Оценка рыночной стоимости кафе и бара (стр. 6 из 22)

Расчет фактической стоимости выполненных работ по бару в текущих ценах .

Наименование затрат	Базисная стоимость в ценах 1991 г., руб.	Индекс изменения стоимости	Фактическая стоимость, руб.
Основная ЗП	4 688	992,765	4 654 082
Машины механизмы	326	1880,027	612 889
Материалы	9 000	1920,035	17 280 315
Транспорт	573	1547,519	886 728
Накладные расходы	6 466	969,348	6 267 804
Плановые накопления	5 404	560,283	3 027 769
ИТОГО	26 457	1216,165	32 176 077
Непредвиденные 3%	3%	794	1216,165	965 635
Итого СМР	27 251	33 141 712
ПРОЧИЕ
Премиальная оплата труда	30%	1406	1 396 224
Премиальная оплата труда	6,50%	420	407 407
ВСЕГО в текущих ценах	29077	34 945 343
ФЗП Осн. З/П	1	4688	4 654 082
З/п ММ	0,35	114	214 511
З/п НАКЛ.	0,357	2308	2 237 606
З/п ПЛАН	0,2308	1247	698 809
Прочие	1	1827	992,765	1 813 781
Итого ФЗП	10184	992,765	10 110 318
Непредвиденные от ФЗП	3%	251	992,765	249 184
Всего ФЗП	10 359 502
НАЛОГИ
Единый платеж	5%	517 975
Итого	35 463 318
ПМЦФ	2,5	873 633
ИТОГО	36 336 951
ПРФ	2	698 907
Итого стоимость без НДС	37 035 858
НДС	18%	6 666 454
Итого Стоимость с НДС	43 003 405
ВСЕГО НАЛОГОВ	8 756 969
ВСЕГО ПО СМЕТЕ	Руб.	43 003 405
Курс доллара по НБ РБ	2 152
Всего по смете	Долл.	19 983

Таблица 2.9

Расчет стоимости пожарной сигнализации и неотделимых улучшений.

Показатели	Всего	в т.ч. кафе	бар
Стоимость улучшений по смете	383 487 725	340 183 756	43 003 969
общая площадь помещений, м2	523,52	458,22	65,3
Стоимость пожарной сигнализации
Акт на пожарную сигнализацию от 30.07.2003	4 800 000	4 201 284	598 716
Курс НБ РБ на дату акта	2 070	2 070	2 070
Стоимость пожарной сигнализации на 30.07.2003 г., долл	2 319	2 030	289
Стоимость пожарной сигнализации на 1.01.2006 г., долл.	2 319	2 030	289
Курс доллара на 1.01.2006г.	2 152	2 152	2 152
Стоимость пожарной сигнализации на 1.01.2006г., руб.	4 990 488	4 368 560	621 928
Всего стоимость неотделимых улучшений, руб.	388 478 213	344 552 316	43 625 897

Таблица 2.10

Расчет стоимости условно-отделимых улучшений.

Наименование	марка	аналог	Стоимость ,дол	Коррек-тировка, дол	Рыночная стоимость, долл	Примечание
Проточный водонагреватель	Ariston SG 10 OR	Ariston TiTech Tl-15 OREE	155	10	145	Прайс лист Интернет-магазин Водонагреватели
Проточный водонагреватель	Ariston SG 10 OR	Ariston TiTech Tl-15 OREE	155	10	145
Проточный водонагреватель	Ariston SG 10 OR	Ariston TiTech Tl-15 OREE	155	10	145
Бойлерный нагреватель	Ariston SG НР 100 VE 1,5	Ariston TiTech Tl-120/L	265	5	260
Бойлерный нагреватель	Ariston SG НР 100 VE 1,5	Ariston TiTech Tl-120/L	265	5	260
Кондиционер настенный	LG S07LHG	LG S07LHG	645	645	Прайс Интернет магазина Shop.Ni.by
Кондиционер потолочный	MC Quay	MC Quay	1859	1859	«Северная звезда» Прайс на кондиционеры
ИТОГО , долл.	3459

Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам недвижимости представлен в таблице 2.11.

Таблица 2.11

Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам оценки.

Таким образом, восстановительная стоимость оцениваемых встроенных помещений с неотделимыми улучшениями на дату оценки в ценах на 1.01.2006 г. составляет 506 831 180 руб., в т.ч.: кафе - 447 060 847 руб., бар - 59 470 333 руб.

2.6. Оценка величины накопленного износа.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих источников.

Накопленный износ для объекта оценки определялся методом разбивки. При этом в общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят:

· физический износ (исправимый и неисправимый);

· функциональный износ (исправимый и неисправимый);

· внешний или экономический износ.

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации зданий.

Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям.

Внешний износ вызывается изменениями ситуации на рынке, изменением финансовых, законодательных условий и т.п.

Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И, наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость здания.

Исправимый физический износ (отложенный ремонт)	Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости недвижимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.
Неисправимый физический износ	Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.