-обеспечение систематического контроля за реализацией договоров о выполнении необходимых работ по обеспечению сохранности жилищного фонда, соблюдением объема и качества предоставляемых жилищно –коммунальных услуг.
Управляющая компания должна обеспечить:
- поддержание в надлежащем состоянии и модернизацию на основе современных технологий и материалов принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставляемых жилищно – коммунальных услуг;
- выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов;
- заключение договоров с подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов требуемого объема, качества и стоимости;
- осуществление системы контроля за выполнением договоров; организацию сбора платежей за жилищно – коммунальные услуги.
В настоящее время предполагается выполнение на конкурсной основе всех подрядных работ по обслуживанию муниципального жилищного фонда в региональных центрах и городах с населением численностью более 200 тыс. человек.
Внедрение основанных на развитии конкуренции принципов управления жилищным фондом и предоставление жилищно –коммунальных услуг создает предпосылки для приватизации муниципальных жилищных предприятий. Первым этапом должно стать акционирование. Большую часть муниципальных предприятий, выполняющих работы по управлению муниципальным жилищным фондом, предполагается акционировать в течение срока реализации программы.
Реформа собственности в жилищном хозяйстве приведет к развитию конкуренции в двух направлениях:
-конкуренция в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управлением жилищным фондом;
-конкуренция подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно – коммунальных услуг от управляющей компании.
Импульсом для развития конкуренции в этих направлениях должно служить формирование многообразия объединений собственников жилья. Создание товариществ собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества ( кондоминимума), включающего в себя земельный участок и расположенное не нем жилое здание, может стать одним из эффективных способов защиты прав собственников жилья и организации управления многоквартирным домом с разными собственниками отдельных помещений.
Государственная поддержка модернизации жилищно – коммунального комплекса на основе современных технологий и материалов осуществляется по двум направлениям.
1. Срочное привлечение бюджетных ресурсов и ресурсов международных кредитных организаций под гарантии РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления для финансирования наиболее приоритетных и эффективных инвестиционных проектов в жилищно – коммунальном комплексе. Предполагается софинансирование этих проектов со стороны предприятий;
2. Создание финансовых механизмов минимизации рисков привлечения частного капитала посредством заемного финансирования и прямых инвестиций в жилищно – коммунальный комплекс, создание системы рефинансирования кредитов за счет привлечения под государственные и муниципальные гарантии средств вторичных инвесторов и других механизмов.[22,с.65]
Какими же могут быть варианты привлечения инвестиций в жилищно – коммунальное хозяйство?
1. Контракт на сервисное обслуживание – наиболее распространенный вариант привлечения частного сектора в сферу ЖКХ. Механизм привлечения инвестиций заключается в том, что местные власти привлекают частную организацию для выполнения одной или нескольких конкретных работ. Заключаются такие контракты на непродолжительные сроки в зависимости от объема работ, обычно не более 1-2 года.
Особенность сервисных контрактов в том, что у них, как правило, небольшой масштаб действий и подрядчику необходимы небольшие капитальные вложения. Они не касаются модернизации или замены оборудования.
2. Контракт на передачу в аренду – это договор, при котором частная компания берет оборудование в аренду у государственного предприятия. В этом случае компания несет ответственность за административную деятельность, эксплуатацию и техническое обслуживание оборудования. Предприятие остается государственным, выполняя функции капитального ремонта, обслуживания долга и изменения тарифов.
3. Контракт на управление - договор на право управления предприятием. Условия при проведении конкурса очень жесткие. При этом собственником остается город. Срок договора - от 5 лет. Разновидностью этого договора является договор на доверительное управление, когда фирма, выигравшая конкурс, не только занимается эксплуатацией и обслуживанием предприятия, но и финансирует его восстановление, модернизацию оборудования и замену устаревшего.
4. Концессия – договор, по которому собственник коммунального хозяйства передает его частному лицу или государственной компании в управление, содержание и эксплуатацию. Концессионер обеспечивает функционирование предприятия за свой страх и риск. Срок таких договоров от 15 до 20 лет.
5. Контракт типа "ВООТ" – форма договора с частной фирмой, которая получает кредит в банке или на имеющиеся собственные средства проектирует, строит и эксплуатирует предприятие в течение времени, позволяющего вернуть вложенные средства и определенный в договоре процент прибыли, а затем передает предприятие городу.[14,с.2]
3.2 Предложения по улучшению экономического положения МУП «ЖКХ».
