Представляется, что применение принципа единогласия в многоквартирных домах нецелесообразно и практически невозможно.
4. Распоряжение долей в праве собственности
По общему правилу участник долевой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться своей долей (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п.п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ и п. 2 ст. 290 ГК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Соответственно не распространяются на общее имущество в многоквартирном доме и другие правила, предусматривающие порядок распоряжения долей в праве общей собственности, а именно преимущественное право покупки, предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ.
5. Выдел доли участника
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме не имеет права требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, поэтому правило п. 2 ст. 247 ГК РФ и соответственно п. 2 ст. 252 ГК РФ не может быть применено.
Такое исключение, как было сказано выше, вполне объяснимо, поскольку применение данных норм на практике привело бы к ограничению допуска других сособственников к пользованию общим имуществом. Таким образом, сособственник лишен в отношении такого имущества не только права требовать выдела его доли в натуре, но и требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособственниками, как это предусмотрено ст.252 ГК РФ.
Отсутствие права на выдел доли в натуре с несомненностью влечет за собой и невозможность требовать денежной компенсации.
6. Размер доли и ее стоимость
По общему правилу размер доли участников общей долевой собственности устанавливается соглашением всех ее участников, либо законом. Если доли не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением, они считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения устанавливается исключительно законом. Доля пропорциональна размеру площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Представляется, что определение доли в общем имуществе необходимо только для исчисления размера расходов на содержание и ремонт общего имущества.
7. Вносимые улучшения
Если один из участников долевой собственности осуществил за свой счет и с согласия остальных участников неотделимые улучшения этого имущества (например, капитальный ремонт или приращения), то имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, то есть возможность изменения долей в зависимости от вклада участника (п. 3 ст. 245 ГК РФ).
В ЖК такой возможности не предусмотрено, и вряд ли это целесообразно и необходимо самому участнику общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, осуществившем за свой счет неотделимые улучшения. Однако проблемы при производстве улучшений и проведении ремонта общего имущества одним или несколькими сособственниками возникают. Заключаются они в том, как и кто, будет компенсировать расходы за произведенные действия. Очень часто такие проблемы возникают у жителей верхних этажей, когда их соседи с нижних этажей отказываются участвовать в расходах на ремонт лифта или крыши.
Нормы о необходимости компенсации таких расходов всеми сособственники общего имущества в многоквартирном доме и о порядке их взыскания должны быть установлены в ЖК РФ.
Как видно из сравнительного анализа собственность на общее имущество в многоквартирном доме существенно отличается от долевой и совместной, регулируемых главой 16 ГК РФ. Особенности сводятся к следующему: собственники помещений владеют и пользуются неделимым общим имуществом сообща, распорядиться в целом не могут; прослеживается наличие фидуциарных, а точнее – лично-хозяйственных отношений между сособственниками; выдел доли в общем имуществе недопустим; отчуждать долю в общем имуществе отдельно от помещения нельзя; определение доли в общем имуществе необходимо только для исчисления размера расходов на содержание и ремонт общего имущества. При таком положении нельзя однозначно утверждать, к какой разновидности права – долевой или совместной собственности – относится общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме.
В научной литературе сложились несколько подходов к правовой природе данных отношений. В соответствии с одним общая собственность на имущество общего пользования в многоквартирных домах рассматривается как самостоятельный вид долевой собственности. Различаются даваемые ей названия: «общая неделимая собственность», «зависимая (несамостоятельная) общая собственность», «обслуживающая долевая собственность»[43].
Другой подход характеризует собственность на общее имущество в многоквартирном доме как совместную неделимую собственность («заквартирная»), с редуцированным правомочием распоряжения, принадлежащим всем сособственникам и с полностью отсутствующим правомочием распоряжения своей долей отдельно от помещения каждого сособственника в отдельности[44].
Перечень видов общей собственности, сформулированный в ГК РФ, в основу которого положено определение (общая долевая) или неопределение доли (общая совместная) в общей собственности, является исчерпывающим. Таким образом, появление новых видов общей собственности по данному критерию исключено. Представляется нецелесообразным применение критерия наличия или отсутствия долей применительно к установлению вида права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому данную общую собственность не стоит называть ни долевой, ни совместной. Это самостоятельная разновидность общей собственности.
В обоснование данного положения приведем еще один аргумент.
Анализ законодательства России, Германии, Австрии и Швейцарии позволил Б.У. Филатовой[45] прийти к выводу о существовании двух подходов к регулированию отношений общей собственности, в основе которых лежат разные концепции: индивидуалистическая концепция и концепция общности.
Индивидуалистическая концепция приравнивает не только саму общность, но и собственника доли к положению единоличного собственника. Порядок владения, пользования и распоряжения вещью в целом и доли в частности построен по образцу единоличной собственности, то есть для осуществления правомочий собственности по отношению к вещи в целом необходимо выразить общую волю, а для распоряжения своей долей достаточно воли одного собственника. Из чего следует, что долевая собственность рассматривается не как общая собственность, а как система независимых прав сособственников на доли, которые в их совокупности образуют одно право. Главным признаком индивидуалистического подхода является принцип единогласия, заложенный в основу принятия решений, касающихся осуществления всех правомочий собственности.
Для второго типа регулирования отношений общей собственности характерна концепция «общности». Во главу угла законодателем поставлено регулирование процесса существования общности, которая осуществляет право собственности в отношении общего объекта, а не право собственности отдельного собственника на общую вещь и на долю в ней. Для данной концепции, во-первых, характерен принцип большинства. Такой подход с некоторыми особенностями предусматривает законодательство Германии, Австрии и Швейцарии. Во всех этих правопорядках принцип единогласия применяется только для принятия решений относительно распоряжения всей вещью в целом и изменения целевого назначения. Во-вторых, усиленное договорное регулирование между сособственниками[46].
Регулирование отношений общей собственности по Российскому гражданскому законодательству можно однозначно отнести к индивидуалистическому подходу. Однако к регулированию отношений общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме законодатель применил концепцию «общности». Учитывая это обстоятельство и то, что анализируемые отношения нельзя однозначно отнести ни к долевой, ни к совместной собственности, а также то, что особенности регулирования данных отношений предусмотрены ЖК РФ можно констатировать их самостоятельный характер.
Итак, общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме является самостоятельной разновидностью общей собственности, характеризующаяся особенностями правового режима объекта, характером отношений между сособственниками и применением принципа большинства при принятии решений, касающихся осуществления многих правомочий собственности.
§ 2. Особенности содержания права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Приступая к исследованию особенностей содержания общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не обойтись без анализа проблемных вопросов содержания субъективного права собственности.
Ныне действующий Гражданский кодекс учел положительный отечественный и зарубежный опыт, и в статье 290 появилась норма, определяющая право собственности как возможность совершения любых действий собственником по своему усмотрению, но при этом не противоречащих нормативным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц. Тем самым ГК РФ выразил позицию тех авторов, которые считают, что в определении права собственности без «триады» не обойтись, однако этим нельзя ограничиваться[47].
Существуют и другие взгляды на проблему содержания права собственности. Одни авторы утверждают, что для построения содержательного определения права собственности «триады» вполне достаточно[48].