– из общих субъективных прав владения, пользования и в предусмотренных законом пределах распоряжения общим имуществом;
– недопустимости осуществлять деятельность, которая может повлечь за собой разрушение и порчу жилого помещения и общего имущества, нарушение прав и законных интересов других граждан;
– из общих субъективных обязанностей по управлению общим имуществом посредством определенного способа, выбранного на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме; несению бремени расходов на содержание и проведение мероприятий по энергосбережению, на капитальный ремонт общего имущества.
Наряду с традиционными правомочиями собственника и бременем содержания предлагается выделить самостоятельную обязанность собственника по управлению имуществом применительно к общему имуществу в многоквартирном доме. Сущностью данной обязанности будет являться реализация мер по безопасному и эффективному пользованию, обеспечению сохранности, надлежащему содержанию и капитальному ремонту, осуществлению мероприятий по энергосбережению в многоквартирном доме. Содержанием обязанности по управлению выступают фактические и юридические действия участников общей собственности. Данная обязанность являться обязанностью активного типа.
Делается вывод о том, что исходя из требований к управлению, установленных п. 1 ст. 161 ЖК РФ именно многоквартирный дом целиком, а не только общее имущество в доме, должен являться объектом управления. А управление общим имуществом в виде решения вопросов пользования и в установленных законом пределах распоряжения является одной из составляющих управления многоквартирным домом.
Не все требования могут быть исполнены собственниками помещений самостоятельно. В их фактические и юридические действия входят только соблюдение, а не обеспечение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических, и иных требований законодательства к жилым помещениям и общему имуществу в многоквартирном доме. Требования по надлежащему содержанию общего имущества обращены не к собственникам помещений непосредственно, а к иным лицам, а обязанностью собственников помещений является выбор способа управления и заключение соответствующего договора с лицом, которое обеспечивает надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений императивно обязаны заключить договор на предоставление коммунальных услуг с исполнителем, который обеспечивает состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, и заключает с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов.
Устанавливается роль совета многоквартирного дома, которую можно определить как согласительного коллегиального постоянно действующего органа управления, обеспечивающего реализацию прав и обязанностей собственников помещений по управлению многоквартирным домом. Законодатель излишне подробно расписал полномочия совета и председателя совета многоквартирного дома. Представляется, что это, во-первых, утяжеляет нормы данной статьи, во-вторых, перечень возможных действий, установленный ч. 5 и ч. 8 ст. 161. 1 ЖК РФ должен быть открытым. При быстро развивающихся общественных отношениях нельзя предвидеть различные ситуации, поэтому предлагаем внести дополнения в ч. 5 ст. 161. 1 ЖК РФ, определяющую полномочия совета многоквартирного дома, п.7 следующего содержания: «совершает иные действия, связанные с управление данным домом и предоставлением коммунальных услуг»; в ч. 8 ст. 161.1, определяющую полномочия председателя, п.6 следующего содержания: «совершает иные действия, связанные с управление данным домом и предоставлением коммунальных услуг».
Обосновывается, что гражданско-правовой договор управления многоквартирным домом относится к группе потребительских договоров. Для обеспечения баланса прав сторон данного договора используются элементы публично-правового регулирования, обязывающие управляющие организации раскрывать информацию о своей деятельности и дающие право органам местного самоуправления на основании обращения собственников помещений проводить проверки деятельности управляющей организации.
Исследуя договор управления многоквартирным домом, соискатель отмечает, что в нем явно прослеживается неравенство в правовом положении между управляющей организацией и гражданами – собственниками жилых помещений. Данное неравенство требует внедрения в гражданские правоотношения методов публичного регулирования. В работе систематизируются юридические средства, необходимые для достижения баланса между положением указанных сторон.
Доказывается, что управление многоквартирным домом как самостоятельная обязанность собственников помещений осуществляется фактическими действиями, обеспечивающими реализацию прав владения и пользования жилыми помещениями и общим имуществом, и направленными на обеспечение надлежащей эксплуатации многоквартирного дома, и юридическими действиями, обеспечивающими реализацию прав пользования и распоряжения в установленных законом пределах общим имуществом.
