Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не определен, то в разумный срок, Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления, Закон предусматривает последствия невыполнения этой обязанности (гг. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть се в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности устранить недостатки, выявленные в сданном имуществе и препятствующие или затрудняющие его эксплуатацию по назначению (ст. 612 ГК РФ). Также они схожи с последствиями, которые были предусмотрены прежним законодательством. Норма, полагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, диспозитивна. Она допускает, что арендатор может взять на себя эту обязанность в договоре аренды.
Указание в акте приема-передачи на аварийное состояние имущества при передаче имущества в аренду, не означает автоматического возложения на арендатора расходов по проведению капитального ремонта в договоре.
Так, комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании и. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) о расторжении договора аренды в связи с просрочкой внесения в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Решением суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы центрального отопления арендуемого помещения и в соответствии с ч.1 ст. 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.
Постановлением апелляционной инстанции данное решение отменено, и иск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматриваемой ситуации арендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту.
Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи с жалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая, протки заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.
Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения, система отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.
Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранить последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт[74].
Обязанность нанимателя по ГК РСФСР заключалась в бережном отношении к имуществу (обеспечении его сохранности), т.е. поддержании нанятого имущества в исправном состоянии, охраны его от возможной порчи, гибели и т.п. (ст. 285 ГК РФ), Ссылаясь на ст. 242 ГК РСФСР, б случае допущенного нанимателем ухудшения нанятого имущества он должен был возместить наймодателю убытки, если не докажет, что ухудшение имущества произошло не по его вине. Наниматель отвечал за ухудшение нанятого имущества вполне обоснованно, т.к. оно находилось у него во владении, Наймодатель также мог расторгнуть договор найма досрочно, если наниматель умышленно или по неосторожности ухудшал состояние имущества (ст. 289 ГК РСФСР). Тем не менее, если имущество вообще погибло в силу случайных обстоятельств, то нужно было руководствоваться тем, что риск случая нес собственник[75].
На нанимателе также лежала обязанность производить текущий ремонт нанятого имущества, Причем данная норма являлась диспозитивной.
В п. 2 ст. 616 ГК РФ содержится диспозитивная норма, аналогичная положениям ст. 285 ГК РСФСР и п. 3 ст. 85 Основ гражданского законодательства. Она возлагает на арендатора обязанность поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за спой счет текущий ремонт (т.е. такой, который предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды) и нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т.п.).
Как видно из обзора русского и зарубежного права по вопросу об обязанностях по выполнению капитального и текущего ремонта, законодатели разных стран едины. На собственника возлагается большее несение расходов и это верно, т.к. он следит за своей собственностью в соответствии с общими принципами гражданского права. Однако эти нормы диспозитивны и позволяют сторонам изменять это условие в самом договоре аренды.
При прекращении договора имущественного найма наниматель по ГК РСФСР был обязан вернуть строение или нежилое помещение в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 291 ГК РСФСР). В случае допущенного нанимателем по его вине ухудшения нанятого имущества он был обязан возместить наймодателю убытки (ст. 292 ГК РСФСР). Как и ГК 1964 года, так и Основы гражданского законодательства предусматривали правила о судьбе произведенных нанимателем улучшений имущества. Так, в п. 4 ст. 85 Основ гражданского законодательства было закреплено, что произведенные арендатором отдельные улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Если арендатор за свой счет и с согласия арендодателя произвел улучшения, неотделимые без вреда для имущества, он мог требовать после прекращения договора возмещения стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений без согласия арендодателя возмещению не подлежала, если иное не предусмотрено законодательными актами. Итак, можно сделать вывод о том, что улучшения делились по основанию отделимости их от строения, нежилого помещения. Если улучшения являлись, неотделимыми, то соответственно они делились в зависимости от согласия собственника - арендодателя. Отделимые улучшения являлись собственностью арендатора независимо от согласия собственника. Правила о судьбе улучшений являлись диспозитивными, поэтому стороны могли предусмотреть иное в договоре.
В ст. 623 ГК РФ содержится традиционное определение последствий, связанных с улучшением арендатором имущества в период его аренды (ст. 293 ГК 1964, п. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде, п. 4 ст. 85 Основ гражданского законодательства). Если произведены отделимые улучшения, то они признаются собственностью арендатора, т.е. последний вправе их изъять (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости этих улучшений после прекращения договора (и. 2 ст. 623 ГК), стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия: арендодателя; но втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ), допускается возможность иного решения только в законе[76]. В п. 4 ст. 623 ГК РФ воспроизводится ранее известная норма, согласно которой улучшения арендованного имущества как отделимые, так неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя, Такой подход легко объясним, имея, а виду, что в указанных случаях улучшения производятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов).
Еще одной обязанностью арендодателя является обязанность не препятствовать арендатору в осуществлении его права пользования арендованным имуществом. Законом эта обязанность прямо не предусмотрен, но ее наличие обусловлено тем, что арендатор, являясь титульным владельцем, обладает вещно - правовыми способами зашиты своих прав, в том числе от посягательств со стороны арендодателя.
К обязанностям арендатора следует отнести следующие.
Обязанностью арендатора, непосредственно вытекающей из обязанности пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, является обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616 ГК РФ).
В литературе высказано мнение, что обязанность арендатора, установленная ч. 2 ст. 616 ГК. РФ, представляет собой единую обязанность по осуществлению текущего ремонта. Авторы этой точки зрения отмечают, что, «названная обязанность состоит из трех частных обязанностей, которые при определенной их однородности имеют самостоятельное значение»[77].
Как считает Ерш А.В.: «нет необходимости объединять три самостоятельные обязанности в одно понятие текущего ремонта, поскольку «третья составная часть» - обязанность по несению расходов на содержание имущества имеет даже иную природу, нежели ремонт. Подобные расколы обусловлены внешними условиями, как правило, носят характер платы за обслуживание здания, и не связаны с устранением недостатков имущества[78].