До внесенных изменений в ЖК РФ подобные требования, практически повторенные полностью, имелись в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме[21]. Законодатель не посчитал необходимым включить в ЖК РФ только требование поддержания архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Представляется, что эти изменения внесли только некоторую декларативную ясность в характеристику надлежащего содержания общего имущества и привели в соответствие иерархичность норм жилищного законодательства. Вопрос о необходимом перечне услуг и работ для обеспечения надлежащего содержания общего имущества остается открытым. В части 1.2 ст. 161 ЖК РФ говорится, что состав минимального перечня услуг и работ, порядок их оказания и выполнения для обеспечения надлежащего содержания устанавливаются Правительством РФ.
На данный момент Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме содержат очень краткое и скудное описание действий, необходимых для содержания общего имущества такого технически сложного объекта как многоквартирный дом. Этот перечень действий носит ознакомительный характер и не раскрывает всех технических требований к эксплуатации многоквартирного дома. Если руководствоваться только этими Правилами, то представляется сомнительным обеспечение надлежащего содержания общего имущества. Однако существует другой подзаконный акт – Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда[22].
Проведем анализ на соответствие данного акта федеральному закону. Он определяет правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.
Не претендуя на экспертизу технических норм данного акта, предположим, что они не требуют изменения. А вот анализ правовых норм позволил сделать следующий вывод.
Самое заметное отличие заключается в том, что в правилах говорится об управлении жилищным фондом, а в ЖК РФ – об управлении многоквартирным домом. Как в предыдущем, так и в действующем законодательстве под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений. Таким образом, в отличие от управления жилищным фондом управление многоквартирными домами осуществляется в отношении отдельных домов.
Из названия и целей «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» следует, что они распространяются на жилищный фонд, хотя детальное рассмотрение позволяет сделать вывод, что положения данного нормативного акта направлены не только на организацию эксплуатации, текущего и капитального ремонта жилых помещений, но и на все имущество многоквартирного дома, а также на придомовую территорию.
Представляется, что можно было бы привести вышеназванный нормативный акт в соответствии с ЖК РФ именно в части указания на организацию технической эксплуатации и текущего ремонта многоквартирного дома. Между тем, ошибочно было бы полагать, что только таким «механическим» приведением в соответствие одного нормативного акта другому можно решить проблемы, связанные с управлением многоквартирным домом, главная из которых состоит в переложении обязанностей по капитальному ремонту на собственников помещений. Если еще текущий ремонт дома жильцы как-то могут обеспечить, то в отношении капитального, который по затратам практически не уступает новому строительству – это непосильная финансовая нагрузка для граждан. Представляется, что государство, объявляя себя социальным, должно заботиться о своих гражданах и, кроме осуществления регулирования данных отношений, контроля и жилищного надзора, должно обеспечивать воспроизводство и функционирование жилищного фонда и всей жилищно-коммунальной инфраструктуры.
Недавно законодатель предложил следующую схему решения этой сложной задачи. Теперь на собственников помещений возлагается дополнительная обязанность ежемесячно уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества, за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. При этом плата за капитальный ремонт будет являться самостоятельной и не будет составляющей платы за содержание и ремонт жилого помещения. Взносы на капитальный ремонт будут собираться с собственников ежемесячно, пропорционально площади помещения, за исключением многоквартирных домов признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
У собственников появляется два варианта формирования фонда капитального ремонта. По первому – взносы должны будут перечисляться на специальный счет в кредитную организацию. Размещенные на этом счете денежные средства будут находиться в долевой собственности собственников помещений конкретного многоквартирного дома и могут быть использованы только по целевому назначению по решению общего собрания. По второму – взносы будут аккумулироваться на счете регионального оператора в виде обязательственных прав собственников помещений в отношении регионального оператора. Региональные операторы будут осуществлять функции технического заказчика капитального ремонта и сами же контролировать исполнение договоров. По сути, речь идет о создании «общего кошелька» денежных средств, управлять которыми будет региональный оператор.
Законодатель возлагает целый ряд обязанностей на соответствующие государственные органы власти. В частности, органы государственной власти субъекта РФ должны принять нормативные правовое акты, в соответствии с которыми, например: устанавливается минимальный размер взноса на капитальный ремонт; устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов; создается региональный оператор; устанавливается порядок подготовки региональных программ капитального ремонта; устанавливается порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта и другие.
Конечно, решать проблемы капитальных ремонтов жилья необходимо и чем скорей, тем лучше, ведь стоимость капитального ремонта со временем увеличивается в геометрической прогрессии. Поэтому, безусловно, для этого требуется создание накопительной системы.
Однако к новому порядку организации проведения капитального ремонта в многоквартирном доме имеется ряд вопросов.
– Каким образом будет функционировать система аккумулирования и управления накоплениями, сформированными за счет взносов собственников помещений в многоквартирных домах. Будет ли она отличаться в разных субъектах Российской Федерации? Как она будет контролироваться и кем? Какие механизмы защиты накоплений от инфляции и коррупции будут предусмотрены в данной системе?
– По смыслу новая система напоминает финансовую пирамиду при направлении средств, собранных собственниками помещений одного многоквартирного дома, на цели капитального ремонта других домов. При этом собственники более новых многоквартирных домов будут финансировать проведение капитального ремонта более старых многоквартирных домов. Захотят ли собственники помещений вкладывать свои деньги в капитальный ремонт чужих домов (путем отказа от их управления)? Обязаны ли будут собственники помещений, в только что отремонтированном доме платит взносы на следующий капитальный ремонт?
– Органы государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальные образования могут предоставлять бюджетные средства и (или) иные специальные меры государственной (муниципальной) финансовой поддержки на капитальный ремонт многоквартирных домов. А почему это не обязанность?
Представляется, что государство сильно спешит с перекладыванием финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на плечи собственников помещений. Недопустимо вводить новые сборы с населения пока не будет понятно, куда идут денежные средства граждан. Более того, на сегодняшний день отремонтирована только небольшая часть жилищного фонда, требовавшая капитального ремонта еще до приватизации первого жилого помещения в соответствующем доме, а государство брало на себя обязательство отремонтировать всё полностью. Поэтому в первую очередь необходимо определиться, во-первых, в финансовом участии Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, а во-вторых, конкретизировать пробелы в законодательстве и установить более четкий порядок на федеральном уровне, а не делегировать регулирование большого круга вопросов на уровень региональный. Вполне может оказаться так, что жители регионов могут оказать в разных условиях, как финансирования, так и правового поля.
Таким образом, и в этой составной части процесса управления многоквартирным домом присутствует значительный публичный элемент в виде обеспечения организации капитальных ремонтов многоквартирных домов, так как без их осуществления невозможно соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирных домов, обеспечения благоприятного и безопасного проживания в них граждан.
Соответственно у собственников помещений появляется лишь дополнительная обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Из анализа жилищного законодательства следует, что надлежащее содержание общего имущества непосредственно обеспечивается не собственниками помещений, а иными конкретными лицами в зависимости от способа управления многоквартирным домом: