Оценка рыночной стоимости кафе и бара (стр. 3 из 22)
находится крупнейший торговый узел города – Комаровский рынок.
Рис.1
Объект обладает развитой инженерной инфраструктурой , имеются сети
водоснабжения, канализации, тепловые сети, электроснабжения, радио, телефонизации.
Такие важные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта, как
расположение его в части города, характеризующейся высокой деловой
активностью, отличная транспортная доступность(в 500-ах метрах находится
станция метро. Общественный транспорт представлен движением автобусов,
троллейбусов и трамваев по ул. Красная. В 50-ти метрах от объекта оценки
находится стоянка для автотранспорта), окружение объекта оценки крупными торговыми и общественно-культурными центрами, развитая инфраструктура, наличие автомобильной стоянки вблизи здания, делают оцениваемый объект достаточно привлекательным с точки зрения потенциальных инвесторов для приобретения его в собственность.
1.4 Описание объекта.
Оценке подлежат:помещения кафе и помещения бара .
Здание построено в 1953 г. и представляет собой «сталинское» добротное
кирпичное строение с помещениями высотой до 4м. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на праве постоянного пользования ОАО
«Полиграфический комбинат имени Я.Коласа».
Арендаторами в оцениваемых помещениях выполнен евроремонт. Все
помещения находятся в хорошем состоянии и удовлетворяют требованиям
рынка, предъявляемым к помещениям такого типа.
Описание участка земли представлено в таблице 1.2
Таблица 1.2
Описание участка земли.
| Местоположение | г. Минск, ул. Красная, 23 |
| Целевое назначение земельного участка | Эксплуатация промышленных зданий и сооружений |
| Ценовая зона | 2 |
| Рельеф земельного участка | Ровный |
| Кадастровый номер земельного участка | 500000000008000520 |
| Юридические права на земельный участок | Принадлежит на праве постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я.Коласа» |
| Государственный акт на земельный участок | № 2801 от30.09.2001 г. |
окончание таблицы 1.2
| Номер оценочной зоны основного здания | 642 П1111 |
| Стоимость 1 м2 участка земли в промышленной зоне, долл. | 95,99 |
| Коэффициент функционального зонирования для промышленной зоны | 0,48 |
| Функциональная зона для объектов оценки | О1111 |
| Коэффициент функционального зонирования для прочих зон в центре города | 0,9 |
Описание конструктивных решений здания , сетей и улучшений представлены в таблице 1.3.
Таблица 1.3
Описание конструктивных решений здания и улучшений.
| Дата ввода здания в эксплуатацию, год | 1953 |
| Общая площадь оцениваемых помещений, м2 в т.ч. | 523,52 |
| помещений кафе, м2 | 458,22 |
| помещения бара, м2 | 65,3 |
| Характеристика конструктивных элементов: | |
| Фундамент | Сборный железобетон |
| Стены наружные и внутренние | Кирпич |
| Перегородки | Кирпичные |
| Перекрытия | Железобетонные плиты. |
| Крыша | Двускатная металлическая |
| Оконные проемы | Двойные деревянные, решетка, ПВХ |
| Дверные проемы | ПВХ, щитовые, металлические |
| Наружная отделка | Оштукатурено |
| Внутренняя отделка | Подвесные потолки, декоративная штукатурка, плитка, обои, пластиковые панели, искусственный камень |
| Полы | Плитка, мозаика, паркет, бетон |
| Водопровод | Стальные трубы от городской сети. |
| Канализация | Чугунные трубы, сток в городскую сеть. |
| Электроснабжение | Скрытая электропроводка. |
| Телефон | Каблирован. |
| Отопление | Собственная котельная |
| Вентиляция | Приточно - вытяжная |
| Прочее | Крыльца бетонные |
Вывод :
проанализировав местоположение объекта оценки , а также его конструктивные решения , сети и улучшения можно заключить , что данный объект привлекателен с точки зрения потенциального инвестора или покупателя .
Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом.
2.1 Понятие рыночной стоимости .
Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
2.2 Методологические основы оценки затратным подходом .
