МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ
ДЕПАРТАМЕНТ НАУЧНО – ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКИ
ФГОУ ВПО «КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ
УНИВЕРСИТЕТ»
ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ
Кафедра гражданского права и процесса
Курсовая работа
на тему: «Правовые особенности договора аренды нежилых помещений»
Выполнила:
студентка
32 группы
Зюзина З.А.
Научный руководитель –
старший преподаватель,
К.Ю.Н. Сторожева А.Н.
Красноярск, 2007
Содержание
Введение…………………………………………………………3
1. Нежилое помещение как объект аренды……………..6
1.1. Соотношение понятий: здание, сооружение
и нежилое помещение………………………………………...8
1.2. Соотношение понятий: жилые и
нежилые помещения………………………………………….11
2. Аренда нежилых помещений
с участием муниципального образования…………….17
2.1. Муниципальное образование
как арендодатель нежилых помещений……………………17
2.2. Правовое положение
арендодателя нежилых помещений………………………..22
Заключение…………………………………………………….30
Список использованной литературы……………………33
Введение
Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа не выгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику. Еще О.С. Иоффе определял данную ситуацию: ''Во-первых, собственник может не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со временем она понадобится самому собственнику. Но вместе с тем, вещь оказалась бы омертвленной, если бы закон не допускал ее передачи во временное пользование другому лицу. Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически. В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда несущественно либо экономически нецелесообразно''. 1
На наш взгляд, именно эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование. В группу обязательств, имеющих указанную направленность, входят и договоры аренды нежилых помещений.
Тем не менее, обзор судебной практики, подлежащий исследованию при написании данной работы, показал, что договоры на аренду нежилых помещений занимают одно из самых высоких мест в числе заключаемых договоров аренды. Поскольку данный вид арендных правоотношений характеризуется почти полным отсутствием надлежащего правового регулирования, число споров, связанных с арендой нежилых помещений в арбитражной практике весьма значительное.
В отечественной гражданско-правовой литературе исследованиям, посвященным нежилым помещениям отведено незначительное место. Большинство научных трудов сводится к попытке определить объекты, относящиеся к нежилым помещениям, и тем самым подвергнуть их правовому регулированию общим положениям ГК РФ об аренде (при учете отнесения их к самостоятельному объекту аренды) либо нормами ГК РФ об аренде зданий и сооружений (при определении нежилых помещений в качестве составной части здания (сооружения)). К авторам, придерживающимся первой точки зрения, относятся: В.В. Витрянский[1]; О. Козырь[2].
Последнюю позицию регламентируют: С.А. Калачева[3]; Т.Ю. Комарова[4].
В дополнение к вышеизложенному законодательством определен весьма широкий перечень субъектов арендных правоотношений, полномочия которых также не всегда четко регламентируются, в результате чего имеет место большое число споров по поводу принадлежности права собственности на нежилое помещение определенному лицу.
Поскольку ни в законодательстве, ни в судебной практике, ни в правовой литературе нет четкого правового регулирования аренды нежилых помещений, очень большую сложность составляет регламентация прав, обязанностей и ответственности сторон по договору, что вызывает большое число споров.
При написании работы изучались нормативно-правовые акты федеральных органов государственной власти и органов местного самоуправления города Красноярска.
В задачу данной работы не входит разрешение существующих дискуссий; ее цель – анализ сложившихся теоретических и практических моментов аренды нежилых помещений, выявление сущности договора аренды нежилых помещений и определение проблемных вопросов в данной сфере с учетом характеристики действующего российского законодательства.
Необходимо отметить, что наиболее распространенными являются договоры аренды нежилых помещений, заключаемые в отношении объектов муниципальной собственности. На основании этого, на наш взгляд, вполне целесообразно рассмотреть данную проблему – проблему аренды нежилых помещений в ракурсе судебной практики Департамента муниципального имущества и земельных отношений, являющегося органом муниципальной власти, имеющего соответствующие полномочия на сдачу муниципального нежилого фонда (нежилых помещений) в аренду.
1. Нежилые помещения как объект аренды
В соответствии с законодательством существенным условием договора аренды является его объект. Следуя названию данной работы, в качестве объекта аренды в первую очередь рассматривается недвижимое имущество, а именно нежилые помещения. В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях, но имеется отдельный параграф об аренде зданий и сооружений.
В отличие от ГК 1964 года в ГК РФ утрачено понятие “нежилое помещение” как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием “строение”. Отмеченные изменения ограничивают возможности субаренды. Нежилые здания могут иметь жилые помещения вкрапленные, в нежилую площадь здания (например, служебная квартира в здании больницы). Жилые же здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.).1
Есть мнение, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространяются в полном объеме.2 Однако данное утверждение активно обсуждается в юридической литературе.
Так, некоторые авторы определяют, что ГК РФ не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений – они уже объединены под общим значением “здания”, включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом следует обратить внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.3
Актуальность и необходимость решения такой проблемы как определение понятия «нежилое помещение» подтверждается тем, что она неоднократно обсуждается в научных кругах. Подтверждением этому может служить заседание Ученого совета в Институте государства и права РАН (декабрь 2004г.), посвященное обсуждению Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. В.В. Витрянский в своем выступлении затронул тему правового режима нежилых помещений. Заместитель Председателя ВАС РФ отметил, что в настоящее время это понятие легально не определено. К нежилым помещениям сейчас можно отнести не только офисные и т.п. помещения, но и этажи с лестничными пролетами, и прочие объекты общего пользования. В связи с этим в судебной практике возникают дела об установлении сервитута для прохода по лестничной клетке. В Концепции предлагается определить нежилые помещения как офисные и тому подобные помещения, которые могут использоваться по какому либо определенному назначению. Наряду с этим должны существовать служебные помещения, места общего пользования и прочее.
На праве собственности при этом, наверное, может быть только нежилое помещение.[5]
Но так как данное понятие все же окончательно не закреплено на законодательном уровне, споры об определении «нежилых помещений» не утихают. Действительно, данный термин имеет большое практическое значение. В отношении аренды нежилых помещений специальные нормы в ГК РФ отсутствуют, и перед правоприменителями встает вопрос: каким нормативным материалом следует руководствоваться при аренде нежилых помещений? Если считать нежилые помещения частью зданий, то на них можно распространять специальные правила о зданиях и сооружениях. Если не считать нежилые помещения таковыми, то к данным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме, и только они. [6]