Придбання однією компанією ділянки, на якій можна побудувати цілий мікрорайон із загальною площею житла більше 1 млн. кв. м, — тенденція. Для освоєння такої території, за найскромнішими підрахунками, необхідно не менше $1 млрд. (без урахування витрат на інфраструктуру, дороги, зведення інженерних об'єктів). Такі вкладення не під силу навіть найбільшим столичним забудовникам — це рівень ФПГ рівня СКМ Ріната Ахметова чи великих іноземних забудовників. Експерти не виключають, що в найближчому майбутньому ринок первинної нерухомості окупують будівельні компанії фінансово-промислових груп — з нинішнім рівнем витрат у цьому бізнесі масштабне будівництво може дозволити собі тільки великий капітал. Тенденція проглядається вже зараз. Українські ФПГ і великі іноземні компанії жваво цікавляться столичною землею і працюючими в Києві будівельними компаніями. 113,53 га київської землі купив співвласник РосУкрЕнерго.
Всі великі гравці будівельного ринку активно скуповують землю під непрацюючими столичними підприємствами на вторинному ринку під час земельних аукціонів. Підсумком земельної лихоманки, швидше за все, стане відхід зі столичного будівельного ринку компаній другого і третього ешелонів, у портфелі яких 2-5 об'єктів.
Поки їхній бізнес високорентабельний — в Україні в середньому 40-60%. Для порівняння: прибутковість будівельного бізнесу в Європі рідко перевищує 15%. Собівартість 1 кв. м у Києві без урахування витрат на покупку землі та оформлення дозволів — від $600 до $1000. Середня ціна 1 кв. м на столичному ринку — близько $2,5 тис. Однак зараз цю фантастичну маржу займає вартість ділянки, що купується на вторинному ринку (на первинному землі практично не залишилося). Повністю прокредитувати будівництво, одержавши гроші від фізосіб-інвесторів ще на стадії котловану, забудовники вже не можуть — попит на метри, що подорожчали, низький, після будівельної афери Еліти-Центру люди воліють купувати квартири у вже побудованих будинках. За словами керівника інформаційно-аналітичного відділу групи компаній. Останнім часом вітчизняні банки охочіше кредитують будівельників, але дають кредит не на весь обсяг робіт, а лише на конкретний етап. Наприклад, під заставу техніки або дозвільних документів — на початковий етап будівництва, або під заставу фундаменту — на будівництво декількох поверхів. Природно, перевіряючи хід будівництва та обсяг виконаних робіт. Частина дрібних і середніх будівельних компаній уже пішла з київського ринку житлової нерухомості. Деякі мігрували в девелопмент - у секторі комерційної нерухомості легше виживати. Багато хто пішли в передмістя: ділянку під забудову тут ще можна купити за $5-10 тис./сотка. За останній рік середня вартість квадратного метра в новобудовах під Києвом виросла до $1200, а обсяг споруджуваного житла перевищує столичний. За підрахунками Контрактів, у передмістях столиці наприкінці літа цього року будувалося більше 1,5 млн кв. м багатоквартирного житла.
Люди воліють купувати готове житло. До того ж банки охочіше кредитують таку угоду, ніж покупку майнових прав. Тому великі забудовники взяли курс на продаж готових квартир. Деякі експерти припускають, що більшість потенційних покупців дешевого житла віддадуть перевагу вторинному ринку. У первинного і вторинного ринків уже різні цільові аудиторії. Попит на високоякісні квартири в новобудовах з необхідною інфраструктурою буде завжди, навіть за умови насичення ринку. Очікувані темпи збільшення цін на житло еліткласу — 2-3% щомісяця, таких квартир будується близько 30%. З огляду на обмеженість земельних ресурсів у престижних районах, обсяги будівництва в цьому секторі значно не збільшаться, а виходить, ціни на дороге житло будуть рости.
Житла економ-плюс у загальному обсязі новобудов - 60%. При зменшенні активності покупців забудовникам складно буде продати квартири з невдалим плануванням, транспортною розв'язкою та іншими недоліками.
Сьогодні немає передумов для істотної зміни тенденції, що намітилася, — стабілізації цін будівельного ринку. До кінця року в більшості сегментів буде спостерігатися повільне, плавне збільшення цін, темпи якого порівнянні з темпами інфляції.
За останні декілька років в Україні наголошується стабільне зростання житлового будівництва, і є серйозні підстави припускати, що 2008 рік не стане виключенням. Проте ринок житла зазнає істотні зміни. На підставі тієї кількості проектів житлової нерухомості, які були подані за останній час прогнозує, що в Києві в 2008 році буде введено близько 1,5 млн. кв.м. житла.
Побудувати аналогічну кількість житла київські власті обіцяли ще в 2006 році, проте фактично було здано 1,2 млн. У 2007 році забудовники наблизилися до цієї цифри, здавши 1 млн. 400 тис. кв.м. (за даними Головного управління статистики). У 2008 році Київська міська адміністрація прогнозує введення близько 1 млн. 430 тис. кв. м, що означає, що зростання практично не відбудеться. В той же час, деякі експерти припускають, що заявлений об'єм буде виконаний не більш, ніж на 75-80 %.
