Договор аренды нежилых помещений (стр. 3 из 18)

Правда, С. Гришаев, наоборот, считает структуру арендных отношений с недвижимостью а ГК РФ более приемлемой, нежели при ее продаже; «законодатель не установил отдельного правового режима для купли-продажи зданий и сооружении, как это было сделано применительно к ипотеке и аренде (ограничившись общими нормами о купле-продаже недвижимости), Такое вряд ли можно считать правильным, поскольку нельзя не отметить специфику этих объектов по сравнению с другими объектами недвижимого имущества»[26].

Однако при таком подходе регулирования арендных отношений вне рамок правового регулирования оказались объекты, обладающие не меньшей спецификой (упомянутые незаконченные строительством объекты, нежилые помещения). На них распространяются правила общих положений о договоре аренды[27].

Подробнее о сфере применения к арендным отношениям с нежилыми помещениями норм общих норм об аренде и норм об аренде зданий и сооружений речь пойдет в Главе 3 настоящего исследования.

Договор аренды нежилых помещений получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. В настоящее время он занимает одно из первых мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещений для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.

Поскольку правовой статус части здания - нежилого помещения по настоящее время законодательно не определен, совершение сделок с ними вызывает определенные затруднения.

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

Своеобразие аренды нежилых помещений заключается в том, что длительное время в СССР псе пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке.

С принятием первой и второй частей ГК РФ процесс правового регулирования арендных отношений получил свое логическое завершение на законодательном уровне.

Тем не менее, аренда нежилых помещений, не нашедшая своего законодательного регулирования на уровне основополагающего гражданского закона, сталкивается с проблемами, как в теории, так и практике правоприменения.

По договору аренды нежилых помещений арендодатель обязуется передать такие помещения арендатору во временное владение и пользование или во временное владение.

Аренду нежилых помещений можно классифицировать по различным критериям» Так, в зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского или производственного помещения и т.п.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на нежилое помещение к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую и долгосрочную.

Кроме того, существует еще и финансовая аренда (лизинг), которая заметно отличается от аренды с правом выкупа арендованного имущества.

Текущая аренда представляет совой традиционно временное получение арендатором в пользование нежилого помещения за плату, однако при этом право собственности на данное нежилое помещение остается за арендодателем. Однако продукция и доходы, полученную арендатором в результате использования арендованного помещения, являются его собственностью, если помещение использовалось в соответствии с условиями договора.

Условия текущей аренды установлены гражданским законодательством, а в случае неурегулированности отдельных вопросов арендных отношений законом, они могут быть определены в договоре.

Долгосрочная аренда, как правило, предусматривает возможность (выкуп) истечение срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного помещения не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при: этом вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Динамичность общественно-политических процессов и России повлекли за собой изменения и регулировании аренды. Подтверждением тому является Федеральный закон от 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 27.02.03 г. N 29-ФЗ), который отказавшись от такого способа приватизации государственного и муниципального имущества как выкуп арендованного имущества, исключил использование аренды нежилых помещений и несвойственных классическому гражданско - правовому договору целях.

Распространив на аренду нежилых помещений правила об аренде зданий и сооружении противоречия в вопросах формы заключения договора и необходимости обязательной государственной регистрации будут устранены без помощи подзаконных нормативных актов.

1.3 Существенные и иные условия договора аренды нежилого помещения

Вопрос о существенных условиях всякого договора рассматривается как вопрос о наличии самой сделки - существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным[28]. Это традиционное определение существенных условий практически сохранилось в части первой п. 1 ст. 432 ГК РФ и является преобладающим в литературе[29]

В силу п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и это соглашение облечено в надлежащую форму.

Формулировка указанной статьи, предусматривающая, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» можно истолковать следующим образом: все существенные условия должны быть перечислены в тексте самого договора. При таком подходе отсутствие хотя бы одного из существенных условий в договоре аренды нежилого помещения влечет недействительность конкретного соглашения. В современной юридической литературе существенные условия применительно к договору рассматривают с двух позиций: I) договор - письменный документ, содержащий конкретные условия договора; 2) договор - правоотношение, содержание которого определяется не только текстом договора, но теми предусмотренными ГК РФ диспозитивными нормами, которые позволяют определить существенные условия конкретного вида договора независимо от того, включены они в текст соглашения или нет. Эти диспозитивные нормы восполняют те существенные условия, без которых та или другая конструкция договора невозможна, однако стороны свою позицию по ним не определили (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Так, применительно к аренде, ст. 606 ГК РФ указывает па то, что аренда предполагает передачу имущества только во временное владение и пользование, и отсутствие условия о сроке предоставления лишило бы договор аренды смысла и правового содержания. Отсутствие такого соглашения призвана восполнить ст. 610 ГК РФ.

В соответствии с широко применяемой классификацией все существенные условия договора, перечисленные в статье 432 ГК РФ, делятся на четыре группы.

Необходимым условием любого гражданско-правового договора является условие о предмете.

Обычно считается, что для договора аренды существенным условием является только определенность предоставляемого в аренду имущества[30]; бесспорно нельзя говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именно арендовано.

По поводу определения предмета договора в цивилистике имеются различные мнения. Одна группа авторов[31] предмет договора видит в действиях, которые должна совершить обязанная сторона. Другая группа ученых[32] предмет договора сводит к вещам, подлежащий передаче другой стороне.

Следующая группа цивилистов исходит необходимости разграничения понятий «объект договора» и «предмет договора». Под объектом договора подразумеваются действия (поведение) сторон по передаче вещи, а сама вещь составляет предмет договора[33]. «Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц. В тех случаях, когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называются предметом договора»[34]. Специфической особенностью аренды является дополнительное требование, предъявляемое законодателем к предмету договора под страхом его не заключения: в нем четко должны быть оговорены условия о качестве передаваемого в аренду имущества, месте нахождения и Другие признаки, позволяющие установить соответствующий объект и его состояние.

В силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ предмет аренды является существенным условием договора. По сути, данное условие является основополагающим, поскольку на факте передачи конкретного имущества в аренду строятся

реальные арендные отношения. Четкое определение состава арендуемого имущества имеет существенное значение для обоих участников договора, так как оно влияет на расчет размера арендной платы, надлежащий контроль за состоянием имущества, своевременное проведение ремонта, а при прекращении договора - на перечень и состояние возвращаемого имущества. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передастся в аренду. При отсутствии в договоре таких сведений он считается заключенным. Именно необходимостью обеспечения защиты прав участников договора вызвано включение пункта, определяющего это условие, в текст договора.