Затратный метод является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости, основанных на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому зданию. Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли (как свободного в его наилучшем и наиболее эффективном использовании), стоимости улучшений (в виде восстановительной или заменяющей стоимости в зависимости от типа объекта оценки), предпринимательской прибыли, косвенных затрат, минус накопленный износ.
2.3 Оценка земельного участка.
Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на правах постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я.Коласа». Заключение от 2 сентября 2004г. №К – 148/04 «О кадастровой стоимости земельного участка» составлено для основного здания, которое является промышленным объектом. Поэтому земельный участок оценивался как находящийся в промышленной зоне. Стоимость земельного участка площадью 2,8812 га составляет 2 765 663, 88 доллара США или 95,99 доллара США за 1 кв.м.
Объекты оценки по договору аренды сдаются как объекты общественного питания и по назначению не являются промышленными объектами. Главный выход расположен на ул. Красная, примыкающую в данном месте к площади Я. Коласа. Расположение объектов оценки попадает во вторую ценовую зону г. Минска. Объекты оценки располагаются фактически в центре г. Минска. По инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь при таком назначении и расположении объекты попадают в прочие зоны делового центра. Поэтому, стоимость земельного участка для объектов оценки определялась с учетом изменения функционального назначения оцениваемых помещений.
Размер земельного участка под объект оценки принимаем с учетом поправочного коэффициента, учитывающего дополнительную площадь, необходимую для обслуживания зданий. Размер поправочного коэффициента определяется исходя из нормативов минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий по отраслям производств, согласно приложению №1 СНиП 2-89-80* «Генеральные планы промышленных предприятий». Поскольку земельный участок выделен для полиграфкомбината, то коэффициент плотности застройки принят по газетно-книжножурнальным и книжным производствам в размере 50%. Таким образом, коэффициент пересчета от площади застройки к общей площади для обслуживания оцениваемых помещений составит: 100/50=2.
Площадь застройки приходящаяся на оцениваемые помещения определяем исходя из сведений об общей площади застройки, общей площади здания и общей площади оцениваемых помещений:
Sзастр. = 523,52*6468/22198 = 152,54 м.кв.,
где 523,52–общая площадь оцениваемых помещений, м2
6468 – площадь застройки всего здания, м2
22198 –общая площадь помещений всего здания, м2
В расчете стоимости земельного участка учитываем площадь застройки в размере:
152,54 м.кв. * 2 = 305 м.кв.
Стоимость земельного участка составляет:
V L= 95,99/0,48*0,9*305= 54 909 долл. США,
где:
0,48 – коэффициент функционального назначения для промышленной застройки
0,9 - коэффициент функционального назначения для объектов, расположенных в прочих зонах делового центра.
Расчет стоимости земельного участка приведен в табл. 2.1
Таблица 2.1
Определение стоимости земельного участка объекта оценки
в ценах на 1.01.2006г.
| №п/п | Показатели | Всего |
| 1 | Стоимость 1м.кв. участка земли, долл.США | 95,99 |
| 2 | оценочная зона | П1111 |
| 3 | Оценочная зона объекта оценки | О1111 |
| 4 | Коэффициент функционального зонировании для пром.зоны | 0,48 |
| 5 | Коэффициент функционального зонировании для общественных центров | 0,90 |
| 6 | Корректировка на функцию земельного участка объекта оценки | 179,98 |
| 7 | Общая площадь здания,м2 | 22 198,00 |
| 8 | Площадь застройки всего здания,м2 | 6 468,00 |
| 9 | Площадь объектов оценки,м2 | 523,52 |
| 10 | Размер земельного участка, приходящейся на объекты оценки, м2 | 305 |
| в т.ч. кафе | 269 | |
| бар | 39 | |
| 11 | Стоимость земельного участка, дол.США | 54 909 |
| в т.ч. кафе | 48 060,1 | |
| бар | 6 848,9 | |
| 12 | Стоимость земельного участка, руб. | 118 164 168 |
| в т.ч. кафе | 103 425 335 | |
| бар | 14 738 833 |
Таким образом стоимость земельного участка на 1.01.2006 составляет 118 164 168 руб., в т.ч.: кафе – 103 425 335 руб., бар – 14 738 833 руб.