Зниження об'ємів будівництва зв'язують, в першу чергу, з недоліком фінансування – ціни на житлі не дозволяють привертати інвестиції приватних осіб в тому об'ємі, в якому вони поступали ще 3-4 року назад. Також причиною уповільнення зростання є загальні складнощі будівельного процесу, які заважають появі нових гравців: потенційних девелоперов відлякують непрозоре законодавство у сфері отримання необхідних дозволів на будівництво і узгоджень.
За даними аналітичної компанії «Соцмарт», зараз в Києві ведеться будівництво близько 200 житлових будинків і комплексів. Основними операторами ринку, які сьогодні реалізують об'єкти із заявленим терміном здачі в 2008 році, є компанії «НЕСТ», «ТММ», «ХхІвек», "Київміськбуд", "Укрінвестстбуд", ПОЗОВ "Столиця", "Познякижилстрой", "Форум Інвест", "Міськбуд", АТ «Українська будівельна компанія».
Очікується, що в 2008 році будуть здано близько 80 житлових комплексів. Проте існують об'єкти, здача в експлуатацію яких була запланована на раніші терміни, але вже зараз зрозуміло, що забудовники не вкладаються в заявлений графік. Прикладом тривалого введення може служити житловий комплекс «Граф Толстой» в центральній частині Києва, спочатку запланований до здачі в 2005 році, проте не завершений до теперішнього часу.
Центральна частина міста взагалі може наочно демонструвати загальні тенденції ринку житлової нерухомості Києва зі всіма його проблемами — тут знаходиться 25% всіх заявлених новобудов міста. Але часто будома, які будуються в центрі міста, претендуючи із-за свого місцерозташування на статус елітних, при найближчому розгляді виявляються невеликими за площею (від 18 тис. кв.м. до 30 тис. кв.м.), малоповерховими будовами з невеликою кількістю квартир.
Виключень одиниці — найкрупнішими новобудовами в прилеглій до центру частині Києва є запланований до здачі в 2008 році житловий комплекс «Пори року» загальною площею близько 150 тис. кв.м., житлові комплекси «Тріумф» і «Александровський» — площею по 70 тис. кв.м. Ці об'єкти представляють популярну сьогодні концепцію «місто в місті», яка передбачає наявність всієї необхідної інфраструктури: паркінг, фитнес-центр, магазини, кафе, банк, салони краси, а також високий рівень комунальних послуг, що надаються власною сервісною компанією, і охорону. Ще однією актуальною тенденцією є зміна класової структури житла. Так в 2007 році частка проектів бізнес-класу складала не більше 20% від загальної кількості побудованого житла. У 2008 році деякі експерти, грунтуючись на переліку анонсованих девелоперами об'єктів, прогнозують, що частка житла класів «бізнес» і «преміум» досягне 55%, а частка економ-класса скоротиться до 45%.
Це підтверджують дані аналітиків компанії «НЕСТ»: до введення в експлуатацію в центральному і прицентральном районах міста заплановано 12 житлових комплексів «бізнес» і «преміум» класу, загальною площею близько 450 тис. кв.м. або біля третини загальноміського введення житла. Житло економ-класу будується, в основному, в Голосіївському, Святошинськом, Деснянському і Дарницькому районах. Компанії, що займаються реалізацією житла, відзначають зміну переваг потенційних покупців – сьогодні просто великій площі квартири недостатньо. Покупці квартир в новобудовах приділяють всю більшу увагу наявності необхідних елементів інфраструктури на території житлового комплексу і високоякісному сервісу. Обов'язковими стають упорядкована територія, просторий двір, дитячі і спортивні майданчики, а також – паркінг.
Девелопери, наступні інноваційним тенденціям ринку, вводять в структуру своїх комплексів елементи інфраструктури, які стають унікальною відмітною особливістю кожного з проектів. Так, наприклад, житловий комплекс «Пори року (девелопер – компанія «НЕСТ») вперше в Києві пропонує до послуг мешканців власний фітнес-центр з 25-метровим басейном. Наявність системи «розумний будинок» в проекті «Тріумф» (девелопер – компанія ТММ) також є інновацією для ринку.
Побоювання, що київський ринок не зможе прийняти такі значні об'єми висококласного, а значить – дорогого житла, не виправдані. По оцінках аналітиків, рівень пропозиції і платоспроможного попиту в даних сегментах – збалансований. В цілому ж ринок житла в столиці ще далекий від насичення і вимагає збільшення об'ємів будівництва до 2,5- 3 млн. кв.м. в рік. По оцінках аналітиків, рівень пропозиції і платоспроможного попиту в цьому сегменті збалансований. Дефіцит, як і раніше, відчується в сегменті економ-класа. Тут попит постійно підігрівають банки, що пропонують нові іпотечні програми з мінімальним авансовим внеском, а потенційним покупцям доводиться стикатися з високою конкуренцією з боку спекулятивних інвесторів.