Делается вывод о том, что деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется на нескольких уровнях:
первый уровень – деятельность собственников помещений в многоквартирном доме по управлению им;
второй уровень – деятельность управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иных лиц, привлекаемых по договорам с собственниками помещений и отвечающих за содержание общего имущества и за обслуживание внутридомовых инженерных систем; ресурсоснабжающих организаций;
третий уровень – деятельность государственных и муниципальных органов.
Деятельность, реализующаяся посредством осуществления прав и обязанностей первого и второго уровня, находится преимущественно в сфере частноправового регулирования. Деятельность, реализующаяся посредством осуществления полномочий третьего уровня, – в сфере публично-правового регулирования. Все эти многоуровневые обязанности и полномочия взаимосвязаны и взаимообусловлены, и рассматривать их в отрыве друг от друга недопустимо.
Список литературы
1 Конституция Российской Федерации принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 года, с учетом изменений // Собрание законодательства РФ. – 2009. – №1. – Ст. 2.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от №51-ФЗ от 30 ноября 1994 года (в ред. от 27.12.2009 №352-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2009. – №32. – Ст. 3301.
3 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 года №188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 №199-ФЗ, 04.05.2010 №70-ФЗ, 27.07.2010 №237-ФЗ, 30.11.2010 №328-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2007. – №1 (ч. 1). – Ст. 21.
4 Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года) в ред. Федеральных законов от 20.07.2004 №71-ФЗ, с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 №3-П, от 23.06.1995 №8-П) // Ведомости Верховного суда РСФСР. – 1983. – №26. – Ст. 883.
5 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2001. – №44. – Ст. 4147.
6 О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -2005. – №1. – Ст. 15. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 №20-ФЗ, от 17.06.2010 №119-ФЗ, от 30.11.2010 №328-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2006. – №52 (ч. 1). – Ст. 5498.
7 О введении в действие Закона РСФСР «О собственности в РСФСР»: постановление ВС РСФСР от 24.12.1990 №444–1 [Электронный ресурс]: электрон. правовой справ. Консультант. – М.: Консультант, 2010. – 1 CD – диск.
8 О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 №343-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2007. – №31. – Ст. 4017.
9 О жилищных накопительных кооперативах: Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №215-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -2005. – №1. Ст. 41.
10 О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам: Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 №307 // Собрание законодательства РФ. – 2006. – №23. – Ст. 2501.
11 О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом: постановление правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. №75 // Российская газета. – 2006. – №37. – С. 3 – 5.
12 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Федеральный закон от 4 июля 1991 года №1541–1 (в ред. Закона РФ от 23.12.1992 №4199–1; от 29.12.2004 №189-ФЗ, в ред. Закона РФ от, с изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 №25-П, Определением Конституционного Суда РФ от 10.12.2002 №316-О, Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 №6-П // Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 11.07.1991. – №28. – Ст. 959.
13 О приватизации жилищного фонда в РСФСР: закон РСФСР №1541–1 от 4 июля 1991 года // Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 11.07.1991. – №28. – Ст. 959.
14 О собственности в СССР: Закон СССР от 6 марта 1990 года №1305–1 [Электронный ресурс]: электрон. правовой справ. Консультант. – М.: Консультант, 2010. – 1 CD – диск.
15 О товариществах собственников жилья: Федеральный Закон от 15 июня 1996 года №72-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. – №25. – Ст. 2963.
16 О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федеральный закон 21 июля 2007 года №185-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 30.12.2008 №323-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2007. – №30. – Ст. 3799.
17 Об основах федеральной жилищной политики: Закон Российской Федерации от 24 Декабря 1992 №4218–1 (в ред. от 21.04.1997 №68-ФЗ) // Ведомости СНД и ВС РФ. – 21.01.1993. – №3. – Ст. 99.
18 Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 // Собрание законодательства РФ. – 2007. – №32. – Ст. 4152.