Найбільш активно в Київській області ринок житлового будівництва розвивається в містах-сателітах Києва. Це Вишгород, Ірпінь, Бровари, Бориспіль, Вишневе, Васильків, Обухів, Українка, а також населені пункти Києво-Святошинського району (смт. Коцюбинське, с. Чайка, с. Петровське, с. Михайлівка-Рубежівка). Там активно ведуть будівництва відомі столичні забудовники ХК"Киівміськбуд", ІБК"Місто", Градострой, УК "Екосорб" тощо. На подальший розвиток ринку житлового будівництва в Київській області, на наш погляд, може вплинути перспектива включення деяких міст-сателітів до складу столиці. Так, відповідно до чинного Генерального плану м. Києва, до 2020 року до межі столиці України буде приєднано м. Вишгород та смт. Коцюбинське.
Котеджне будівництво в Київській області поділяється на пять секторів: елітне, бізнес-класу, економ-класу, таун-хауси та будинки бюджет класу. Найпопулярнішими напрямами під забудову котеджних містечок є Обухівський та Житомирський напрямки. За оцінками експертів, у найближчі роки сюди також добавляться Одеський та Бориспільський напрямки. На сьогодні існує тенденція переходу значної частини інвесторів, які раніше інвестували кошти в купівлю житла на первинному ринку Києва на ринок будівництва котеджних містечок, оскільки земельні ділянки в Київській області дорожчають швидше, ніж житло на первинному ринку столиці (потенціал зростання цін на найближчі два роки 60-120%). Обсяг ринку котеджних містечок на початок 2007 року становив близько 570 тис. кв. Протягом 1999-2005 рр. ринок будівництва котеджів перебував у пасивній стадії свого розвитку, що характеризувався передусім відсутністю попиту на котеджі. Цим і був зумовлений низький обсяг будівництва. Проте з 2005 року ситуація кардинально змінилася і ринок почав стрімко розвиватися. За прогнозами експертів ринку нерухомості у 2009 році очікується, що його обсяг становитиме понад 1 млн. кв. м.
Аналітики відзначають тимчасове припинення активного зростання вартості землі, що тривало весь перший і початок другого кварталу 2007 року. Наприклад, якщо за 3 перших місяці 2007 року середня вартість сотки зросла на 30% (з 4 166 доларів до 5 437 доларів за сотку), то впродовж другого кварталу зростання ледве перевищило 10% (до 5 990 доларів).
За даними компанії, зростання вартості земельних ділянок з квітня по липень спостерігалося в Києво-Святошинському районі – з 8 тисяч 980 доларів до 9 тисяч 101 долар за сотку, у Васильківському районі – з 3 тисяч 864 доларів до 4 тисяч 402 доларів, в Бородянському районі - з 2 тисячі 256 доларів до 2 тисяч 460 доларів.
При цьому зниження вартості землі за цей період було зафіксоване в Обухівському районі – з 8 тисяч 343 доларів до 7 тисяч 215 доларів за сотку, в Бориспільському районі - з 5 тисяч 399 доларів до 5 тисяч 244 доларів, у Вишгородському районі – з 5 тисяч 853 доларів до 5 тисяч 348 доларів, в Броварському районі - з 4 тисячі 615 доларів до 4 тис. 338 доларів і Макарівському районі – з 2 тисяч 207 доларів до 2 тисяч 192 доларів.
Водночас, загальна кількість представлених до продажу ділянок практично не змінилася: на сьогодні вона становить 3,2 тисяч, порівняно з 3,3 тисяч у першому кварталі.
Експерти компанії відзначають тенденцію скорочення середньої площі ділянок, виставлених на продаж. Якщо в квітні розмір середньостатистичного наділу наближався до 6 га, то в липні – ледве перевищує 4 га.
У компанії вважають, що зниження обсягу пропозицій меншою мірою викликане щорічними сезонними коливаннями, а більшою мірою – розвитком інвестиційних проектів комерційного і житлового призначення на заміському ринку, де земля виступає не як пасивний засіб примноження капіталу, а як реальний інструмент девелопмента об`єктів нерухомості.
"Якщо ще рік тому у великих землевласників практично не залишалося альтернативи використання ділянки, а основним джерелом доходів служив спекулятивний чинник, вже сьогодні набагато більш прибутковим є будівництво логістичних комплексів і котеджних селищ, при цьому немає проблем із залученням фінансування (банки, іноземні і вітчизняні девелопери, приватні структури, інші) для розвитку високоліквідних проектів", - говориться в звіті компанії.
При цьому аналітики також відзначають тенденцію до розукрупнення (дроблення) земельних ділянок і продажу кінцевим споживачам невеликими частинами.
Разом з тим, на думку експертів, припинення активного зростання вартості земельних ділянок, виставлених на продаж у ряді районів області, викликане не просто сезонними коливаннями, а реальним дефіцитом цікавих пропозицій в довколишній приміській зоні і поступовим видаленням ринку від меж Києва.
Середня вартість землі в передмісті Києва під котеджне будівництво з 2 по 8 липня знизилася на 5,64% (на 338 доларів США) - до 5 651 долара за сотку.
