У цілому, прийняття Закону «Про ринок земель» дозволить установити чіткі, прозорі й цивілізовані «правила гри» у сфері обороту земельних ділянок. А це, у свою чергу, позитивно вплине на поліпшення інвестиційного клімату, розвиток іпотечного кредитування й удосконалювання ринку земель в Україні. Недостатньо врегульовані існуючим земельним законодавством і питання раціонального використання й охорони земель. Так, з більш ніж 100 нормативно-правових актів, передбачених Законом «Про охорону земель», розроблене й прийнято менше десяти. Термінового рішення вимагають питання проведення робіт з раціоналізації землекористування, установлення на місцевості границь особливо коштовних земель, прибережних захисних смуг і земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного й історико-культурного призначення, а також установлення границь більшості населених пунктів.
Відсутність планово-картографічних матеріалів і інформації про стан земель, невизначеність границь приводить до грубих порушень земельного законодавства при використанні земель (незаконному відчуженню земельних ділянок заповідників, курортів, коштовних лісових масивів, прибережних захисних смуг під будівництво), до гальмування проведення грошової оцінки земель у границях і за границями населених пунктів, до виникнення конфліктних ситуацій при оплаті земельного податку.
Сьогодні дуже складна процедура виділення земельних ділянок. Так, тільки для затвердження проекту відводу й оформлення права користування земельною ділянкою необхідно одержати дозвіл в 5-6 установах. Цей процес нараховує більш ніж 30 етапів, триває не менш півроку й може затягтися на кілька років! Якщо ж раптом у документах землевпорядною експертизою буде виявлені неточність або помилка, весь процес необхідно буде проходити заново. І навіть це не дає гарантії того, що в результаті місцева рада дасть дозвіл на виділення земельної ділянки.
На Заході вже давно застосовується зонінгова система забудови міст, що укладається в тім, що вся територія за допомогою детальних планів забудови ділиться на зони із чітким роз`ясненням їхнього функціонального призначення. Інвестор вирішує яке саме будівництво він хотів би проінвестувати - житлову забудову, торговий центр або щось ще, - після чого на підставі детального плану йому пропонують ділянки, на яких можливо таке будівництво, і він вибирає найбільш підходящий для нього. Така схема повністю виключає виникнення яких-небудь конфліктів між владою й інвестором, створює сприятливий клімат для інвестування.
У Києві існує Генеральний план, але немає детальних планів. У багатьох містах України донині немає навіть Генерального плану. Тобто, інвестор може вкласти гроші, пройти процес узгодження землевпорядної документації у всіх інстанціях, одержати земельну ділянку під забудову, почати будівництво, що потім, через непогодженість планів забудови інвестора з Генеральним планом забудови міста, може бути припинено тією же владою, які самі дали дозвіл на будівництво. Інвестування коштів в українську нерухомість зараз можливо тільки після відводу й оформлення всіх правовстановлюючих документів на земельну ділянку, що саме по собі при існуючих вимогах законодавства є дуже дорогою процедурою.
Ще одне неурегульоване питання земельного законодавства — порядок зміни цільового призначення земель. Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України, зміна цільового призначення земель проводиться через складання нового проекту відводу земельної ділянки або переузгодження вже існуючого проекту відводу. А це знову ж проходження погоджень у різних інстанціях і землевпорядній експертизі для того, щоб ради або органи державної адміністрації змогли прийняти відповідне рішення. Причому ніде: ні в Земельному кодексі, ні в Законі «Про землевпорядження» немає ніякого посилання на те, яким чином і через складання яких документів повинне змінюватися цільове призначення земель. У Законі «Про землевпорядження» передбачено, що проекти відводу земельних ділянок складаються винятково у випадку видачі, викупу або відчуження земельних ділянок. Земельна реформа в Україні починає досягати тієї стадії, коли потрібно задуматися про розробку й прийняття Законів «Про завершення земельної реформи в Україні», «Про консолідацію земель», що дозволить перейти на більш високий і принципово новий рівень розвитку земельних відносин, що відповідає рівню держав з розвинутою ринковою економікою.
Деякі іноземні компанії готові зводити в Україні житло за цінами, втричі нижчими, ніж у вітчизняних будівельників. У Києві середня ціна одного квадрата житлової площі вже перевищила дві тисячі доларів, у містах-«мільйонниках» трикімнатна квартира в панельному будинку коштує 45–60 тис. доларів.
