| Скорректированная цена, руб. | - | 82700 | 84028 | 80400 | 85600 |
| 2. Наличие тепло- и энергоснабжения | Общие сети | Общие сети | Общие сети | Городские сети | Общее энерго-снабжение, автономн. тепло-снабжение |
| Корректировка | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 0,95 |
| Скорректированная цена, руб. | - | 82700 | 84028 | 80400 | 81320 |
| 3. Наличие охранной и противопожарной сигнализации | Есть | Есть | Есть | Есть | Только противо-пожарная |
| Корректировка | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,03 |
| Скорректированная цена, руб. | - | 82700 | 84028 | 80400 | 83760 |
| 4. Качество внутренней отделки | Простая | Простая | Улучшен-ная | Простая | Улучшен-ная |
| Корректировка | 1,0 | 1,0 | 0,98 | 1,0 | 0,98 |
| Скорректированная цена, руб. | - | 82700 | 82347 | 80400 | 82085 |
| 5. Дата продажи | Дата оценки | Март 2005 г. | Август 2005 г. | Январь 2005 г. | Август 2005 г. |
| Корректировка | 1,0 | 1,04 | 1,007 | 1,06 | 1,007 |
| Скорректированная цена, руб. | - | 86008 | 82923 | 85224 | 82660 |
| 6. Степень износа, % | 43,5 | 40 | 35 | 45 | 35 |
| Корректировка | 1,0 | 0,98 | 0,95 | 1,03 | 0,95 |
| Скорректированная цена, руб. | - | 84288 | 78777 | 87781 | 78527 |
| Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб. | 82343 | - | - | - | - |
Получили стоимость одного квадратного метра площади административного здания АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь здания (29 м2), получаем стоимость здания: 29*82 343 = 2 387 947 рублей.
Для оценки асфальтобетонного покрытия используем данные тех же аналогов.
Таблица 3.12 – Оценка стоимости 1 м2 площади асфальтобетонного покрытия путем введения корректировок
| Параметры корректировки | АЗС №443 | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 5 |
| Цена продажи за 1 м2, руб. | - | 164 | 178 | 163 | 175 |
| 1. Качество материала покрытия | хорошее | хорошее | отличное | удовлетво-рительное | отличное |
| Корректировка | 1,0 | 1,0 | 0,98 | 1,03 | 0,98 |
| Скорректированная цена, руб. | - | 164 | 174,4 | 167,9 | 171,5 |
| 2. Качество укладки (поверхности) покрытия | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее | отличное |
| Корректировка | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 0,98 |
| Скорректированная цена, руб. | - | 164 | 174,4 | 167,9 | 168,1 |
| 3. Степень износа, % | 30 | 35 | 35 | 45 | 40 |
| Корректировка | 1,0 | 1,03 | 1,03 | 1,07 | 1,05 |
| Скорректированная цена, руб. | - | 169 | 180 | 180 | 176,5 |
| Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб. | 176,4 | - | - | - | - |
Получили стоимость одного квадратного метра асфальтобетонного покрытия АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь покрытия (318 м2), получаем стоимость покрытия: 318*176,4 = 56 095 рублей.
Для оценки сооружений резервуаров и ТРК используем данные прейскурантов предприятий-изготовителей и торговых предприятий, предлагающих оборудование для автозаправочных станций (таблица 3.13, 3.14).
Сооружения резервуаров, предлагаемые ОАО «Восток-оборудование», ЗАО «АЗС-оборудование», ООО «Восток Снаб», по технологическим признакам и параметрам являются полностью идентичными сооружениям резервуаров, находящимся на АЗС №443. Они являются двустенными, как и резервуары оцениваемой АЗС, объемом 50 м3, укомплектованы теми же технологическими элементами. Поэтому для получения оценочной стоимости сооружения резервуара АЗС №443 необходимо внести только поправки на износ оборудования.
Таблица 3.13 – Оценка стоимости сооружения резервуара
| Параметры корректировки | АЗС №443 | ОАО «Восток-оборудование» | ЗАО «АЗС-оборудование» | ООО «Восток Снаб» |
| Цена продажи, руб. | - | 92300 | 91850 | 93420 |
| Степень износа, % | 23 | - | - | - |
| Корректировка | - | 0,77 | 0,77 | 0,77 |
| Скорректированная цена, руб. | - | 71071 | 70725 | 71933 |
| Средняя стоимость, руб. | 71243 | - | - | - |
Таким образом, стоимость одного сооружения резервуара 71 243 рублей. Стоимость работ по установке одного резервуара в Хабаровске составляет 5 000 рублей. С учетом установки сооружений резервуаров и их количества, стоимость сооружений резервуаров на АЗС №442 составляет 228 729 рублей.
Таблица 3.14 – Оценка стоимости топливораздаточных колонок
| Параметры корректировки | АЗС №443 | НАРА-25Э | НАРА 27М1Э | НАРА 27М1ЭН |
| Цена продажи, руб. | - | 14320 | 15450 | 15150 |
| 1. Количество раздаточных пистолетов | 1 | 1 | 1 | 1 |
| Корректировка | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 |
| Скорректированная цена, руб. | - | 14320 | 15450 | 15150 |
| 2. Счетное устройство | Двухсто-роннее роликовое и электронное | Двухстороннее роликовое и электронное | Двухсторон-нее роликовое и электронное | Двухсторон-нее электронное |
| Корректировка | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,03 |
| Скорректированная цена, руб. | - | 14320 | 15450 | 15605 |
| 3. Мощность двигателя, кВт | 0,55 | 0,55 | 0,55 | 0,55 |
| Корректировка | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 |
| Скорректированная цена, руб. | - | 14320 | 15450 | 15605 |
| 4. Масса, кг | 145 | 145 | 145 | 135 |
| Корректировка | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 0,95 |
| Скорректированная цена, руб. | - | 14320 | 15450 | 14825 |
| 5. Степень износа, % | 65 | 0 | 0 | 0 |
| Корректировка | 1,0 | 0,35 | 0,35 | 0,35 |
| Скорректированная цена, руб. | - | 5012 | 5408 | 5189 |
| Средняя стоимость, руб. | 5203 | - | - | - |
Стоимость топливораздаточной колонки АЗС №443 с учетом износа составляет 5 203 рублей. На АЗС три колонки, следовательно, общая сумма их стоимости на 01.09.2005г. составляет 15 609 рублей.