За даними експертів, зниження вартості землі зафіксоване в Обухівському — на 428 долара — до 7 598 доларів/сотка, Бориспільському, — на 100 доларів — до 5 497 доларів/сотка, Вишгороді, — на 92 — до 5 269 доларів/сотка, Бородянському — на 69 — до 2 388 доларів/сотка і Макаровському районі — на 55 доларів - до 2 162 доларів/сотка.
Зростання вартості земельних ділянок спостерігалося в Києво-Святошинському районі — на 41 — до 9 106 доларів/сотка, Броварському, — на 119 — до 4 416 доларів/сотка, Васильківському — на 132 долари — до 4 233 доларів/сотка, Кагарлицькому — на 66 — до 1 632 доларів/сотка, Фастівському, — на 61 долар — до 1 079 доларів/сотка і Баришевському районі — на 35 — до 913 доларів/сотка.
Об'єм пропозицій земельних ділянок від всієї сукупності виставлених на продаж в 11-ти районах Київської області складає: у Макаровському районі — 45%, Бориспільському — 13%, Києво-Святошинському — 12%, Броварському — 10%, Васильківському — 11%, Обухівському — 5%, Вишгороді — 2%, Бородянському районі — 1%, Кагарликському районі — 0,8%, Фастівському районі — 0,1%, Баришевському районі — 0,1%.
Нагадаємо, середня вартість землі в передмісті Києва під котеджне будівництво з 25 червня по 1 липня знизилася на 3,61% (або на 225 доларів США) - до 5 990 доларів за сотку.
Земельні ділянки під Києвом торік подорожчали в середньому вдвічі, а в самій столиці ціни на землю ростуть ще швидше. Найдорожчі ділянки – на схилах Старонаводницької балки в Печерському районі столиці, біля монумента «Батьківщина-мати». Там вартість землі — від $190 тис. за сотку. Зараз тут розташовані резиденції послів Греції, Нігерії, Пакистану й Швейцарії.
Як повідомляє портал комерційної нерухомості «ДАХ», цю місцевість віддали під приватну забудову ще в 1950-х роках. Більшість колишніх власників давно розпродали свої 10 соток і купили житло в багатоповерхівках. Решта ж, а їх не більше півсотні, також розпродають свої садиби. Нові власники зводять на 10 сотках багатоповерхові палаци.
За словами представника консалтингового агентства «Самсон» Наталії Шевченко, ціни на Печерську за рік зросли на третину. Ближче до ст. м. «Арсенальна» землю продають по $360 тис. за сотку. Під комерційні об’єкти – ще дорожче.
Скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення призведе до того, що вартість 1 кв. м у котеджних містечках у Київській області буде нижче вартості 1 кв. м житла в столиці, вважає голова ради директорів девелоперської компанії «XXI Століття» Лев Парцхаладзе.
Більш низька вартість 1 кв. м житла в котеджних городках пояснюється низькою вартістю землі в Київській області, будівництва комунікацій, а також відсутністю великих відрахувань у міський бюджет, повідомляє «Інтерфакс-Україна». Голова ради директорів компанії також повідомив, що «XXI Століття» не виключає можливості будівництва котеджних містечок економ-класу.
Якщо говорити про розмір земельної ділянки та її ліквідність, то найпривабливіші для кінцевого споживача площі у 15–30 соток. Комунікації та зручна транспортна розв’язка збільшують вартість об’єкта інвестицій у середньому на 30–50%. Неабияке значення має і перспективність напрямку. Сьогодні найпопулярніші Одеська, Житомирська, Бориспільська, Обухівська магістралі. Як і в попередні роки, найдорожчим залишається Обухівський напрямок. За останні 15 місяців вартість земельних ділянок у Кончі-Заспі зросла в 4,5 раза. За рівнем цін по Старообухівській трасі сьогодні лідирує Гребля ($15–35 тис. за сотку), а по Новообухівській – Романків ($8–12 тис.). У підгір’ях земля найдешевша ($3–6 тис. за сотку).
У Бориспільському напрямку вартість землі зросла в 1,5–2,4 раза. Найдорожча земля — у Щасливому ($5,5–15 тис. за сотку) та Чубинському ($6–12 тис.). Високий рівень цін обумовлений близькістю до станції метро «Харківська» та наявністю комунікацій. Найдешевші ділянки – у Малій Олександрівці ($2,5–6,5 тис. за сотку), Кийлеві та Процеві, але й там ціни останнім часом подвоїлись.
У Броварському напрямку середня ціна землі — $1,7–8 тис. за сотку. Невисока популярність ділянок, наближених до Десни, обґрунтована високою вартістю земляних робіт та віддаленістю інженерних комунікацій. Упродовж року зросла вартість ділянок у Погребах ($2,5–8 тис. за сотку). Неабиякі темпи зростання зафіксовано на околицях Броварів. У Княжичах та Красилівці ціна землі за 15 місяців зросла в 3,8–4 рази, що обумовлено близькістю до столиці, якісною Броварською трасою, розвитком соціальної інфраструктури.
У Вишгородському районі вартість однієї сотки землі під індивідуальне житлове будівництво становить $2,5–7 тис. Найдорожчі ділянки цього району – в Нових і Старих Петрівцях ($3,5–7 тис. за сотку), хороші темпи зростання демонструвала Хотянівка. За рік ціни в цих населених пунктах зросли в 2,5–2,7 рази.