Оценка рыночной стоимости 100% акций ЗАО "АЛИКОМ" (стр. 15 из 23)
Накопленный износ улучшений определяется в долевом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.
Износ может быть устранимым и неустранимым. Износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.
Физический износ – потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств. Является результатом нормального временного износа в процессе эксплуатации, разрушения или конструктивных дефектов элементов конструкции и систем объекта. Данный износ может быть устранимым и неустранимым. Общий физический износ объекта рассчитывается как сумма устранимого и неустранимого износов.
Расчет физического износа выполнен методом разбивки (поэлементно).
Устранимый физический износ (отложенный ремонт) по оцениваемому объекту определяется в соответствии с Правилами оценки физического износа зданий ВСН 53-86.
Неустранимый физический износ определяется отдельно для короткоживущих и долгоживущих элементов. Для короткоживущих элементов величина износа рассчитана исходя из нормативных сроков эксплуатации каждого элемента и его фактического срока службы, который может не совпадать со фактическим сроком службы оцениваемого объекта, так как короткоживущие элементы могут неоднократно обновляться в течение срока жизни объекта недвижимости. Для комплекса долгоживущих элементов износ определяется соотношением фактического срока службы всего объекта к нормативному. Базой для расчета этого вида износа является полная восстановительная стоимость объекта за вычетом устранимого физического износа.
В случае, если фактический возраст превышает нормативный срок службы, определяется (экспертно) предполагаемый срок оставшейся жизни объекта, и износ объекта определяется следующей зависимостью:
где:
Тф - фактический срок эксплуатации объекта;
То – оставшийся срок эксплуатации объекта.
Функциональный износ. В специальной литературе определяется, также, как моральный износ. Является потерей в стоимости, обусловленной несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений. Функциональный износ также подразделяется на устранимый и неустранимый, в зависимости от того, как сумма затрат на его устранение соотносится с ожидаемыми от этого выгодами.
Устранимый функциональный износ объекта можно определить, как сумму затрат, необходимых для модернизации тех или иных систем и элементов объекта, и оценивается по трем группам факторов, обусловленных:
- недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
- потребностями в замене или модернизации элементов;
- переизбытком отдельных элементов, так называемых «сверхулучшений».
Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.
Неустранимый функциональный износ рассчитывается исходя из анализа наличия недостатков проектирования конструкции и морального устаревания элементов и систем, приводящих к потере чистого дохода от эксплуатации объекта, и измеряется величиной капитализированной стоимости этих потерь. Величина потерь чистого дохода, на практике, устанавливается из рыночных сравнений арендной платы за объекты, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими.
Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано как макроэкономическими, так и внутриотраслевыми изменениями, в том числе изменениями социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров.
Численно величина износа внешнего воздействия рассчитывается двумя способами: как капитализированные потери доходов из-за внешнего воздействия, или как потери в стоимости объекта в результате конкретных воздействий, рассчитанные на основании анализа реальных рыночных данных по сделкам.
В результате расчетов (Приложение 1) стоимость воспроизводства объекта (с учетом износов) составляет:
12 60 8 227 рублей
Расчет итогового значения стоимости недвижимости.Стоимость недвижимого имущества, полученная затратным подходом, определяется путем суммирования стоимости здания и стоимости местоположения.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, составляет:
Таблица 14
| Наименование объекта | Стоимость, руб. |
| Земельный участок | 12 535 027 |
| Производственное помещение | 12 60 8 227 |
| Затратный подход. Стоимость: | 25 143 254 |
Определение стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом
Оценка стоимости объекта оценки с применением методов сравнительного подхода проводится путем сравнения (сопоставления) объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (или публичных оферт). Проводимое оценщиком сравнение должно быть обоснованным, в том числе должно обеспечивать достоверность выводов, основанных на результатах сравнения.
Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов собственности по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т. д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может давать как положительную, так и отрицательную динамику.
Корректировки должны быть проведены по всем элементам сравнения, различия по которым существуют между оцениваемым объектом и объектом сравнения:
- права собственности на объекты;
- условия финансирования сделок;
- условия и время продажи аналогов;
- местоположение объектов;
- физические и технико-экономические характеристики объектов.
В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта собственности Ср принимает следующую форму:
Ср=Цi + Ki,
где: Цi, — цена продажи i-го сравнимого объекта;
Кi, величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта.
Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рассматриваемого рынка собственности, и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.
Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:
• анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта оценки;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.
На основании имеющихся данных необходимо выбрать метод корректировки показателей. Различают две группы методов расчета корректировок:
- количественные
- качественные.
Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналогов k больше или равно количеству ценообразующих факторов n, увеличенному на единицу (k ³ n + 1), то для оценки используются методы первой группы:
- парных продаж (независимый метод парных сравнений, кумулятивный метод парных сравнений);
- статистический анализ.
Если количество аналогов k меньше количества ценообразующих факторов n, увеличенного на единицу (k < n + 1), то для оценки используются методы второй группы:
- относительный сравнительный анализ;
- экспертные оценки (метод нормировки, метод иерархий).
Для расчетов стоимости объекта сравнительным подходом были использованы метод иерархий.
Метод иерархий. Структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии.
где,
• верхний уровень - цель (например, определение рыночной стоимости);
• промежуточный уровень - критерии согласования:
Например, для оценки результатов, полученных различными методами оценки рыночной стоимости, возможно применение следующих критериев:
А) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).
• нижний уровень - набор альтернатив (например, результаты, полученные различными методами оценки).