Некоторые ученые, наоборот, со ссылкой на п. 2 ст. 609 ГК РФ говорят о том, что регистрировать необходимо только право обладания арендованным имуществом[60]. Отмечается также, что «договор аренды предоставляется на регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание, из которого это право возникает. Однако, регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды, поэтому следует признать, что регистрации обременения есть одновременно государственная регистрация права, а регистрация права о то же время является регистрацией обременения, Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения подлежащего государственной регистрации. От него, безусловна, отличается договор аренды, как основание, из которого такое правообременение возникает»[61].
Первоначально введенное в ст. 26 Закона о регистрации понятие «государственная регистрация права аренды» дало повод автору утверждать, что «обязательной регистрации подлежит именно правд аренды недвижимого имущества. При этом обязательность государственной регистрации права аренды зданий и сооружений никак не связана сроком, на который имущество сдано в аренду. Поэтому , по смыслу ст. 26 Закона о регистрации, несмотря на то, что сам договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок до 12 месяцев, б соответствии с ГК РФ не подлежит государственной регистрации, право аренды, возникшее из такого договора должно быть зарегистрировано»[62]. Такое утверждение не согласуется с ч. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В отношении договора аренды зданий и сооружений иное не предусмотрено, в связи, с чем такой договор считается заключенным именно с момента государственной регистрации, а значит, с этого же момента из договора возникают права и обязанности. Если договор не зарегистрирован, никаких права и обязанностей, в том числе «права аренды» не возникает[63].
Ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 09.06.2003 г, была изменена. Вызвавшая много споров статья стала предусматривать, что «государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества». Тем не менее, вопросы остались. Так ст. 4 Закона о регистрации по-прежнему гласит; «... наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».
Остается непонятным, какие иные, кроме поименованных в ст. 4, ограничения (обременения) вещных прав подлежат государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит не аренда недвижимого имущества (как обременение), а договор аренды недвижимости.
В 2004 году рядом законов были внесены изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: ФЗ от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; ФЗ от 30.12.2004 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
ФЗ от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнил п. 1 ст. 4 Закона о регистрации по закрепляющим, что «ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом» (абз. 2 п. 1 ст. 4).
С введением в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» котором нежилые помещения отнесены к недвижимому имуществу, наибольшую дискуссию в литературе вызвал вопрос, а необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений[64].
В соответствии с п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды зданий сооружений, заключенный на срок не менее одного года, положит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На сегодня разрешена ситуация, когда, договор аренды здания в целом, заключенный на срок менее года, не подлежал государственной регистрации, а договор (даже договор субаренды) помещения в здании требовал государственной регистрации. Со времени принятия Закона о регистрации краткосрочных договоров аренды нежилых помещений подлежали регистрации, заключенные даже на один на день Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» было разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила п.2 ст.651 ГК РФ. Это означает, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации, и соответственно договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован. Такая позиция Высшего органа судебной власти вполне разумна. Необходимость урегулирования такого вопроса отмечала еще А.А. Маковская – зам. начальника Управления обобщены судебной практик Высшего Арбитражного Суда РФ. «Во многих случаях действующее российское гражданское законодательство в этой области регулирования либо имеет существенные проблемы, которые должны быть заполнены путем судебного толкования соответствующих правовых норм, либо нуждается в дополнительных разъяснениях»[65].
Подытоживая, следует указать, что наиболее удачным решением проблемы формы и регистрации договора аренды нежилого смещения представляется законодательное закрепление в ст. с, 9 § 1 Главу 34 ГК. РФ положения о специальном распространении действия ст.651 на отношения, связанные с арендой нежилых помещений.
Исполнение договора составляет использование прав и соблюдение обязанностей сторон.
Договор аренды является двусторонним. Каждый из участников арендных отношений несет обязанности, соответствующие правам другой стороны, и имеет субъективные права, соответствующие обязанностям другой стороны[66].
Основной обязанностью арендодателя по договору аренды нежилого помещения является его предоставление в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ). Как видим, целевое назначение имущества играет важную роль в рамках данного вида гражданско-правовых обязательств. Определенное предназначение имущества может быть установлено в договоре либо определяется императивными нормами права. Нежилые помещения могут быть использованы для проживания граждан только после перевода этих помещений в жилые в установленном законом порядке.
Соответствие состояния передаваемого в наем имущества условиям договора или назначению имущества, исследователи данного вопроса определяют как то, чтобы имущество было передано без недостатков, оно должно быть качественным[67].
Качество - «категория, выражающая неотделимую от бытия объекта его существенную определенность, благодаря которой он является именно этим, а не иным объектом»[68]. О качестве можно говорить и тогда, когда в договоре тс или иные условия, относящиеся к свойствам объекта, прямо не обозначены как требования о качестве. В договорных правоотношениях качество определяют как «совокупность свойств правового и материального объектов договора, обеспечивающую возможность нормального использования предмета в соответствии обычным его назначением либо специальным назначением, определенным договором»[69].
Под недостатками, за которые несет ответственность арендодатель, можно понимать «отсутствие в отданном в наем имуществе таких качеств, которые были обусловлены бы договором, так и вообще таких качеств, на которые наниматель вправе был рассчитывать и без особого условия»[70].
«Состояние, соответствующее условиям договора» необходимо определять с учетом правил ст. 612 ГК РФ. Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При невыполнении арендодателем данной обязанности арендатор по своему выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездною устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Одной из гарантий арендодателя в данной ситуации является то, что он извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 612 ГК РФ).