C1м2 п. п.%= (Ка - Ка п ) / Ка п , (4.5)
где
Ка – коэффициент к арендной плате при расположении помещений на первом этаже
Ка п - – коэффициент к арендной плате при расположении помещений в подвальном или цокольном этаже.
Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа представлены в таблице 4.5.
Таблица 4.5.
Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины, 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная, 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса, 21 |
| Расположение в здании | первый этаж | цокольный и первый этаж | первый этаж | первый этаж | подвал | подвал |
| Коэффициенты к арендной плате | 1 | 0,9 | 1 | 1 | 0.75 | 0.75 |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал, % | 11,11% | 0,00% | 0,00% | 33,33% | 33,33% | |
Объекты оценки отличаются от объектов аналогов соотношением рабочей и общей площади. При увеличении подсобных площадей стоимость 1 м2 общей площади снижается.
Поэтому проведена корректировка на соответствие соотношения рабочей и общей площади на объекте оценки и объектам аналогам.Результаты корректировки представлены в таблицах 4.6 и 4.7.
Таблица 4.6.
Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по кафе .
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины, 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная, 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса, 21 |
| Площадь помещений, м.кв. | 461 | 366 | 1052 | 126,6 | 422,2 | 120,3 |
| в том числе рабочей | 212,06 | 270 | 379 | 50,64 | 194,212 | 48,12 |
| Коэффициент рабочих площадей | 0,46 | 0,74 | 0,36 | 0,40 | 0,46 | 0,40 |
| Относительная корректировка ,% | -37,64% | 27,68% | 15,00% | -0,00% | 15,00% | |
Таблица 4.7.
Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по бару.
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины, 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная, 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса, 21 |
| Площадь помещений, м.кв. | 66,34 | 366 | 1052 | 126,6 | 422,2 | 120,3 |
| в том числе рабочей | 49,4 | 270 | 379 | 50,64 | 194,212 | 48,12 |
| Коэффициент рабочих площадей | 0,75 | 0,74 | 0,36 | 0,40 | 0,46 | 0,40 |
| Относительная корректировка ,% | 1,35% | 109,99% | 89,13% | 64,46% | 89,13% | |
Объекты аналоги №№3, 5 отличаются состоянием помещений. В третьем объекте выполнен обычный ремонт несколько лет назад с применением отечественных материалов, а в пятом объекте на момент продажи требовался капитальный ремонт. В остальных объектах аналогах и объекте оценки выполнен евроремонт. Стоимость евроремонта в объекте оценки с учетом износа на 1 м2 общей площади составляет в среднем 238 дол. По объекту №3 корректировка принята по экспертным оценкам в размере 40% от относительной стоимости евроремонта по объекту оценки.
Поскольку 1 и 2-й объекты –аналоги только выставлены на продажу. Полученная стоимость после всех вышеназванных корректировок корректировалась на листинг продаж. В практике оценочной деятельности корректировка на листинг принимается в размере от 5-10 % от скорректированной стоимости. По результатам анализа продаж по другим объектам на дату оценки листинг продаж принят в размере - 5%.
Все объекты выставляются на продажу с учетом НДС. Поскольку в затратном и доходном подходе рыночная стоимость определяется без НДС, проводилась корректировка на НДС. Расчеты рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблицах 4.8 и 4.9 .
Таблица 4.8.
Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (по кафе) .
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| 549000 | 683800 | 57292 | 185417 | 46560 | ||
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса 21 |
| Рост цен ,% | 6,58% | 6,58% | 79,07% | 79,07% | 41,77% | |
| Стоимость 1 м2 базовой оценочной зоны | 179,98 | 167,61 | 115,46 | 192,69 | 127,95 | 127,95 |
| Площадь помещений, м.кв. | 458 | 366 | 1052 | 126,6 | 422,2 | 120,3 |
| в том числе рабочей | 210,7812 | 270 | 379 | 50,64 | 194,212 | 48,12 |
| Коэффициент рабочих площадей | 0,46 | 0,74 | 0,36 | 0,40 | 0,46 | 0,40 |
| Стоимость 1 м2,долл. | 1500 | 650 | 453 | 439 | 387 | |
| Корректировка на время продажи | 98,70 | 42,77 | 357,84 | 347,26 | 161,67 | |
| Скорректированная стоимость на время продажи | 1599 | 693 | 810 | 786 | 549 | |
| Стоимость 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию | 179,98 | 167,60625 | 173,19 | 173,421 | 191,925 | 191,925 |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на функцию земельного участка объекта оценки ,% | 0,00% | 50,00% | -10,00% | 50,00% | 50,00% | |
| Корректировка на 1м2 общей площади на функцию земельного участка | 0 | 346 | -81 | 393 | 274 | |
| Скорректированная стоимость на функцию земельного участка | 1599 | 1039 | 729 | 1180 | 823 | |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на по транспортную доступность к центру,% | 0,00% | 26,58% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
продолжение таблицы 4.8