Смысл залога как обеспечительного обязательства состоит в том , что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения обязательства должником вправе получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он, должник , отвечает. В обращении взыскания может быть отказано, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий суд вправе отказать залогодержателю в обращении взыскания на заложенное имущество.
Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса(п.1 ст.349 ГК). Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Порядок обращения взыскания на предмет залога , переданный залогодержателю (заклад) определяется в соответствии с договором о залоге , если законом не установлен иной порядок.
Исключительно по решению суда может быть обращено взыскание на заложенное имущество в трех случаях, когда:
1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую , художественную или иную культурную ценность для общества;
3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно(п.3 ст.349 ГК)
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов(п.1 ст.350 ГК). ГК исключает возможность комиссионной продажи заложенного имущества. Продажа заложенного имущества с публичных торгов позволяет получить за него наивысшую цену и тем самым защитить интересы залогодателя. Интересам залогодателя служит и правило о том , что суд вправе отсрочить продажу заложенного имущества на срок до одного года, например, в случаях, когда предметом залога является квартира или жилой дом , в котором проживает залогодатель.
При залоге кредитор получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Это означает , что заложенное имущество подлежит реализации и из вырученной суммы погашается обязательство должника-залогодателя. Разные виды залога , различаемые по виду имущества, используемого для залога , имеют свою специфику. Наибольшие отличия характеризуют ипотеку. Ипотекой по российскому законодательству признается залог предприятий , зданий , сооружений , земельных участков и других объектов недвижимости, которые остаются во владении и пользовании залогодателей. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают : а) предмет договора о залоге , каковым может являться лишь недвижимое имущество, и б) сохранение за залогодателем прав владения и пользования этим имуществом.
Специфика ипотеки определяется ее предметом. По общему правилу , договор об ипотеке может заключаться в отношении любого недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Исключение составляют : имущество , изъятое из гражданского оборота ; имущество на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание ; имущество , в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена(п.2 ст.6 Закона об ипотеке); земля , находящаяся в государственной или муниципальной собственности , сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций , крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств; часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного для земель различного целевого назначения и разрещенного использования (ст.63 Закона об ипотеке); жилые дома и квартиры , находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п.2 ст. 74 Закона об ипотеке).
Сфера применения правил об ипотеке распостраняется и на залог незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке , отведенном для строительства в установленном порядке, а также , а также на залог прав арендатора , если предметом арендного договора выступает недвижимое имущество.
Если иное не предусмотрено договором , вещь , являющаяся предметом ипотеки , считается заложенной вместе с принадлежностями (ст.135 ГК) как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирном доме, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При общей совместной собственности должно быть согласие всех собственников(в письменной форме).
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распостраняется на все входящие в его состав материальные и нематериальные активы, включая здания , сооружения , оборудование , инвентарь , сырье, готовую продукцию , право требования, исключительные права и т.п. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка , на котором находится это здание или сооружение , либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект , либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (абз.2 ст.69 Закона об ипотеке).
Напротив , при ипотеке земельного участка право залога не распостраняется на находящиеся или возводимые на этом участке здания или сооружения, если только в договоре не предусмотрено иное условие.
Особенность ипотеки определяется тем, что имущество не выбывает из сферы хозяйственного господства залогодателя, а напротив , продолжает им использоваться . В этой связи , по общему правилу , залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества.
Залогодатель вправе использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из имущества плоды и доходы. Но кроме этого залогодатель должен поддерживать имущество в исправном состоянии , производить его текущий и капитальный ремонт и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки, если иное прямо не предусмотрено договором об ипотеке.
При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (п.1 ст.29 Закона об ипотеке) , правил содержания и ремонта имущества(ст.30) , обязанности принимать меры по сохранению данного имущества(ст.32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества(ст.34) залогодатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
В случае непринятия мер по обеспечению сохранности заложенного предприятия залогодержатель вправе требовать через суд введение ипотечного контроля за деятельностью залогодателя (предоставление бухгалтерской отчетности,согласование заключения сделок, расторжение контракта с руководителем предприятия и др.).
Особые требования предьявляются законом к форме договора об ипотеке. Он удостоверяется нотариально и подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация иппотеки производится залогодателем , который должен представить необходимые документы. Ипотека должна быть зарегистрирована в течении одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов. Договор ипотеки вступает в силу с момента его государственной регистрации.
На развитие ипотечного кредитования направлены введенные Законом об ипотеке правила о закладной, Согласно п.12 ст.13 Закона закладная является именной ценной бумагой , удостоверяющей , что ее законный владелец обладает как правом на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств наличия этого обязательства, так и правом залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом , осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации самой ипотеки. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица(владельца закладной) и передачи закладной этому лицу.
Повышению доверия к закладной как к ценной бумаге служат и правила о том , что при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору , обязательство из которого обеспечивается ипотекой , верным считается содержание закладной , если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии (п.4 ст.14 Закона об ипотеке); что обязанное по закладной лицо не вправе противопоставлять требованиям законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений , не основанных на закладной(п.6 ст.17); что в случае утраты закладной права по ней могут быть восстановлены(ст.18) и др.