1. Энергетика предприятия
Мероприятия по энергоцеху:
- рациональное распределение электроэнергии между потребителями, повышение контроля за использованием электроэнергии потребителями
- сокращение перебоев поставки электроэнергии потребителям в аварийных ситуациях за счет использования новых материалов(муфты на термоусадке)
- установка приборов учета на границах отпуска электроэнергии.
- Мероприятия по котельной:
- снижение себестоимости производства Гкл за счет правильного использования продуктов производства, частичного изменения процессов химводоочистки и лабораторного анализа и замены лабораторного анализа с ручного на электронно-автоматическую систему.
- снижение теплопотерь за счет замены старых трубопроводов на новые, обновления теплоизоляции на теплосетях, а так же за счет восстановления внутри домовых теплоизоляций и теплового контура.
- продолжение комплексной регулировки теплосетей, теплоузлов и реконструкции схем теплоснабжения потребителей.
Мероприятия по гаражу:
- продолжение минимизации транспорта предприятия ( замена автотракторного парка за счет продажи старой техники на новую более экономичную и мобильную. Например, замена самосвала на базе ЗИЛ 130 на малую механизацию типа тракторов Т-16, Т-25).
Мероприятия по участку тепловодоканализации :
- установка водосчетчика на магистральный трубопровод приведет к реально фактическим показателям расхода воды и даст экономию по нашим расчетам 120-150 тыс. кубов в год ( 560тыс.руб.)
Использование передовых технологий
- замена сульфаугля на более новые катиониды с повышенным в 2 раза сроком службы (планируется)
- приобретение установки плазменной сварки «Мультиплаз -2500» для замены электро и газосварочных аппаратов (планируется).
- использование контактных цифровых термометров для оперативного измерения температуры воздуха , теплоносителя.
- приобретение компактной электрогидроимпульсной установки ЗЕВС-241 для очистки труб от накипи и отложений диаметром до 150 мм.
- приобретение прибора для точечной очистки батарей «Тайфун»
- приобретение прибора для автоматического измерения уровня щелочности воды.
2. Повышение эффективности использования муниципального имущества
- передать безвозмездно блокпост ГАИ в федеральную собственность, в соответствии с Постановление № 1957 от 27.06.2003
- передать здание поликлиники в п. Метлино на баланс ЦМСЧ –71
- в целях экономии материальных ресурсов (стройматериалов) на содержание и текущий ремонт восточного поселка, поставить проблему аварийности жилья перед Главой г. Озерска.
Отражение производственных показателей в финансово-экономической деятельности предприятия.
За счет частичной комплексной регулировки и реконструкции тепловых узлов потребителей, а так же усиления контроля за соблюдением графика теплоснабжения сторонних предприятий, установкой газового счетчика в 2003 году значительно снижен уровень потребления газа. Могут быть уже показательными два прошедших месяца с начала отопительного сезона - октябрь, ноябрь. Раньше до производства вышеперечисленных работ, конкретно в 2002 году за этот же период расход газа составил 190-200 н.м.м3, а за октябрь 2003 г 168 н.м.м3, ноябрь 165 н.м.м3 при установленной норме 168 н.м.м3.
3. Мероприятия по недопущению банкротства предприятия.
1.Работа с предприятиями-дебиторами:
-за прошедший период выиграно дело по возврату долга с КИО «Инвест», рассматривается дело по Реурс, готов пакет документов по МСХП «Озерское».
Ведется большая работа с населением, на данном этапе сбор квартплаты составляет в среднем 92,9 %.
Заметен рост платежей основному кредитору ФГУП ПО «Маяк». В сравнении с 2001 годом он составил 27 % от предъявленной суммы, в 2002 году 37 %, за 9 месяцев текущего года 62 %. При этом стоит отметить, что нет задолженности по остальным платежам ( природный газ, его транспортировка, услуги ЦС и П, и др. услуги). Тем не менее на предприятии остается проблемой – энергетический дисбаланс, который сокращается с установкой приборов учета.
В этом направлении остается заключительный шаг по установке прибора учета на магистральный водопровод с ЮАС. Меры, предпринятые предприятием за последние 1,5 года должны были приведены в действие в течение последних 5-6 лет, поэтому на данном этапе предприятие находится на низком экономическом уровне.