Условие о предмете аренды наряду с наименованием и местонахождением имущества включает в себя качественные и определено индивидуальные признаки объекта: год постройки, вид строения, наличие служебных построек, нежилых и жилых помещений в составе здания и их площадь. Если же предметом является нежилое помещение, то названные сведения требуют более детального изложения; площадь помещения, этаж, номер комнаты (при наличии) или другие данные, с точностью определяющие место нахождения нежилого помещения внутри здания, вид помещения (основное, служебное) и др.
Правильное понимание сути аренды невозможно без четкого усвоения предметов любого из видов договора аренды, в том числе и такого вида как аренда нежилого помещения, хотя и специально не предусмотренного в главе 34 Гражданского кодекса РФ.
Правовое регулирование отношений по поводу нежилых помещений до настоящего времени вызывает много споров. В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения: с одной стороны нежилые помещения - часть вполне самостоятельного и физически полноценного объекта - здания или сооружения, а, с другой, фактические потребности субъектов права побуждают законодателя выделять этот объект как самостоятельный создавать для него собственный правовой режим.
Е.Е. Дорогавцева занимает по вопросу правового режима нежилого помещения жесткую позицию: с ее точки зрения нежилое помещение всегда часть либо здания, либо сооружения, причем это помещение всегда изолированное[35]. В любом случае, несмотря на различный подход к понятию нежилого помещения, чтобы его арендовать нельзя, заключить договор аренды зданий и сооружений по правилам § 4 главы 34 ГК РФ. Речь идет о самостоятельном объекте аренды, не предусмотренном указанной главой ГК РФ. Условия применения нежилых помещений в гражданском обороте настолько специфичны, что требуют дополнительного правового регулирования, а до этого - использования общих статей, помещенным в главу 34 ГК РФ. С таким подходом не согласны те, кто нежилые помещения не относят к отличным от зданий и сооружений, самостоятельным объектами недвижимого имущества: «в случае признания нежилого помещения самостоятельным объектом недвижимости следует применять для регулирования отношений по его аренде не нормы параграфа четвертого главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений), а общие правила об аренде (параграф первый)»[36].
В юридической литературе имеется и такой подход: ГК РФ не выделяет часть здания - нежилое помещение как объект гражданских прав. Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ - размещение в них собственником предприятия, учреждений, организаций. Проблема нежил от помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает тогда, когда, имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих то, или иное право вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений)»[37]. Но с тем, что «доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно»[38].
Специфика предмета договора аренды нежилых помещений предопределяет объем правомочий арендатора в отношении земельного участка, на котором находится здание, часть которого сдается в аренду. Но этот вопрос остается достаточно дискуссионным и открытым, а юридической литературе, Об этой проблеме речь идет в следующей главе о правах на земельный участок, на котором находится здание со сдаваемыми в нем в аренду нежилыми помещениями, Проблема выглядит следующим образом: аренда нежилых помещений подчиняется общему регулированию наравне с любыми другими объектами недвижимости. Правил о судьбе земельного участка в общих правилах не содержится. Но практически при заключении анализируемого договора стороны берутся за решение данного условия, при этом руководствуясь специальными положениями о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий и сооружений.
Тогда возникает вопрос: есть ли необходимость в решении обозначенной проблемы о земле, когда действующее законодательство нежилые помещения вообще не признает самостоятельными объектами недвижимости.
Вторую группу существенных условий договора аренды нежилого помещения составляет срок, т.е. период времени, на который сдается нежилое помещение в аренду.
Договор аренды по ГК РФ предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон, Вместе с тем ГК РФ, в отличие от Основ законодательства об аренде не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. На практике же очень часто это условие заявляется сторонами как существенное, В таком случае, как указывалось выше согласно ст. 432 ГК РФ, по нему должно быть достигнуто соглашение, и оно будет признаваться существенным.
Действующее законодательство не содержит ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, т.е. такие договоры могут заключаться на любой срок. П.2 ст. 610 ГК РФ допускает заключение договора без определения срока его действия. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.
По данному существенному условию Д.И. Мейер писал: «... срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы неустановление его в отдельном договоре делало договор недействительным. Когда наем совершается письменно и акт является к засвидетельствованию нотариусу, быть может он откажет в засвидетельствовании договора, не определяющего срока найма, на том основании, что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора. Но с научной точки зрения, дот пор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует при самом его заключении, а контрагенты представили себе определить его впоследствии»[39].
В литературе указывается на то, что «срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать»[40]. Данная точка зрения не представляется приемлемой, поскольку исключает возможность заключения договора в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ без указания срока.
К третьей группе существенных условий отнесем арендную плату, но с оговоркой, что в силу закона (общие нормы об аренде) такое условие существенным все-таки не является. Ст. 614 ГК РФ определила, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, в противном случае они будут применяться как при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. То есть по общим нормам об аренде (§ 1 Главы 34 ГК РФ), применимым к аренде нежилых помещений, арендную плату не следует относить к существенным условиям договора аренды нежилого помещения в силу закона. Однако условие о цене аренды, наряду с объектом и сроком аренды, почти всегда ставится на согласование по заявлению сторон при заключении исследуемого договора.
Здесь следует отметить, что цена аренды как существенное условие, получила специальное решение в нормах, посвященных договору аренды зданий, сооружений. Речь идет о статье 654 ГК РФ, в отличие от общих положений аренды предусматривающей обязательное включение в такой договор указание на размер арендной платы.
В.В. Витряиский полагает, что и срок, и арендная плата относятся к существенным условиям договора аренды[41].
Практика свидетельствует, что стороны договора аренды нежилых помещений часто по-разному толкуют нормы закона по определению и исчислению арендной платы[42].
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст.614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а является исполнением данного условия (п.11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11. 01.02 № 66).
Арендатор обратился с иском в арбитражный суд о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст.614 ГК РФ, устанавливающей возможности изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указа, что п. 3 ст.614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы. Поэтому стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от дайной нормы, и, следовательно, условие детвора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является недействительным.
Однако суд кассационной инстанции это решение суда отменил и в иске арендатору отказал, указав следующее. Спорным условием договора аренды арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образомtпо мнению суда, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
П. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 установил, что изменение курса иностранной валюты к рублю не означает изменения размера арендной платы.