У столиці ціни сягнули такої межі, що розвиток ринку почав уповільнюватися, кількість операцій купівлі-продажу в січні порівняно з торішнім осіннім ажіотажем зменшилася удвічі. За висновками експертів, це перша ознака можливого зниження цін. Провідні будівельні компанії і корпорації, що призупинили продаж нових квартир у січні, сподіваного зростання цін не дочекалися і вже в лютому виставили їх на продаж. За прогнозом, якщо перекупники, які зазвичай тримають по кілька квартир «у резерві», відчують зміну цінової кон’юнктури і виставлять свій актив на ринок, пропозиція значно перевищить попит, і вартість може зменшитися на третину до 1,5–1,2 тисячі доларів за метр. Про диспропорцію попиту і пропозиції у столиці свідчить те, що вже тепер на ринку є кілька тисяч квартир у нових будинках і майже 17 тисяч помешкань на вторинному ринку.
Будівельна палата України, котра об’єднує близько двохсот будівельних організацій і підприємств, вирішила діяти на випередження ціновим коливанням і внесла на розгляд парламенту законопроект «Про державну підтримку забезпечення громадян житлом та розвиток житлового будівництва». Крім того, була утворена робоча група для підготовки законопроекту «Про будівництво в міських агломераціях», яким має бути унормована приміська забудова житлових містечок. Ця група складатиметься з представників Будівельної палати, народних депутатів та представників місцевих рад.
Нинішня зупинка цін на київську вторинну нерухомість викликана "стелею" фінансових можливостей бажаючих придбати житло в Києві. Ціни зупинилися на надзвичайно високому рівні для житла такої якості. Розглянемо деякі аспекти функціонування ринку житла Київської області:
1. Можливість цін на житло забезпечити реальну можливість функціонування житлово-будівельних кооперативів. Житлово-будівельних кооперативи, що вдало вирішували житлову проблему в СРСР, є одним з оптимальних шляхів реалізації тези "будувати більше". Контроль членами житлово-будівельних кооперативів за витратою внесених ними ж коштів - найбільш надійний спосіб недопущення "еліт-центрів" і неефективних витрат коштів інвесторів при будівництві. Немає більш вдалої схеми, ніж житлово-будівельних кооперативи-юридичні особи і громадяни самі поєднують свої кошти в підконтрольну їм же структуру, самі обирають керівні органи, керують будівництвом і потім (після здачі будинку) використовують житлово-будівельних кооперативи для організації експлуатації будинку й оптимального рішення житлово-будівельних кооперативів-аспектів.
У законодавчому полі є цілий ряд необґрунтованих перешкод для функціонування житлово-будівельних кооперативів:
· обмеження схваленої українськими депутатами ч. 3 ст.4 Закону "Про інвестиційну діяльність" (ґрунтуючись на цій нормі, державні органи намагаються наполягати на тому, що ЖБК не може бути законним джерелом надходження коштів на будівництво житла);
· невдале формулювання ч. 2 ст. 384 Цивільного кодексу України, відповідно до якої член ЖБК не може розпоряджатися квартирою, поки її не викупить (нібито ЖБК будував будинок не за рахунок членів, а за якісь сторонні кошти). Спроби ЖБК на практиці регулювати дане питання Статутом усе рівно не знімають непорозумінь у регулюванні власності на квартиру;
· проблеми з одержанням ЖБК статусу неприбуткових (п. п. 7.11.1 "є" Закону "Про оподаткування прибутку підприємств") [15, 54-55].
Для зняття проблем необхідно змінити ч. 6, 7 ст.29 Закону "Про кооперацію" (привести порядок ліквідації в даних нормах у відповідність з порядком згаданого п. п. 7.11.1 для неприбуткових організацій), а також змінити формулювання ст.384 ЦК і ст.4 Закону "Про інвестиційну діяльність".
Проблемою для ЖБК є також і бар'єри, пов'язані з одержанням земельної ділянки, що незмінно є проблемою у великих обласних центрах для юридичних осіб (а якщо немає ділянки під забудову в оренді безпосередньо у кооперативу - значить кооператив не може виступати Замовником-забудовником, і, отже, не може самостійно контролювати хід будівництва).
Поки що ЖБК на ринок будівництва масово не допущені. Очевидно, що вони не потрібні великим фін-буд-структурам, що працюють на даний момент на цьому ринку. "Зелене світло" для ЖБК дозволило би демонополізувати ринок.
2. Допуск іноземних компаній (ІК) на ринок будівництва житла.
Загальновизнаним є факт, м'яко говорячи, значної фактичної рентабельності українських будівельних структур.
ІК у силу неякісного способу господарювання здатні будувати більш ефективно і з розумною нормою прибутку в 20-30%.