Середня ціна - від 1370 (в панельних) до 1610 у.о. в цегляних будинках за кв. м. Переваги багатьох нових житлових комплексів у тому, що вони оснащені автономними комунікаціями, паркінгами і необхідною інфраструктурою (магазини, аптека, кафе, бар), тобто можна прожити все життя, не виходячи з будинку.
3. УДОСКОНАЛЕННЯ РИНКУ ЖИТЛА КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
3.1. Шляхи удосконалення ринку житла Київської області
В останні роки в Україні активно формується й розвивається ринок нерухомості, що відображає всі проблеми перехідної економіки країни й характеризується нерівномірністю розвитку своїх сегментів, недостатньою законодавчою базою і, як слідство, низькою інвестиційною привабливістю, що гальмує розвиток економіки країни в цілому. Протягом тривалого періоду Асоціація фахівців з нерухомості України намагається ініціювати прийняття Закону України «Про рієлторську діяльність», що уже двічі розглядався парламентом, але не був прийнятий навіть у першому читанні.
Прийняття Закону «Про рієлторську діяльність» дозволило б перетворити ситуацію на ринку нерухомості в більш прозору, сам ринок — зробити цивілізованішим, підвищити рівень кваліфікації й відповідальності працюючих на ньому фахівців, підняти престиж професії рієлтора й захистити права споживачів, відгородивши їх від різного роду аферистів. Однак, прийняття законопроекту в тій редакції, у якій він поданий парламенту, створить пряму загрозу монополізації ринку нерухомості внаслідок створення Рієлторської палати України з тими функціями й повноваженнями, якими вона наділяється законопроектом. У відповідності зі статтею 22 проекту для виконання функцій, покладених на Рієлторську палату України, вона може створювати незалежні госпрозрахункові організації, спеціалізовані підприємства й установи. Незрозуміло, чому Рієлторська палата України повинна бути єдиним загальнодержавним представницьким органом професійного самоврядування рієлторів України, а створення інших органів самоврядування рієлторів не допускається. Слідством цього буде обмеження конкуренції на ринку й зосередження більших прав і коштів у руках вузького кола осіб.
Крім того, законопроектом чітко не визначені джерела фінансового й матеріального забезпечення діяльності Рієлторської палати України. Відповідно до проекту, Рієлторська палата є громадською організацією. Як у цьому випадку цей єдиний загальнодержавний представницький орган буде контролюватися державою? Питання контролю за діяльністю Рієлторської палати в проекті закону взагалі не прописаний. Я переконаний, що сертифікацією рієлторскої діяльності повинні займатися державні органи.
Даний законопроект не захищає ні державу, ні його громадян. Монополізація ринку в обов`язковому порядку спричинить підвищення вартості послуг на ринку, корумпованість і тінізацію. У Законі відсутнє чітке визначення термінів «нерухоме майно», «нерухомість». Ці поняття є базовими для даного Закону, а тому й повинні бути чітко визначені. Відповідно до діючих визначень до об`єктів нерухомого майна ставляться земельні ділянки й розташовані на них будинки й спорудження. У зв`язку із цим, у Законі потрібно чітко визначити, які саме операції ставляться до операцій з нерухомістю. З огляду на те, що такі об`єкти нерухомості як будинки й споруди, земельні ділянки кардинально відрізняються, доцільно доповнити законопроект розділом «Особливості операцій із земельними ділянками»
З 1991 року в Україні проводиться реформування земельних відносин, основним принципом якого є подолання державної монополії на землю. У результаті перерозподілу земельних ресурсів у держави залишилося менше 50% земель, у приватну власність передана більша половина. Процес роздержавлення землі й передача її у власність юридичним і фізичним особам триває. Більше 5 млн. власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) уже одержали в обмін державні акти на право власності на земельні ділянки під житлове будівництво, ведення особистого сільського господарства, садоводчества, дачного й гаражного будівництва. У цілому, у діючому Земельному кодексі України закладена широка законодавча основа для рішення проблем, що виникають у процесі реформування земельних відносин. Однак, дотепер постає питання непогодженості цивільного, природоохоронного й господарського законодавств із вимогами Земельного кодексу.
Земельним кодексом були охоплені не всі питання, пов`язані з регулюванням земельних відносин. Це, у першу чергу, питання функціонування ринку земель, ведення Державного земельного кадастру, використання земель природоохоронних, рекреаційних, оздоровчих, історико-культурного призначень, зонування земель, розмежування земель державної й комунальної власності, зміни цільового призначення земель та ін.
Кабінетом Міністрів України дотепер не розроблене й не подано на розгляд Верховної Ради України порядку 20-ти законопроектів, передбачених положеннями Земельного кодексу. Прийняті закони виконуються не повною мірою, не розроблені відповідні нормативно-правові акти. Наприклад, дотепер не діє Закон України «Про розмежування земель державної й комунальної власності», оскільки не затверджена форма Державного акту на право комунальної власності на землю й не розроблені рекомендації зі складання проектів розмежування земель, не визначені конкретні строки проведення робіт і джерела їхнього фінансування.
Процес продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення й прав оренди на них для виробничої діяльності придбав масовий характер. Незважаючи на тимчасові обмеження, установлені перехідними положеннями Земельного кодексу України на продаж і придбання громадянами і юридичними особами земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, потенційний ринок цих земель у державі поступово й упевнено формується. Однак, законодавча база для цього недостатньо розвинена. Не створена інфраструктура такого ринку, не врегульована процедура продажу земель, процедура проведення земельних аукціонів і конкурсів, не створені земельні банки. Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення стимулював виникнення тіньового ринку землі, що привело до спекуляцій і неймовірно швидкому росту цін на землю. Гроші отримані в результаті незаконного продажу сільгоспземель, а це, по оцінках експертів, в одній тільки Київській області - 250-300 млн. грн. у рік, ідуть повз державу.
Шляхом прийняття мораторію штучно була заморожена більша частина земельних ресурсів країни, що блокувало приплив інвестицій. У цих умовах просто необхідно прийняти Закон «Про скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення». Однак, перед цим необхідно ще розглянути й прийняти найбільш важливі для створення цивілізованого ринку землі закони, що стосуються тих питань, які недостатньо детально врегульовані Земельним кодексом.
Зокрема, назріла екстрена необхідність прийняття Закону «Про ринок земель», проект якого був внесений на розгляд Верховної Ради й 17 червня 2004 року прийнятий за основу. У проекті нарешті визначені суб`єкти й об`єкти ринку земель, інфраструктура ринку, особливості обороту земель сільськогосподарського призначення, земельних ділянок, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, державної й комунальної власності, а також визначені особливості здійснення угод із частками в праві спільної власності на земельні ділянки. Передбачено, що для регулювання обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення на території адміністративних районів у сільській місцевості будуть створені сільські суспільства по регулюванню обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Крім того, у проекті закону України «Про ринок земель» урегульовані такі немаловажні питання, як мінімальні розміри земельних ділянок сільськогосподарського призначення при їхньому розподілі, що запобігає їхнє надмірне дроблення, а також мінімальна ціна продажу земель сільськогосподарського призначення, що відповідно до проекту Закону, не може бути менше експертної оцінки земельної ділянки.
Але не всі норми даного законопроекту сприяють ефективному функціонуванню ринку земель і розвитку чесної конкуренції. Так, особливої уваги заслуговує питання про встановлення законопроектом правового статусу земельної біржі.
Земельні ділянки державної й комунальної власності, призначені для продажу під забудову, підлягають продажу на земельних торгах, які можуть проводитися у формі земельного аукціону або земельного конкурсу. Таким чином, у випадку прийняття Закону, буде усунутий пробіл у чинному законодавстві (згідно ст. 137 Земельного кодексу України, земельні торги, проводяться в порядку, установленому законом, а такого закону донині не існує). Ті ж питання розкриті й у проекті Закону України «Про земельні торги й аукціонну діяльність на ринку землі», поданому на розгляд Кабінетом Міністрів України. Однак, в обох проектах явно простежується лобіювання інтересів окремих груп, оскільки земельна біржа стане монополістом по реалізації землі в Україні, що суперечить антимонопольному законодавству.
Крім того, створення такої біржі з філіями по всій Україні вимагатиме значних витрат на придбання (оренду) приміщень, меблів, автотранспорту, оргтехніки, навчання кадрів. У той же час, сьогодні в країні протягом багатьох років успішно функціонують підприємства, що спеціалізуються на проведенні аукціонів, у тому числі й земельних, які мають розгалужену систему філій у всіх регіонах і забезпечені необхідною технікою й фахівцями. До таких підприємств ставиться державна акціонерна компанія «Національна мережа аукціонних центрів», що успішно працює на ринку більше 10-ти років. Вважаємо за доцільне в проекті закону «Про ринок земель» замінити поняття «земельної біржі» на «спеціалізовані організації по проведенню земельних торгів», якими можуть бути суб`єкти підприємницької діяльності, що виграли тендер на право реалізації земельних ділянок і прав оренди на них, а також біржі (на тих же умовах). При цьому перевага повинна віддаватися структурам, що мають розгалужену мережу філій і досвід проведення торгів.